Ударная «наценка на недвижимость» для торговли

Новый налог на недвижимость для ТРЦ ударит по старым торговым объектам, им придется заплатить в разы больше. А также ТОП-10 крупнейших ТРЦ по площади, им придется заплатить самые большие налоги

С 2014 года в столичном регионе планируется взимать налог на недвижимость с торговых организаций по кадастровой стоимости. В Московской области планируется брать 1%, в Москве обсуждалась ставка 1,5%, но, похоже, депутаты все же остановятся на ставке 0,9%. BFM.ru выяснил, насколько это увеличит налоги для крупнейших торговых центров и какие ТРЦ пополнят казну максимальными суммами.

«Последствия от изменения налогообложения для разных объектов будут различными. Больше всего пострадают объекты, построенные давно, так как их балансовая стоимость, которая прежде являлась основой для расчета налога, является низкой из-за амортизации зданий, а значит и сумма налога была маленькой. После проведения кадастровой оценки стоимость объектов увеличится до уровней, близких к рыночной цене, что значительно увеличит сумму уплачиваемого по новому порядку налога на недвижимость», — считает Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle.

Такое же мнение и у Дмитрия Романова, директора отдела оценки компании Colliers International: «Единой картины в 2014 году не будет. Если текущая остаточная стоимость низкая, платежи по налогу вырастут. Однако в большинстве случаев налог на имущество не включается в возмещаемые операционные расходы в торговых центрах, поэтому в тех случаях, когда вырастут платежи по налогу, результатом будет уменьшение чистого операционного дохода с объекта недвижимости».

Кому придется заплатить больше

Как подсчитали в оценочной компании «Апхилл», многим девелоперам в офисных центрах придется заплатить в 10-15 раз больше. Однако такой ситуация будет не для всех. Ряд торговых центров в Москве может заплатить даже более низкий налог на имущество в следующем году, если ставка будет 0,9%, считает один из экспертов.

«Для недавно построенных объектов в течение первых трех лет, когда ставка налога будет ниже, величина налога практически не изменится. А после 2018 года, когда запланированная ставка налога достигнет 2%, величина налога будет уже намного выше. Например, при себестоимости строительства $1500 (за кв. метр), величина налога составляла $33, при этом рыночная стоимость объекта была $2800. Теперь базой будет $2800, и в 2014 году налог с такой базы в Москве составит $25,2, а с 2018 — уже $56», — подсчитала для BFM.ru Ольга Кочетова, директор департамента оценки, Knight Frank Russia & CIS.

Знаковые объекты офисной и торговой недвижимости Москвы от данного нововведения пострадают не так значительно. «Как правило, такие объекты принадлежат публичным девелоперам и инвесторам, которые оценивают свои объекты по рыночной стоимости, тогда как более закрытые игроки предпочитают учет на основе расходов на строительство», — пояснил Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE.

«Можно ожидать массовых переговоров между собственниками и арендаторами и субарендаторами торговых помещений. Конечным итогом повышения налогов станет либо снижение доходов собственников помещений или арендаторов, либо повышение цен на товары и услуги», — считает Ольга Кочетова.

Крупнейшие по площади ТРЦ Московской области, скорее всего, заплатят и самые высокие налоги. Поскольку исчисление идет от общей площади, то их ТОП-10 будет такой. Однако с рынка никто не уйдет из-за этого, читайте дальше.

Крупнейшие ТРЦ Московской области

Список предоставлен Colliers International

Международная практика и торговля

«В ряде стран налог на недвижимость взимается с рыночной стоимости недвижимости. Где-то это весьма скромные 0,4% (такая ставка в Болгарии), где-то достаточно высокие — 3,6% (в Венгрии). В Центральной Европе есть страны, где налог взимается с балансовой стоимости объекта и составляет относительно небольшие 0,5 – 1%. Также есть страны, например, Прибалтики, где за основу берется кадастровая стоимость. В целом можно говорить, что в большинстве случаев налог укладывается в 0,2 – 3% рыночной стоимости», — пояснил Валентин Гаврилов.

И в этом смысле Россия не отличается от условий ведения бизнеса в Европе. Более того, среднесрочные прогнозы для России хороши. Ритейлеры готовы платить повышенный налог, поскольку обороты будут расти.

Как прогнозирует компания Jones Lang LaSalle, в течение пяти лет, с 2013 по 2017 годы, крупнейшие города России и Украины – Москва, Санкт-Петербург и Киев – будут лидировать в Европе по динамике розничных продаж. При ежегодном приросте показателя на уровне 4,2-4,8% они займут, соответственно, третье, четвертое и пятое места в рейтинге наиболее активно растущих розничных рынков Европы.

Москва, Петербург и Киев входят в число 20 крупнейших европейских рынков по числу населения, тогда как покупательная способность жителей этих городов в целом значительно ниже. Так, если по количеству жителей Москва занимает первое место, то по покупательной способности только 46-ое (средний годовой доход на уровне 11 тысяч евро), Петербург на 14-м по населению и на 54-м по доходам (6,3 тысячи евро), тогда как Киев, располагающийся на 17-й строчке по числу жителей, по их доходам занимает почетное последнее место – 57-ое (3,6 тысячи евро), отмечается в отчете компании.

«Несмотря на заметно более низкие доходы населения, именно развивающиеся рынки, характеризующиеся как большим числом жителей, так и высокой долей трат на товары и услуги в общей структуре доходов – вплоть до 75%, будут наиболее привлекательны для ритейлеров в среднесрочной перспективе», — поясняет Олеся Дзюба.

Читайте также: Повышение налога на имущество организаций может «убить» девелоперский бизнес