Стоит ли вкладываться в коммерческую недвижимость в России

Зависимость от доллара сильно сказалась на рынке коммерческой недвижимости России. Появилась необходимость строить бизнес, учитывая новые экономические реалии. Какие прогнозы делают аналитики на этот год и насколько они реальны?

До недавнего времени заемное финансирование в валюте было значительно дешевле рублевого, именно поэтому многие качественные объекты приобретались за доллары, и договоры аренды составлялись в долларовом эквиваленте. Этого требовали банки, заключавшие сделки, рассказывают в IPT Group.

Политическая обстановка 2014 года, запрет зарубежного рефинансирования и резкое падение нефти в цене привели к обвалу курса рубля и падению долларовых цен на недвижимость. Собственники недвижимости столкнулись с тем, что вместе с сокращением доходов выросли расходы по объектам. Арендаторы были не готовы платить в два раза больше и требовали перезаключать договоры аренды, меняя долларовый расчет на рублевый по курсу значительно ниже рыночного. Тем временем расходы по объектам недвижимости росли вслед за удорожанием финансирования: дефицит валютной ликвидности и рост валютных курсов привел к повышению процентных ставок и расходов по обслуживанию кредитов.

Упал спрос и со стороны зарубежных инвесторов: они были достаточно активны на рынке коммерческой недвижимости и в области инвестиций в готовые объекты. В девелопмент вкладывали в основном скандинавы (IKEA, ЮИТ) и турки (Enka, Renaissance Development). Эти компании давно адаптировались к риску в российском девелопменте и не планируют уходить с рынка. Американские и европейские инвесторы в основном вкладывали в готовые объекты коммерческой недвижимости. Среди крупнейших можно назвать J.P. Morgan, Morgan Stanley, Hines, Raven Russia. Большинство из них заморозило свое развитие в России. В 2014 году не состоялись многие ранее анонсированные сделки с участием иностранных инвесторов, а в настоящий момент они практически не рассматривают возможность по приобретению новых объектов, отмечают в IPT Group.

Как следствие, сейчас рынок инвестиций в недвижимость пребывает в шоковом состоянии.

Антон Смирновкоммерческий директор R7 Group«Перспективы девелопмента коммерческой недвижимости в этом году более чем туманны. Будут достраиваться объекты, находящиеся на поздней стадии строительства, поскольку в них уже вложено значительные средства и есть договоренности о финансировании. Проекты, находящиеся пока на бумаге, будут заморожены ввиду слабых экономических перспектив. Падение цен и спроса на готовую недвижимость ведет к неизбежному снижению привлекательности девелопмента коммерческой недвижимости».

Факторы, которые могут привести к оживлению рынка

Рублевые договоры аренды. Доходы в рублях более прогнозируемы, продавцу и покупателю будет легче договориться о стоимости.

Вынужденные продажи, подталкиваемые кредиторами или целями оптимизации бизнеса. Собственники будут вынуждены снижать цены в соответствии с реалиями рынка.

Возврат капитала. Большой бизнес исторически держит капиталы в валюте. Некоторые из участников рынка сочтут текущие значительные курсовые колебания удачным моментом для долгосрочного инвестирования в российскую коммерческую недвижимость.

Алексей Стрелецкийруководитель департамента инвестиционного анализа в IPT Group«Текущая ситуация может стать хорошей инвестиционной возможностью для тех, кто готов покупать коммерческую недвижимость за собственные средства. На рынке постепенно появляются качественные объекты, дающие 12-14% годовых в рублях на вложенные средства. При этом со временем доходность будет расти, поскольку в текущие договоры аренды собственники закладывают повышенные индексации, связанные с инфляционными ожиданиями. Проценты от товарооборота, закладываемые практически во все арендные договора на торговые помещения, также защитят от инфляции. Рост цен на импортные товары компенсирует падение товарооборота в натуральном выражении».

Получается, что сейчас, по мнению IPT Group, инвестор имеет возможность выбрать качественный и стабильный объект недвижимости, получить привлекательную текущую доходность и ее рост в будущем, а также возможность заложить объект и вернуть значительную часть вложенных средств в тот момент, когда ставка процента вернется к адекватному для объектов недвижимости уровню в 10-12%.

При этом, по данным JLL, объем арендованных и купленных офисных площадей снизился в Москве на 17%. И аналитики этой компании прогнозируют, что под влиянием экономической ситуации ввод новых офисов может снизиться вдвое в 2016-2017 годах.

