Мировая недвижимость: состояние, тренды, инвестиции

Что происходит на мировом рынке недвижимости, в какие страны сегодня стоит инвестировать, где наибольшая ликвидность и от чего зависит стоимость элитного жилья в Москве

В своем докладе Global300 компания JLL рассказала о трех сотнях городов, на которые приходится 38% мировой экономики, 72% глобальных инвестиций в коммерческую недвижимость и более 80% фонда элитных офисных объектов. Аналитики считают, что именно эти города в течение следующих 10 лет будут центрами экономической и коммерческой активности.

На города Global300 приходится 1 млрд населения, ответственного за 40% экономической активности, в них производят больше, чем в Европе и США вместе взятых. В Global300 расположены 85% штаб-квартир 2 тысяч крупнейших компаний мира.

Юлия Кожевниковаэксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru«Список этих городов практически неизменен с 2012 года. В первую тридцатку вошла столица Филиппин Манила, при этом выбыл Мадрид. Ситуация говорит сама за себя: инвесторам все больше интересен Азиатско-Тихоокеанского регион. Из всех городов есть также «супер-города», которые оказывают наибольшее влияние на мировую экономику. Сюда входят Токио, Нью-Йорк, Лондон и Париж. На них приходится почти пятая часть фонда офисной недвижимости и объема инвестиций в коммерческую недвижимость Global300».

Крупнейшие рынки инвестиций в недвижимость — Лондон, Нью-Йорк, Париж и Токио. За последние три года объем капиталовложений в Лондоне составил 108 млрд, в Нью-Йорке – 92 млрд долларов. На Париж и Токио пришлось по 54 млрд долларов.

Аренда офисов дороже всего стоит в Луанде, Гонконге, Москве и Пекине — более 1 тысячи долларов за квадратный метр в год. Арендные ставки в течение года до III квартала 2014 быстрее всего росли в Дублине (28%) и Сингапуре (19%). В столице Ирландии с III квартала 2012 аренда офисов подорожала на 50%.

Уходящий год отметился высокой покупательской активностью китайцев по всему миру. С 2009 года объем китайских инвестиций в недвижимость других стран вырос с 0,6 млрд до 15 млрд долларов США, говорится в исследовании о перспективах китайских зарубежных инвестиций («Chinese Outward Investment, After the Initial Waves, What’s Next?»), опубликованном компанией Knight Frank. Ключевыми направлениями зарубежных инвестиций КНР за прошедшие 5 лет стали крупные города Австралии, США и Великобритании. В этом году китайцы больше всего покупали в Австралии — вливания инвесторов из Поднебесной в объекты недвижимости зеленого континента за год выросли на 60%.

Активизация китайских компаний на зарубежных рынках недвижимости связана с политикой властей страны, направленной на экспансию своих инвесторов на иностранные рынки с целью диверсификации зарубежных активов Китая. Другой фактор, стимулирующий интерес китайских инвесторов к иностранным объектам недвижимости, это отрицательная динамика внутреннего рынка недвижимости КНР: стагнация в сегменте жилой недвижимости, низкая норма доходности, нехватка инвестиционных фондов.

Россия также входит в число стран, интересных китайским инвесторам, однако пока вливания в российскую недвижимость не сопоставимы с объемом инвестиций, которые получают Австралия, США и Великобритания. Тем не менее, на фоне укрепляющихся отношений КНР и Российской Федерации китайские инвестиции в недвижимые активы России в ближайшей перспективе могут увеличиться в разы.

Алан Балоевдиректор департамента финансовых рынков и инвестиций, Knight Frank«Китайский капитал уже присутствует на российском рынке как в самостоятельном формате, так и в формате совместных российско-китайских фондов. Мы отмечаем высокий интерес китайских инвесторов к российскому рынку недвижимости, в частности к гостиничному сегменту, а также к действующим, крупным девелоперским проектам в торговой и жилой недвижимости. Важную роль для китайцев, как, впрочем, и для многих других иностранных инвесторов, играет инвестиционная привлекательность региона как такового, прозрачность рынка и условия работы зарубежных инвесторов в стране».

По прогнозам экспертов, объем инвестиций в коммерческую недвижимость Европы в следующем году превысит прошлогодний показатель почти на 10% и составит более 160 млрд евро. Среди традиционно стабильных рынков коммерческой недвижимости Скандинавских стран, Западной Европы и Великобритании, привлекательными для инвесторов в 2015 году будут Ирландия, Польша и Испания.

