Обманутые дольщики и обманутые застройщики

Закон о долевом строительстве, который застройщики и дольщики называют просто 214-й ФЗ, предусматривает вполне легальное существование рейдерских схем. Поэтому физлица вкладывают деньги в «белые» новостройки, а в итоге оказываются обманутыми дольщиками. В проигрыше и застройщики

«Стройка по 214 ФЗ напоминает рейдерскую схему», — заявляют покупатели квартир в строящемся доме, которым пришлось столкнуться с непреодолимыми препятствиями. В среду, 15 мая, проблема непростых взаимоотношений сторон обсуждалась на заседании круглого стола «Проблемы обманутых дольщиков и обманутых инвесторов-застройщиков и пути их решений на примере комплексной застройки микрорайонов 27 и 27а города Балашиха».

Дольщики вместе с застройщиком пытались разобраться, почему они останутся без квартир и денег, несмотря на обещанную властями защиту.

«У нас есть обманутые дольщики, потому что есть 214-ФЗ о долевом строительстве. Власти давно должны были запретить продавать воздух», — заявил председатель совета директоров компании «Бест-Недвижимость» Григорий Полторак.

«214-ФЗ добавил к проблемам обманутых дольщиков еще и обманутых застройщиков», — заявил Сергей Жидаев, генеральный директор СФК «Реутово», которая выступила застройщиком квартала в Балашихе.

Проекты застройки микрорайонов 27 и 27а в Балашихе начались в 2002 году и предусматривали строительство жилых и нежилых зданий, двух детсадов и школы.

В 2004 году администрация Балашихи потребовала от застройщика построить новые инженерные сети и объекты соцкульбыта и предложила подписать договор, предварительно перекрыв подъезд к ведущейся стройке. Начались длительные судебные разбирательства.

Как следует из материалов, подготовленных застройщиком и Общественным антикризисным комитетом дольщиков этого проекта, разрешение на строительство было получено только через 6 лет после подписания инвестконтракта, а администрация города не выполняла ни устных, ни письменных договоренностей.

К 15 мая 2013 года дома практически достроены, однако в СФК «Реутово» введено арбитражное управление, и дело может закончиться банкротством компании.

«Администрация Балашихи за эти годы сделала все, чтобы продвинуть компанию к банкротству. Мы предложили комплекс мер по выходу из ситуации. У нас активов на 1,5 млрд рублей, но продать мы их не можем. И взять кредит под них не можем. И дом не можем достроить. Это замкнутый круг, из которого можно выйти только совместными усилиями властей и застройщика. Дольщики в этой ситуации вообще сделать ничего не могут, разве что требовать банкротства компании. При этом банкротство застройщика для дольщиков — самый худший вариант», — заявил Сергей Жидаев.

Банкротство как рейдерство

«В случае если будет начато конкурсное производство, а имущество компании будет продано с торгов, дольщики получат деньги в меньшем размере. Скажем, те, кто вложил в 2002 году 2 млн рублей, после банкротства компании получат по 500 тысяч рублей. Те, кто выкупит почти достроенный дом на торгах, не будет иметь никаких обязательств перед дольщиками. Компания будет банкротом, ее обязательства перед дольщиками исчезнут», — пояснил ситуацию Георгий Мирзоянц, председатель общественного антикризисного комитета дольщиков мкр. 27 и 27а в Балашихе.

«Закон о банкротстве предусматривает четыре пути развития ситуации после введения временного управления», — пояснил Михаил Тарабрин, арбитражный управляющий СФК «Реутово».

Три варианта рисуют относительно хорошие перспективы для дольщиков и компании: продолжение внешнего управления, если есть средства на достройку объекта, либо финансовое оздоровление компании, когда средств мало, но они есть. Есть вариант с мировым соглашением, однако никто не понимает, какие стороны должны заключить это соглашение, поскольку есть кредиторы, есть администрация, которая затягивает с выполнением своих обязательств, также есть застройщик и дольщики.

