Оплата в рублях, пожалуйста! Арендаторы ставят условия девелоперам

Непомерно поднявшийся курс доллара влияет и на аренду офисов. Арендаторы требуют от девелоперов и собственников переводить все расчеты с долларов, в которых обычно велись выплаты, на российскую валюту. Рынок коммерческой недвижимости ждут изменения

К концу года около 30% офисных помещений будут пустовать, делают прогнозы эксперты Knight Frank. В этой ситуации собственники готовы пойти на все, лишь бы удержать арендаторов. С начала года доллар вырос на 30% – арендаторы, оплачивающие офисы в долларах, требуют перезаключать договоры и рассчитываться в рублях. Многие владельцы бизнес-центров признаются, что пока доля таких арендаторов не превышает половины. Как правило, владельцы идут на уступки двумя путями: либо соглашаются на перевод платы за аренду в рубли, либо снижают долларовые ставки.

Максим Раевскийчлен совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз»«В связи с геополитической напряженностью и ослаблением российской экономики спрос на офисную недвижимость фактически обвалился, в некоторых сегментах на 25-30%. Соответственно, ситуация, когда спрос падает, а цена растет, абсолютно нерыночная, и требования арендаторов вполне логичны. При этом надо отметить, что собственники помещений проявляют гибкость, другого выбора у них просто нет. В этом году на рынок вышли сразу же несколько крупных девелоперских проектов, площадей много во всех сегментах, соответственно, арендодателям есть из чего выбирать, и это сильная переговорная позиция».

Как отмечают в «СтройИнвестТопаз», ситуация с ростом курса доллара уже отыграна рынком – все, кто хотел пересмотреть ценообразование своих договоренностей с арендодателями, уже сделал это. Привязывать стоимость аренды офиса к курсу доллара готовы только небольшое количество западных компаний с валютной выручкой и глобальной отчетностью в валюте (к примеру, международные юридические фирмы). Таких клиентов на российском рынке становится все меньше, соответственно, в среднесрочной перспективе будет преобладать рублевое ценообразование, добавляет Максим Раевский.

Александр Закускинмладший партнер практики «Девелопмент» Консалтинговой группы «НЭО Центр»«Офисные рынки таких городов как Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург уже давно исчисляют свои ставки аренды и другие расходы в рублевых ценах. Если в ближайшем будущем подорожание доллара не прекратится, то переход на рублевые контракты станет массовым явлением и не только в офисном сегменте. Аналогичную ситуацию мы наблюдали и в 2008 году, когда многие соглашались фиксировать ставки в рублях. Долларовые ставки аренды удобны, прежде всего, тем владельцам зданий, которые имеют долларовые кредиты – владельцы не готовы брать на себя валютные риски и поэтому фиксировали ставки в долларах США».

Проблема в том, что многие девелоперы брали кредиты в валюте, и перевод на договоры в рублях скажется на ликвидности. Если доллар продолжит расти, переход на оплату в рублях станет массовым явлением, что кардинально изменит рынок коммерческой недвижимости. Сейчас, по оценкам экспертов, около 90% качественных офисов сдаются по договорам в валюте.

Некоторые эксперты считают, что говорить о кардинальных изменениях на рынке недвижимости в связи с возможностью перехода на рубли вместо доллара в расчетах пока рано, и причин для этого довольно много.

Юрий Прокудинаналитик финансовой компании Grand Capital«При постоянном колебании курса рубля, мы наблюдаем периодическое его ослабление. В рамках ускорения девальвации фиксация арендной платы в рублях может найти как сторонников, так и противников. Аренды мелкой недвижимости это может коснуться в меньшей степени, однако владельцы крупной коммерческой недвижимости могут воспринять такой переход не очень позитивно. Использование доллара в качестве валюты для взаиморасчетов поможет избежать фактора постоянно разгоняющейся инфляции рубля, которая вот-вот коснется отметки в 9%, что слишком много, особенно на фоне «удешевления» национальной валюты».

Эксперт отмечает, что если рассматривать вторичный рынок коммерческой недвижимости, то расчеты в долларах присутствуют почти в 70% случаев. Несмотря на динамику изменения курса рубля, предложение в долларах существует, правда с некоторым «дисконтом» – цена, зафиксированная в долларах, привязывается не к текущему курсу, а к условному (например, в октябре при стоимости в 41 рубль за доллар такой усредненный курс находился на отметке в 38-39 рублей за доллар). Наиболее вероятно то, что расчеты снова будут привязываться не к фактической стоимости рубля, а к какому-то синтетическому курсу «условной единицы», как это уже наблюдалось ранее в 90х годах. По крайней мере, это устроит большинство участников рынка, даже если фактический расчет будет происходить в рублях, резюмирует Юрий Прокудин из Grand Capital.