«Дачная амнистия»: сделка без преступления

Мы поговорили с экспертами рынка о «дачной амнистии»: как правильно оформить, извлечь из нее прибыль и сделать все законно

Согласно постановлению от 25 февраля 2015 года, сроки государственной регистрации прав собственности граждан на объекты индивидуального жилищного строительства в упрощенном порядке продлеваются до 1 марта 2018 года. Таким образом «дачная амнистия» была продлена еще на 3 года. Причина очевидна, считают эксперты.

Дмитрий Котровскийпартнер девелоперской компании «Химки Групп»«Амнистированы не все, по оценкам Россреестра – чуть больше половины тех людей, кто мог бы стать полноправными собственниками. В том числе и из-за того, что факт получения собственности подразумевает возникновение налоговой нагрузки».

Продление срока регистрации прав касается тех, кто имеет участки для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Дачникам и садоводам по-прежнему нет необходимости получать разрешения на ввод в эксплуатацию дома, расположенного на участке, предназначенном для такого строительства. Если участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и расположен в границах населенного пункта, получать разрешение на жилье тоже не нужно. В рамках дачной амнистии единственным основанием для государственной регистрации прав на жилье, построенное на земельном участке, по-прежнему является документ, подтверждающий права собственника на этот земельный участок, отметили в «Химки Групп».

Алексей Сенчукруководитель офиса «Новослободское» ИНКОМ-Недвижимость«Загородный объект, оказавшийся во владении собственника еще в советские времена, принадлежит ему лишь фактически. С юридической точки зрения совершить сделку с таким имуществом невозможно».

При этом до момента введения «дачной амнистии» для того, чтобы зарегистрировать по закону право собственности, требовались следующие документы: определенным образом составленный договор, постановление властного органа или свидетельство о праве на наследство.

«Дачная амнистия» подразумевает снижение требований в отношении предоставляемых госорганам документов. При регистрации земельного участка понадобится выписка из хозяйственной книги о том, что заявитель давно пользуется данным участком, старое свидетельство, на основании которого был выдан правоустанавливающий документ, если он отсутствует, и кадастровый паспорт на этот участок. Жилой дом можно зарегистрировать только при наличии кадастрового паспорта на само строение. А для того, чтобы зарегистрировать нежилую постройку, достаточно заполнить декларацию (куда вносятся данные, позволяющие идентифицировать объект). Если давно построенный дом уже был зарегистрирован до 1998 года, когда регистрацией занималось БТИ, то достаточно запросить у них данные, на основании которых можно перерегистрировать строение по новым правилам, рассказывают в ИНКОМ-Недвижимость.

Максим Морозовуправляющий партнер «M9 development»«Дачная амнистия – это простонародное название. На самом же деле это «Закон о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Критериев в законе достаточно много, самые главные: во-первых, закон ограничивает категории участков, права на которые могут быть зарегистрированы в упрощенном порядке».

Как рассказывает эксперт, такой земельный участок должен отвечать двум критериям. Критерий времени – земельный участок должен быть предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30.10.2001 года). Критерий цели – земельный участок должен быть предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. У юристов, как правило, это типовая услуга и ей действительно пользуются, как недорогим способом упростить регистрацию построек на собственном участке.

Дмитрий Котровскийпартнер девелоперской компании «Химки Групп»«Еще 25 лет назад землю в СССР не продавали и не покупали, землю – давали и получали. Государство за те или иные заслуги давало (не в собственность, ведь собственности в СССР не было) гражданам земельные наделы с правом пользоваться ими для благих садово-огородных целей. Поэтому у большинства граждан РФ, получивших безвозмездно от государства земельные участки, и построивших на них порой дачные домики, а порой – полноценные коттеджи для круглогодичного проживания, отсутствовали правоустанавливающие документы, подтверждающие права на эти объекты. Многие жители деревень, постоянно проживающие в частных домах также не имели никаких документов, подтверждающих их права – землю либо дом давал колхоз, а жили в нем несколько поколений. С точки зрения права, такие неоформленные объекты недвижимого имущества фактически являются незаконными постройками, и они не могли быть вовлечены в гражданско-правовой оборот, то есть, фактически, стать полноправными объектами вторичного рынка недвижимости. Кроме того, такие строения «без статуса» нельзя было облагать налогом. Люди не могли совершать сделки с недвижимостью, а бюджет не имел налогооблагаемой базы для получения земельного налога и налога на имущество с физических лиц».

Дачной амнистией нередко пользовались недобросовестные застройщики. Они использовали закон как лазейку для получения прибыли, совершенно не задумываясь о покупателях, которые в итоге столкнулись с проблемами вплоть до сноса таких домов. В Подмосковье за последние 11 лет на земельных участках с разрешенным правом использования под индивидуальное жилищное и дачное строительство возведено около 450 многоквартирных домов. Нередко они возводились без разрешения на строительство, без проектной документации, без соблюдения градостроительных норм, отметил Котровский.

Однако и для многих добросовестных застройщиков дачная амнистия стала довольно распространенным инструментом оформления. Строительство частных домов с последующим оформлением их по дачной амнистии не требует согласовывать Генплан застройки, а это значит, что для девелопера нет обременения со стороны властей по инфраструктуре и градостроительным нормам, рассказывает эксперт. Очевидные плюсы для девелопера заключаются в минимальном документообороте, большей свободе выбора, изменении проекта дома для покупателя.