Квартиры-студии — «ископаемый» вид на московском вторичном рынке жилья

Модный последние годы формат квартир-студий имеет мало перспектив для развития на московском вторичном рынке. Такое жилье представлено в основном объектами старого жилого фонда и не очень популярно из-за низких потребительских характеристик

Квартира-студия представляет собой единое пространство, в котором изолирован только санузел. Такие помещения появились в 20-х годах прошлого века в Европе и США и оказались крайне востребованными у представителей творческих профессий, особенно у художников. В Россию, по наблюдениям риелторов, мода на студии пришла вслед за формированием рынка недвижимости, возникла именно на «вторичке» и первое время представляла собой поле для рискованных экспериментов.

Дмитрий Тагановруководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость«По образу и подобию западных аналогов люди сносили стены в своих обычных квартирах – убирали несущие конструкции, переносили санузлы, вырезали вентиляционные коробы и т. д. В то время было сделано множество незаконных перепланировок. Почти все современные студии располагаются в новых жилых комплексах за МКАДом. Поэтому в перспективе объем предложения квартир-студий на «вторичке» Подмосковья может увеличиться вдвое. В Москве ситуация вряд ли как-либо изменится – текущее предложение известно, а новых объектов фактически нет».

В современных домах студий в их классическом понимании мало: в столице объекты со свободными планировками, как правило, имеют большие площади и предлагаются в основном в сегментах «бизнес» и «премиум». По информации Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, квартиры-студии составляют не более 5% от общего объема предложения на вторичном рынке жилья Москвы. Однако низкие потребительские характеристики большинства из них сдерживают покупательский спрос.

Основной объем предложения на московском вторичном рынке жилых студий формируют малогабаритные квартиры в домах гостиничного типа. Эти крайне компактные жилые помещения появились в советское время и легко узнаваемы по коридорной системе, крошечным кухонным зонам или их отсутствию, совмещенному санузлу и очень маленькой комнате.

Еще одна категория московских студий представлена малогабаритными квартирами в домах экспериментальных серий, построенных в советское время. «Такие объекты гораздо более приближены к современному понимаю «studio»: общая площадь в них порядка 30 кв. м, есть кухня, но нет стены между ней и комнатой», - отмечает Дмитрий Таганов.

Надо отметить, что термин «studio» на российском рынке недвижимости до сих пор размыт. Под ним нередко понимают любые объекты со свободной планировкой, в частности, просторное элитное жилье, апартаменты, лофты. Однако в представлении специалистов квартира-студия – это все-таки небольшая, не более 30 кв. м, жилая площадь, не имеющая других изолированных помещений, кроме санузла. По оценкам аналитиков, современных студий, отвечающих данным параметрам, на московском вторичном рынке жилья очень мало. Фактически это объекты экономкласса, а в этом сегменте в Москве приняты стандартные планировочные решения.

С учетом того, что основной объем предложения квартир-студий в Москве формируют бывшие малогабаритные «однушки» в типовых домах, средняя цена студии площадью 25 кв. м, расположенной в пределах МКАД, составляет порядка 3,8 млн рублей. Это примерно вдвое меньше общей стоимости среднестатистической (площадью 40 кв. м) однокомнатной квартиры в Москве. Самая дорогая студия на вторичном рынке жилья продается сегодня в Москве за 12,8 млн рублей. Это однокомнатная квартира общей площадью 30 кв. м, расположенная на 9-м этаже 9-этажного «сталинского» дома на Кутузовском проспекте.

По данным риелторов, студии часто приобретаются с целью долгосрочных инвестиций для последующей сдачи в аренду – доходность в данном случае составляет не менее 7-10% в год. Для проживания такие квартиры покупают те, кто не имеет средств на более просторную жилплощадь, но при этом не желает жить в доступном по деньгам Подмосковье. Иногда при наличии основного жилья за городом люди приобретают квартиру-студию в центре рядом с работой. Дальнейшие перспективы данного формата на вторичном рынке жилья специалисты связывают с его неизбежным переходом в этот сегмент с рынка новостроек.