За ними глаз да глаз. В Госдуме предложили следить за финансами застройщиков

Новая жилищная госкорпорация, которая сейчас создается, может взять на себя функции контроля за финансовым состоянием застройщиков. Подобными полномочиями ее предлагает наделить депутат Госдумы Александр Хинштейн

Новая госкорпорация, которая будет создана на базе АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования) и РЖС (Фонда содействия развитию жилищного строительства), сможет защищать участников долевого строительства, если будет наделена соответствующими функциями. Их предложил ввести депутат Госдумы, руководитель рабочей группы президиума генсовета «Единой России» по защите прав вкладчиков и дольщиков Александр Хинштейн в своем обращении на имя первого вице-премьера Игоря Шувалова, пишет «Коммерсант». Новую организацию депутат видит не иначе как «санатором строительного рынка».

Новый дополнительный контрольный орган над застройщиками преследует цель максимальной защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, согласны эксперты рынка. В случае банкротства девелопера новая корпорация сможет представлять интересы дольщиков в суде. Если ее наделят соответствующими функциями, то она станет контролировать финансовое состояние девелоперов, организуя собственные проверки. Обещают, что если сроки реализации проекта будут сорваны, корпорация сможет изымать объекты у застройщиков. Однако эксперты отмечают, что изымать жилье у девелоперов новый орган не сможет.

Владимир Богданюкруководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet«Согласно федеральному законодательству, изымать жилье в случае затягивания сроков строительства такой орган не может, поскольку земля под строительство находится в залоге у дольщиков и единственная возможность – это выкуп. В любом случае, для застройщиков создание такого органа повлечет дополнительные издержки, которые, вероятнее всего, будут переложены в цену конечного продукта. Помимо прямых издержек, например, отчислений в компенсационный фонд, девелоперы будут вынуждены кредитоваться по более высоким ставкам из-за необходимости предоставления дополнительных гарантий от банка. Однако такие меры пока излишни, поскольку массового банкротства застройщиков или заморозки проектов на рынке не наблюдается. С учетом тенденции к восстановлению рынка эти меры и не понадобятся – напротив, с начала 2015 года наблюдается хорошая девелоперская активность. С начала года в старых границах Москвы вышло 400 тысяч квадратных метров нового предложения, что является хорошим показателем для рынка».

Мера, которую Хинштейн предлагает ввести – обязательная процедура перестрахования всех договоров долевого участия (ДДУ), которые застройщики заключают с физическими лицами. Сейчас разрешения на строительство выдаются только при наличии страхового полиса по ДДУ или предоставлении банковских гарантий, но и при этом права дольщиков защищены недостаточно. Перечисленные требования распространяются только на те объекты, которые начали строить после 1 января 2014 года. Однако 60% всех реализуемых проектов начали строить до этой даты.

Сергей Шломадиректор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость«Данную инициативу можно объяснить, в частности, желанием властей пресечь возможные недовольства граждан, связанные с долгостроем и его печальными последствиями. Очевидно, у власти есть понимание, что ситуация на рынке жилой недвижимости тревожная, несмотря на предпринятые меры по субсидированию ипотеки. Несмотря на утверждения чиновников о преодолении кризиса, люди не уверены в завтрашнем дне, покупательская способность населения снижается – все это крайне отрицательно сказывается на спросе на жилье и в перспективе чревато проблемами, в том числе, у застройщиков. А следом, не исключено – у десятков, а может и сотен тысяч покупателей новостроек, которые могут столкнуться с замораживанием строек. А властям совершенно не нужно, чтобы эти тысячи людей выходили на улицы и жгли покрышки».

Кроме этого, предлагается создать специальный фонд, который бы помогал достроить объекты финансово несостоятельных застройщиков. В этот фонд участники рынка могли бы перечислять до 5% от оборота компании.

Дмитрий Котровскийпартнер девелоперской компании «Химки Групп»«Слабые (застройщики) будут рассчитывать на то, что их обязательства выполнятся за счет более сильных коллег по рынку, у которых больше оборот, а значит и больше размер взноса в Фонд. Такие сценарии уже разворачивались на страховом рынке (фонд РСА по ОСАГО, массовый уход недобросовестных страховщиков), на туристическом рынке. Еще раз повторюсь – цель благая – защита дольщиков, но новые расходы застройщиков на страхование, на обязательные взносы в Фонд опять лягут на плечи тех же самых дольщиков. Те, кто строит добросовестно – тем достаточно и существующих инструментов регулирования – 214 ФЗ, обязательное страхование ответственности, регистрация договоров в Росреестре. Девелоперы боятся пеней, прописанных в 214 ФЗ, как огня, и всеми силами достраивают те объекты, что уже были выведены на рынок.Речь идет о создании нового грозного регулятора и дополнительного механизма, призванного контролировать устойчивость всего рынка и избавлять его от «слабых звеньев». Цель данной инициативы – не «комшарить» застройщиков, а дополнительно защитить интересы покупателей недвижимости на первичном рынке в условиях нестабильной экономики».

Новую госкорпорацию могут назвать «Агентство жилищного развития» (АЖР) или Национальная жилищная корпорация.