Московские новостройки как альтернатива кипрским депозитам

Кризис на Кипре заставил российских инвесторов срочно искать новые объекты вложений. И не исключено, что их выбор падет на «родную» недвижимость

Кризис на Кипре оживит рынок новостроек московского региона, поскольку это один из самых ликвидных рынков недвижимости, уверены эксперты. Они отмечают, что инвесторы уже в поиске выгодных проектов. BFM.ru выяснил, в какие новостройки сейчас вкладываться выгоднее, чем в депозиты на Кипре.

«Финансовый кризис на Кипре — очередной тревожный сигнал для бизнеса, что хранить капиталы «в деньгах» небезопасно. Попытка введения налога на банковские вклады и отсутствие внятного предложения со стороны правительства республики уже негативно сказались на настроении банковских вкладчиков, что в ближайшее время приведет к массовому выводу средств из островного государства и перевод их в более осязаемые рынки. Одним из них вполне может стать рынок недвижимости московского региона», — прогнозируют аналитики из агентства недвижимости TWEED.

Состоятельные россияне могут переложить свои деньги в новостройки, и этот прогноз выглядит весьма реалистичным. Его поддерживают и результаты недавно обнародованного исследования международной консалтинговой компании Knight Frank: по итогам 2012 года российские покупатели стали лидерами по покупкам в элитных новостройках в 16 исследованных мест мира.

Россияне оказались самыми активными покупателями в Лондоне, Монако, Бангкоке, Майями и ОАЭ, где цены в прошлом году росли. Нью-Йорк, Вена и Париж пережили снижение цен на недвижимость, но это не убавило пыл русских покупателей элитной недвижимости.

«Типовой «портфель» недвижимости состоятельного россиянина уже сегодня включает, помимо традиционного набора (квартиры в центре города и загородного дома) также «дальнюю дачу» на Лазурном берегу или в Тоскане, пентхаус в Майами или Нью-Йорке — кому что больше по душе. Отдельный покупательский сегмент формируют «будущие состоятельные пенсионеры», то есть бизнесмены 50 - 60 лет, которые планируют в перспективе отойти от дел и переехать в страну с теплым климатом и хорошей инфраструктурой в части здравоохранения, продления и улучшения качества жизни», — поясняет Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS.

Она прогнозирует, что число состоятельных россиян, желающих приобрести недвижимость, как для личного пользования, так и с инвестиционными целями, в ближайшие годы удвоится.

Классовое разделение московских новостроек

Как выяснил BFM.ru, инвестиционный интерес представляют лишь некоторые сегменты московской недвижимости. Это исчезающие из прайсов дешевые новостройки стоимостью до 100 тысяч рублей за кв. метр, которые как были, так и остаются лидерами по ликвидности. Таковых аналитики «НДВ-недвижимости» насчитали 2,9% от всего предложения.

Куда больше выбор в сегменте новостроек от 100 до 150 тысяч рублей за квадрат — их 23% на рынке. Надо отметить, что эта аналитика не включает новостройки Новой Москвы.

Там цены ниже: средняя стоимость новомосковских новостроек составляет 82 490 рублей за кв. метр. Однако в связи с принятием новых законов об изъятии земель эксперты сильно рекомендуют не покупать ничего на стадии котлована.

Второй класс новостроек, в который эксперты рекомендуют вкладываться с целью их дальнейшей продажи или сдачи в аренду, — элитные дома в центре города. Пересмотр инвестконтрактов почти закончен, и рынок обретает ясность. На рынке остается не так много застройщиков, но они предлагают более качественные проекты.

«Строительная история Старой Москвы не закончена — мы просто вступаем в очередной этап жизненного цикла, который рано или поздно проходят все европейские города. Проектов становится все меньше, для достижения успеха принципиальным является наличие опыта, прогрессивный подход и тонкое чувство своего клиента. При этом вход на площадки становится более трудным, снижается рентабельность проектов, возрастает уровень конкуренции. Однако элитный сегмент в Москве остается перспективным, так как спрос на качественную недвижимость не исчезнет никогда», — пояснил Андрей Тясто, генеральный директор компании «Баркли»

Лидером на элитном рынке Москвы сейчас считается компания «Дон-Строй Инвест», которая возводит 403,7 тысячи кв. метров — больше, чем любой другой застройщик. Крупные проекты компании расположены вне ЦАО, но в прошлом году заявила несколько проектов Premium и De Luxe в центре и тем самым усилила свои позиции в это сегменте.

В Подмосковье строят много, цены вряд ли будут расти

По оценкам аналитиков компании «Азбука Жилья», при сохранении текущей макроэкономической обстановки в стране, а также уровня спроса на первичном рынке жилья ежегодный темп роста цен в Подмосковье может увеличиться на 1-2%.

Тут интерес представляют проекты малоэтажной комплексной застройки, а также таунхаусы. Аналитики портала Cottage.ru предсказали, что в 2013 году наиболее интересные проекты поселков танхаусов могут подорожать на 20-25%. Стоит рассмотреть предложения, расположенные на Новорижском, Калужском и Киевском направления в пределах 30 км зоны, причем самая востребованная площадь 100-140 кв. метров. Самый удачный момент — покупка дома, который уже строится на уровне первого этажа, это будет еще выгодно, но уже вполне безопасно с точки зрения вложений.

По цене апартаменты определенно побеждают жилые объекты. Разница в цене может быть до 30% при одинаковых параметрах. К примеру, весьма показательно сравнение строящихся апартаментов и квартиры на вторичном рынке в районе метро «Домодедовская», проведенное аналитиками компании «БЕСТ-Новострой».

Квартира площадью 31 кв. метр предлагается здесь по цене от 4,9 до 5 млн рублей. Апартаменты аналогичной площади можно купить за 3,3 млн рублей.

Подводные камни такой покупки: разные сроки заселения. В апартаменты можно будет заселиться где-то через полтора года после сдачи дома, в обычную квартиру — через месяц.

Также будет разница в стоимости ЖКХ и услуг: за нежилую ежемесячно придется платить 5700 рублей, жилая квартира обойдется в 4,5 тысячи рублей.

Также владельцу апартаментов придется платить повышенный налог на недвижимость — где-то в три раза больше, чем на жилье. Его размер пока обсуждается на уровне Минфина.

Кроме того, на покупку апартаментов не дадут ипотечный кредит, в них также нельзя прописаться. Но для тех, кто покупает недвижимость для сдачи в аренду, это вряд ли можно считать минусом. Им только придется изучить новые правила аренды коммерческой недвижимости — в частности, нельзя изменять размер арендной платы чаще раза в год.

Другие подробности на эту тему— в дополнениях в ранее принятое Высшим арбитражным судом РФ Постановление от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В любом случае, инвестиции в апартаменты выглядят намного выгоднее других предложений московского региона, невзирая даже на все риски, отмечают эксперты. Застройщики, надо заметить, интерес инвесторов готовы поддержать предложением: более четверти всего вводимого в 2013 году метража в Москве придется на этот сегмент.