Непростое российское право на недвижимость

Споры из-за земли и квадратных метров возникают в результате неграмотности россиян в этой сфере и сложного законодательства.

Вот моя земля, а там – твоя. Как часто возникают споры из-за земельных участков, когда люди просто не могут разобраться: где чьи квадратные метры. Зачастую у владельцев бывают неполные или неграмотно составленные документы на земельный участок. Этим и пользуются недобросовестные соседи, оттяпывая себе чужие сотки. Поэтому особое внимание специалисты советуют уделять перепроверке всех документов. Иначе выход может быть один – судебные разбирательства, что всегда влечет за собой потерю времени и сил. При этом суды далеко не всегда заканчиваются в пользу пострадавшего. Один из таких случаев произошел во Владимирской области, когда собственник участка обнаружил, что часть жилого дома соседей построена на его земле. Таких примеров в нашей стране, к сожалению, много.

Более глобальные споры возникают между бизнесом и государством. Здесь чаще всего конфликты разгораются из-за аренды государственной или муниципальной земли.

Борис ЧистяковУправляющий партнер Effective Management Group«Споры по аренде государственной или муниципальной земли часто банальны и, как правило, заключаются в том, что либо арендатор не платит арендную плату за земельный участок, либо использует его не по назначению. В случае с налогом на землю практика складывается не так однозначно, так как во многих областях, например, в Московской области, кадастровая стоимость земли сильно завышена местными властями. Как правило, это можно подтвердить независимой оценкой. При этом процесс оспаривания кадастровой стоимости земли довольно сложный, но учитывая, что участки часто используются для долгосрочных проектов, заниматься этим вопросом стоит. В моей практике были случаи успешного оспаривания кадастровой стоимости земельного участка и снижения начисляемых налогов в Дмитровском районе Московской области для компании, занимавшейся девелопментом».

Гораздо проще правовые отношения в области недвижимости за рубежом. Складывались они там столетиями, а не как у нас – сформировались относительно недавно. К тому же в странах, избежавших социализма, существует особое отношение к самому праву собственности, своеобразное уважение. Там не может быть ситуации, когда что-то построено на чужой земле. Облегчает многие вопросы прозрачная и понятная налоговая система. Хотя за это есть своеобразная плата – с точки зрения ставок налоги выше, чем в России. Да и платят их по-другому: к примеру, в Финляндии и на Кипре налог на недвижимость в ощутимом размере платится один раз при приобретении, в дальнейшем содержание почти не обременительно, так как ставка налога минимальна. А в Германии механизм аренды жилья продуман настолько, что ни собственник, ни наниматель не могут отступить от правил договора ни на шаг. К тому же, как правило, отсутствует пункт о повышении ставки найма на весь срок аренды – что практически неприемлемо в нашей стране. Помимо этого, наниматель не может расторгнуть договор до окончания его срока действия, а при освобождении жилья обязан сделать косметический ремонт. И эти условия абсолютно нормальны для западных стран, правила никто не смеет нарушать. В итоге выигрывают обе стороны, получая спокойные и качественные взаимоотношения

Борис ЧистяковУправляющий партнер Effective Management Group«Основным недостатком российского регулирования рынка недвижимости является, скорее, присущий всем его участникам правовой нигилизм и неуважение, как к самим нормам права, так и к другим людям: будь то соседи по земельному участку, собственники или арендаторы помещений. Все странным образом считают, что делать можно все что угодно и когда угодно, а государство еще и подтверждает это своей практикой лишения права собственности в «упрощенном порядке».

Государственные механизмы зачастую осложняют все земельные и имущественные вопросы, вместо того, чтобы делать шаги к позитивному развитию системы, считают эксперты. На лицо – демонстрация изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, - вспомнить то же Сочи перед Олимпиадой. Для выстраивания взаимовыгодных правовых отношений в области недвижимости и земельного владения нужно время, должны сформироваться четкие правила, которые бы ни одна из сторон не могла нарушать, отмечают эксперты. Тогда и отношения в области аренды и владения землей станут проще и понятнее, а судебных исков будет меньше.