Эх, дороги! Как и зачем девелоперы строят транспортные магистрали

Несмотря на ударные темпы, которыми строятся дороги в столице, уровень развития дорожной сети Москвы оставляет желать лучшего. Это вынуждает девелоперов жилой недвижимости самим вкладываться в строительство дорог

Столичные власти уже несколько лет стремятся привлекать к возведению дорог частных инвесторов. Успешному государственно-частному партнерству есть несколько примеров, самым ярким и известным из которых является строительство скоростной трассы Москва-Санкт-Петербург. Однако проекты ГЧП являются довольно громоздкими и не подходят для девелоперов жилья, которым нужны подъездные пути к собственным жилым комплексам, отмечают аналитики компании «Метриум Групп». И если раньше девелоперы жилой недвижимости, что называется, «ждали у моря погоды», то теперь наметился новый тренд – самостоятельное строительство дорог с последующей передачей их на баланс города.

На сегодняшний день у инвесторов, готовых вкладываться в строительство дорог к своим объектам, кроме ГЧП есть два варианта взаимодействия с властями. Первый – это безвозмездное перечисление средств в Дорожный фонд города Москвы. После этого город сам строит трассу до жилого комплекса компании. Второй вариант - самостоятельное возведение объекта дорожной инфраструктуры, с последующим дарением новой дороги городу, который в дальнейшем и будет обслуживать трассу.

Мария Литинецкаягенеральный директор компании «Метриум Групп»«Хорошая транспортная доступность является одним из самых важных факторов при выборе жилья для покупки. Девелоперы, понимая это, стремятся самостоятельно повысить ликвидность своих проектов, инвестируя в строительство дорог и развязок. Все давно привыкли к тому, что в России практически невозможно быстро и качественно построить хорошую дорогу, которую еще и не нужно будет ремонтировать через два-три месяца. Причем это касается всех типов – начиная от небольших подъездных путей и заканчивая масштабными федеральными трассами. Прежде всего, данная ситуация связана с тем, что в России не хватает высококвалифицированных кадров в сфере дорожного строительства. Кроме того, бюджетные деньги, выделенные на подобные проекты, периодически исчезают в неизвестном направлении. Универсального рецепта для решения подобных проблем не существует. В данном случае все зависит от государства – власти должны жестко контролировать не только строительство, но и дальнейшую эксплуатацию дорог, активно внедрять инновационные разработки, предоставлять преференции тем девелоперам, которые изъявляют желание реализовать подобный проект за свой счет».

Примерно год назад компания MR Group разработала схему, которая способна удешевить строительство дорог. Сейчас при дарении реализованного проекта городу или пожертвовании средств в Дорожный фонд девелоперы вынуждены оплачивать налог в размере 13%. Было предложено дать застройщикам возможность обосновывать затраты на строительство дорожной инфраструктуры «необходимостью реализации коммерческого объекта». В этом случае отпадает необходимость уплаты налога на дарение, а также на прибыль и НДС. Снижение налогового бремени может стать тем катализатором, который сделает самостоятельное строительство дорог к своим жилым комплексам массовым явлением среди девелоперов, уверяют аналитики компании «Метриум Групп». Пока же такие компании можно пересчитать по пальцам.

В начале сентября 2014 года стало известно, что компания «Мортон» намерена вложить 8 млрд собственных средств в строительство трассы, которая соединит Калужское и Киевское шоссе в районе аэропорта «Внуково». На сегодняшний день это крупнейший проект дорожного строительства, который будет реализован девелопером жилой недвижимости.

Компания MR Group на текущий момент развивает три проекта дорожно-уличной сети на территории «старой» Москвы. Один из них уже реализован – это реконструкция автомобильного тоннеля под железной дорогой в районе улицы Складочная: здесь строится многофункциональный комплекс «Савеловский Сити». Компанию Sezar Group можно назвать уникальным примером того, как девелопер оперативно решил все вопросы с администрацией и построил дорогу для будущих жителей своего жилого комплекса. Ее протяженность составляет 1,3 км, она начинается от Калужского шоссе. В процессе реконструкции дорожное полотно было расширено до двух полос, по одной в каждом направлении, устроены тротуары и организованы наземные пешеходные переходы.

Дорожный вопрос – достаточно болезненная тема как для государства, так и для отдельно взятых девелоперов, отмечают эксперты. Застройщики, которые, несмотря на значительное удорожание проекта, все-таки хотят самостоятельно построить дорогу, часто сталкиваются с административными барьерами. Подобное строительство необходимо обосновать, затем нужно провести инженерные изыскания, разработать проектную документацию, согласовать ее и только потом получить разрешение от администрации, рассказывает Мария Литинецкая. Власти должны максимально упростить подобные процедуры, чтобы дорожный вопрос хотя бы на местном уровне решался быстро и безболезненно.