Тем временем мировой рынок элитной жилой недвижимости тоже не стоит на месте. В Knight Frank сделали прогноз самых перспективных направлений в следующем году и проанализировали возможные цены.

Лидер последних лет по росту цен на элитную недвижимость — Дубай — в следующем году может снизить цены на 10%. В третьем квартале 2014 года в Дубае было отмечено снижение цен на 0,2%. На инвестиционную заманчивость жилья премиум-класса Дубая оказали влияние «охладительные меры» властей, направленные на защиту внутреннего рынка от перегрева, вызванного привлекательными процентными ставками по ипотечным кредитам и высокой доходностью.

В Москве годовой рост цен на элитную недвижимость может составить порядка 5% в проектах с долларовым ценообразованием и от 15% в рублевых проектах. В условиях нестабильной экономической ситуации влияние на цены в 2015 году будут оказывать два основных фактора: повышение себестоимости строительства из-за снижения курса рубля и увеличение спроса со стороны покупателей, предпочитающих в условиях нестабильности инвестировать в недвижимость как в понятный и прозрачный для них актив.

Ольга Таракановадиректор по развитию бизнеса департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank«Существенная часть московского рынка элитного жилья находится в процессе перехода на рублевые цены или снижения долларовой цены, что будет продолжаться весь следующий год. Однако на рынке всегда есть объекты, коррекции цен которых ожидать не приходится. Это несколько домов в районе Патриарших прудов и Никитских улиц, а также «Золотой мили», где стоимость квадратного метра составляет от 35 до 50 тысяч долларов. Продавцы здесь крайне редко испытывают дискомфорт от длительного ожидания покупателя и готовы предоставлять скидки только в исключительных случаях. При продолжении колебаний курсов валют 2015 год на рынке элитной недвижимости Москвы предоставит реальную возможность для инвестиций, которые в перспективе следующих 3-5 лет принесут клиенту до 150% прибыли на вложенный капитал в валюте».

На Манхэттене стоимость проектов премиум-класса может вырасти на 10% из-за неугомонных инвесторов из Китая, которые скупают недвижимость по всему миру в огромных количествах. Инвестируют в Нью-Йорке также граждане Великобритании, стран Латинской Америки и России. Согласно докладу ООН «Мировая экономическая ситуация и перспективы на 2015 год», в ближайшие два года США ожидает экономический рост: увеличение объема ВВП в 2015 году составит 2,8%, а в 2016 году — 3,1%.

Традиционно россияне входили в первую десятку покупателей недвижимости Нью-Йорка только в премиальном сегменте – 10 млн долларов и выше, отмечает Людмила Аксененко, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank. Но в этом году большинство наших соотечественников отложили приобретение американских квадратных метров до прояснения сложившейся геополитической ситуации, добавляет эксперт.

Максим Раевскийчлен совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз»«После ипотечного кризиса 2008 года на рынке недвижимости США произошло снижение цен и последовавшее за этим перераспределение долей рынка. Коммерческая недвижимость стала дешевле и доступнее. В Европе меньше свободных площадей для застройки, и строительство, и аренда дороже. Латинская Америка привлекательна тем, что процентные ставки в долгосрочной перспективе будут снижаться за счет смягчения политик центральных банков и фондирование будет доступнее. Это стимулирует строительство в общем и коммерческую недвижимость в частности».

В австралийском Сиднее эксперты прогнозируют рост в 5%, который обусловлен дефицитом предложения в сегменте премиум-класса. Поток иностранных инвестиций в Австралию в следующем году будет расти за счет политики властей, направленной на привлечение зарубежных капиталов. Рост уровня предпринимательской уверенности и политическая стабильность в стране будут стимулировать интерес частных инвесторов в 2015 году.

Сидней, Австралия.Фото: Владимир Саяпин/ТАСС

Париж, Сингапур, Гонконг и Женева столкнутся со снижением цен на недвижимость высшего ценового сегмента в пределах 5%, что отчасти связано с охлаждением интереса со стороны иностранных покупателей к этим городам. Среди причин – ужесточение налогового режима для владельцев элитной недвижимости, завышенные ожидания продавцов, реакция на политику местных властей, направленную на охлаждение рынка жилья, перегретого высокой инвестиционной активностью прошлых периодов, а также политическая нестабильность.