И четвертый вариант — конкурсное производство, в рамках которого будет продано все имущество компании, а вырученные средства распределены между кредиторами и дольщиками. «Ликвидация решает лишь одну проблему — ликвидацию компании и ее обязательств перед дольщиками, а также их долей в строительстве», — пояснил Тарабрин.

«Когда по требованию одной из дольщиц в нашем проекте в Геленджике суд постановил выставить ее долю на торги, то метр был оценен в 9 тысяч рублей. Фактически на таких торгах «дербанится» имущество застройщика, а дольщику возвращают малую долю вложенных средств, ведь даже себестоимость квадратного метра в этом проекте больше 30 тысяч рублей», — рассказал о том, как на практике организуются торги, Григорий Полторак.

«Долевой договор между дольщиком и застройщиком без участия власти, которая должна давать разрешение на каждый шаг строительства, просто бесполезен. Пока государство не станет участником этого процесса, не будет гарантировать получение оплаченных квадратных метров без доплат, будут появляться и обманутые дольщики», — считает Георгий Мирзоянц по итогам своего десятилетного опыта в роли дольщика.

По его мнению, стройка по 214 ФЗ напоминает рейдерскую схему, поскольку власть может в любой момент потребовать от застройщика сделать что-то вне инвестконтракта. Если он отказывается, то у власти достаточно полномочий и возможностей остановить стройку и продать недостроенный дом на торгах с огромным дисконтом.

«Парадокс закона в том, что он напоминает рейдерскую схему. Права граждан не нарушаются, однако свои метры они не получают, и все это в рамках закона», — пояснил он.

По итогам круглого стола была принято решение обобщить все материалы и направить их в качестве аналитической записки в Госдуму и Совет Федерации РФ, в Правительство РФ и правительство Москвы и Московской области.

Возможно, против бывшего главы администрации Балашихи будет возбуждено уголовное дело, сообщил Сергей Жидаев.

Дольщики могут получить 60%

Впрочем, у дольщиков может появиться новый механизм защиты своих прав. В случае недостроя они смогут вернуть если не всю вложенную сумму, то существенно больше, чем сейчас.

Дело в том, что Высший Арбитражный суд РФ 15 мая 2013 года рассмотрел дело, в котором дольщики потребовали рассматривать недостроенный объект с земельным участком как залоговое имущество до момента достройки дома. Если будет принята такая трактовка, то дольщики могут требовать, чтобы в случае недостроя им отдали 60% от продажи предмета залога. Пока дело отправлено на рассмотрение Конституционного Суда РФ, который подтвердит или опровергнет данный подход.

Юристы отмечают, что дольщик в силу закона получает в залог земельный участок, принадлежащий застройщику (или право его аренды), а также сам недостроенный объект недвижимости. Закон о банкротстве предусматривает, что в случае реализации предмета залога, 60% средств направляется на удовлетворение обеспеченных залогом требований.

Рассмотрение недостроенного дома с участком как залогового имущества заметно повышает шансы дольщика на получение нормального возмещения, отмечают юристы.

«Процесс банкротства застройщика проходит под контролем арбитражного суда, и роль судей в толковании спорных положений закона о банкротстве велика», — рассказывает BFM.ru юрист «Качкин и Партнеры» Александра Улезко.

Сейчас у дольщиков есть два варианта участия в процедуре банкротства, и, соответственно, получения какого-либо возмещения от строительной компании, поясняет он.

Дольщики могут потребовать включения их в реестр участников строительства с требованием о передаче жилых помещений. Лучший исход в таком случае — передача прав застройщика объединению дольщиков (чаще всего в виде ЖСК), которое достраивает объект самостоятельно. Худший исход — конкурсное производство, по итогам которого дольщик имеет право на получение денежной компенсации за счет продажи имущества застройщика.

Второй способ состоит в том, что дольщик просит расторгнуть договор и вернуть ему средства. Тогда его требования арбитражный суд включает в денежный реестр требований кредиторов. «Хотя такие требования имеют высокий приоритет, на практике значительную часть средств «съедают» текущие платежи: гонорар арбитражного управляющего, услуги юристов и другие расходы, которые производятся в первую очередь», — говорит Александра Улезко.