Доля класса «А» в общем объеме арендованных и купленных площадей за прошедший квартал осталась на уровне 20%, тогда как абсолютное большинство сделок (около 60%) пришлось на класс «B+». Основная часть транзакций, закрытых в офисном сегменте за прошедший квартал, прошла с участием компаний сферы бизнес-услуг (в том числе игроков сектора IT и высоких технологий) — около 39% всех сделок. По итогам квартала незначительно возросла доля иностранных игроков в объеме транзакций (56% против 52% по итогам 2014 года) как результат увеличения числа сделок по пересмотру договоров аренды с участием зарубежных компаний, сообщает JLL.

Динамика ввода офисных площадей в Москве

Источник: JLL

Александр Чуриковруководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL«Ожидаемое снижение ВВП в сочетании с ростом безработицы и инфляции выступают основными факторами падения спроса на офисные площади в 2015 году, поскольку частный сектор реагирует на снижение маржинальности бизнеса путем сокращения операционных издержек (например, расходов на заработную плату и аренду). При этом в «группе риска» находятся компании секторов, значительно пострадавших от девальвации рубля (ряд банков и финансовых организаций, компании с большой долей импорта, например автопроизводители и т.д.). В более выигрышной ситуации находятся компании с высокой долей валютной выручки (большинство экспортеров) либо компании, оперирующие в низких ценовых сегментах (большинство дискаунтеров). При условии дальнейшей стабилизации ситуации в экономике объем спроса на офисные площади в Москве в 2015 году может составить 0,8-0,9 миллионов квадратных метров, что на 20-25% уступает результату 2014 года и сопоставимо с показателем 2009 года».

Распределение спроса за первый квартал 2015 года по видам деятельности арендаторов

Источник: JLL

Доля свободных площадей в среднем по рынку незначительно увеличилась за 1-й квартал и составила 17%. В классе «А» остался показатель на уровне 28%, что сопоставимо с результатом 4-го квартала 2014 года, в классе «B+» доля вакантных площадей увеличилась до 16% по сравнению с 15,5% на конец 2014 года.

Елизавета Голышевадиректор по России и СНГ, заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL«Многие арендаторы используют текущую экономическую ситуацию для переезда в подешевевшие офисные помещения лучшего качества, в частности мы наблюдаем повышенный интерес арендаторов к району «Москва-Сити», в котором в течение квартала было заключено несколько сделок, в том числе в «ОКО», «Городе Столиц» и «Евразии», однако по-прежнему остаются свободными около 42% качественных офисных помещений класса «А».

По итогам прошедшего квартала арендные ставки в премиальном сегменте продемонстрировали снижение в среднем на 60 долларов и составляют 750-840 долларов за квадратный метр в год, в классах А и B+ ставки остались близки к уровням 4-го квартала 2014 года – соответственно 450-650 долларов и 275-450 долларов за квадратный метр в год. Ставки в ММДЦ «Москва-Сити» находятся в диапазоне 450-650 долларов за квадратный метр. Тем временем в Knight Frank отмечают, что в ММДЦ почти половина офисных площадей остается пустой, и в 2015 году доля вакантных площадей в деловом районе продолжит увеличиваться.

Ольга Яськодиректор департамента аналитики Knight Frank Russia & CIS«К вводу в эксплуатацию в 2015 году запланирован почти 1 миллион квадратных метров качественных офисных площадей, однако в текущих условиях девелоперы, вероятнее всего, будут корректировать сроки ввода объектов в эксплуатацию».

Эксперты отмечают, что в 2015 году порядка 130 тысяч квадратных метров офисных площадей заявлено к вводу в эксплуатацию на территории Новой Москвы вблизи МКАД.

В складском секторе недвижимости до конца года Knight Frank прогнозирует ввод в эксплуатацию около 500 тысяч квадратных метров качественных складских площадей. Общий объем нового предложения по итогам года составит около 700–800 тысяч квадратных метров, что на 35% ниже рекордного значения 2014 года и сопоставимо с объемами ввода 2013 года. Основной объем сделок по-прежнему будет приходиться на торговых операторов и компании, оперирующие в сфере логистических услуг.

В торговом секторе недвижимости до конца 2015 года к вводу заявлено еще 19 объектов общей площадью более 1 500 тысяч квадратных метров. Среди них такие крупные торговые центры, как ТРЦ «Zеленопарк», ТРЦ Mari, ТРЦ «РИО Румянцево».

Торговые операторы в 2015 году продолжат свое развитие с осторожностью, рассматривая лучшие предложения от девелоперов и анализируя эффективность каждого магазина, избавляясь от нерентабельных площадок, отмечают в Knight Frank. Уже сейчас многие компании заявили о пересмотре планов экспансии на российском рынке, это относится как к федеральным, так и к международным ритейлерам. 30-процентное сокращение количества международных брендов было в прошлом году, и в 2015 данная тенденция сохранится. Для европейских и американских марок российский рынок слишком нестабилен и труднопрогнозируем. Однако эксперты не исключают, что возможно увеличение азиатских брендов, например, турецких.