Сколько стоит московский офис?

Офисных площадок в Москве становится все больше. Поражает как их разнообразие, так и разброс цен

Традиционно самым привлекательным местом для аренды остается центр Москвы. Но сегодня арендаторы смелее, чем раньше, и смотрят за Третье кольцо – за первое полугодие здесь было введено в пользование 63% новых рабочих площадок. Для сравнения, внутри Садового кольца за первое полугодие 2014 было арендовано и продано всего 16% офисов. Офисы множатся рекордными темпами – результат превысил показатель прошлого года почти в два раза. До конца 2014 года планируется ввести еще 700 тыс. кв. метров рабочих площадей. Это будет наивысший показатель за последние пять лет. Компаниям нужны новые офисы, и их сегодня хоть отбавляй. В итоге к концу года, по прогнозам аналитиков, общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве увеличится на 7,7% и достигнет 16,8 млн кв. метров.

За последние полгода в Москве было введено в эксплуатацию рекордное количество офисов – в целом их площадь увеличилась на 324 тыс. кв. метров. Было построено 11 новых офисных зданий, из них поровну распределили доли офисы классов А и В+.

Самые востребованные офисы в Москве сегодня – это класс В, отмечают специалисты Knight Frank. Запросы на покупку офисных площадей растут, а в наличии больше всего предложений у бизнес-центров класса В. Другая причина еще более проста – компании хотят сократить расходы на аренду офисов.

Самыми активными арендаторами во 2-ом квартале этого года стали представители сектора бизнес-услуг и производственной сферы – их доли составили 31 и 30% от всего объема сделок соответственно. Доля иностранных компаний по итогам полугодия выросла до 49% - что больше на 9% процентов показателей 1-ого квартала 2014. Эксперты объясняют такой взлет заключением нескольких крупных сделок.

Александр ЧуриковРуководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL«Структура спроса на офисные площади претерпела заметные изменения по сравнению с 2013 годом. Доля сделок объемом более 3 тыс. кв. метров в общем объеме арендованных и купленных площадей снизилась в 1-м полугодии 2014 года до 40% по сравнению с почти 60% в аналогичном периоде прошлого года. Кроме того, заметный вклад в общий объем транзакций на рынке внесли сделки продления и перезаключения договоров аренды, тогда как доля новых сделок сократилась с 88% в 1-м полугодии 2013 года до 65% в текущем году. Данные факты свидетельствуют о том, что участники рынка становятся более осторожными в вопросах покупки или аренды значительного объема площадей, предпочитая продление договора аренды переезду в новый офис».

Несмотря на большие показатели роста новых офисных площадей в Москве, в целом к концу 2014 года арендовать и покупать рабочие площади будут меньше на 12% по сравнению с 2013 годом, отмечают аналитики из JLL. Предложение продолжает расти, появляются новые объекты, однако спрос остается довольно сдержанным. Из-за этого сегодня в среднем почти 15% московских офисов пустуют, и с начала года этот процент немного подрос. Причем офисы класса В+ чуть более популярны и в них не так много вакантных мест, как в офисах класса А – с начала года в этом сегменте вакантных мест стало в среднем на 4% больше из-за ввода новых площадок.

Так сколько же стоит снять офис в Москве? В сегменте премиум-класса с уникальным обслуживанием клиентов цена за квадратный метр составляет от $900 до $1100 в год. Стоимость офисов класса А начинается от $580 и до $850 за кв. метр в год. В классе В+ цены чуть ниже – от $350 до $600 за кв. метр в год. Офисные площади в «Москва-Сити» находятся в диапазоне от $580 до $850 за кв. метр в год.

Тем не менее, цены на аренду в центре и на периферии очень сильно разнятся. Как и всегда, самые дорогие квадратные метры находятся в районе Бульварного кольца. Средняя арендная цена здесь за офис класса А - $1079 за кв. метр в год. Тогда как в районе МКАДа средняя арендная ставка за офис такого же класса составляет $403, для бизнес-центров класса В - $309 за кв. метр в год. Однако и на окраинах цены на офисы могут подняться – все зависит от развития инфраструктуры и сетей общественного транспорта.

Константин ЛосюковДиректор департамента офисной недвижимости Knight Frank«Компании, желая оптимизировать офисное пространство и сократить расходы на аренду, стараются перевести свои бэк-офисы в здания, офисные площади в которых предлагаются по более низким ставкам аренды. В случае если профиль деятельности не обязывает иметь офис в центральной части города, компании стремятся консолидировать все бизнес-подразделения в объекте, имеющем децентрализованное местоположение».

Ситуация на Украине и введение санкций повлияли даже на рынок офисной аренды, у клиентов и инвесторов усилились опасения. Сегодня у арендаторов и покупателей изменились запросы, отмечают в Knight Frank. Арендаторы осторожно оценивают рынок, из-за этого срок закрытия сделок увеличился, и многие компании планируют переезд значительно раньше, чем это было год или два назад.