Эволюция новостроек в России

Единая классификация жилых домов по потребительским качествам принята фондом РЖС и поддержана профессиональным сообществом. Теперь граждане могут заглянуть в документ и спросить у застройщика: а где все, что полагается для этого класса?

Единая классификация проектов многоквартирных жилых домов по качеству опубликована на сайте фонда РЖС, портале Российской гильдии риелторов — профессионального СРО в области услуг в сфере недвижимости. Готовилась классификация почти два года, в итоге все новостройки разделены на четыре класса — эконом, комфорт, бизнес и элит.

Надо отметить, что аналитики отказались от учета местоположения, но учли множество других факторов — от архитектуры до «Внешнего окружение и наличия социальной инфраструктуры в районе». Параметры паркинга, к примеру, названы отсекающим критерием, и дом не может быть признан бизнес-классом, если в проекте запланировано меньше 1 машиноместа на квартиру. Элитой признаются только проекты, где запланировано полтора и более машиномест на одну квартиру.

Также разделяются проекты и по площади кухни. В эконом она до 8 кв. метров, в комфорт-классе обязана быть большей площади, в бизнес-классе — никак не меньше 12 кв. метров, и в элит положено не менее 20 «квадратов». Изучение таблицы с параметрами — довольно интересное дело даже для специалиста, а уж потребителям, то есть потенциальным покупателям жилья, и вовсе весьма полезное чтение.

Без истории не обошлось

Создание подобной классификации началось с разработки аналогичного документа для правительства Москвы еще в 2002 году, рассказал BFM.ru Геннадий Стерник, главный аналитик РГР, профессор кафедры Управление проектами и программами РЭУ им. Г.В.Плеханова, один из основных авторов классификации. В той классификации было три класса жилья, но она в целом прижилась на рынке, была воспринята компаниями, далее усовершенствована. В 2011 году фонд РЖС начал собирать закрытую базу новостроек по всей России. И тут оказалось, что элитным жильем в регионах называется такое, которое в столице едва бы посчитали комфорт-классом.

По прогнозам Министерства экономического развития (МЭР) России, объем ввода жилья в 2012 году составит 66,2 млн кв. метров. Около 33 млн кв. метров составит многоэтажное жилье.

Затем фонд провел тендер и заказал создание методики для унификации всех новостроек и класса их качества. Такую методику разработала аналитическая компания Геннадия Стерника. Аналитики из регионов к началу 2012 года сообщали в РЖС о проектах, классифицируя их уже по двум методикам — разработанной общефедеральной и локальной.

«В итоге получилось, что по новой классификации класс новостроек в ряде регионов понизился. Элитных объектов оказалось в два раза меньше, поубавилось и бизнес-класса, «комфорта» осталось почти столько же, а эконом-класса стало намного больше», — рассказал Геннадий Стерник. Далее методику вынесли на обсуждение профессионального сообщества — на утверждение РГР. «В декабре на национальном совете РГР после всех уточнений единая классификация была утверждена», — рассказал аналитик.

«Появление федеральной классификации должно повлиять на повышение качества объектов, и застройщики вряд ли смогут теперь завышать класс объекта в рекламе как раньше. Сейчас это придется делать с оглядкой на все критерии, которые положены этому классу. Документ будет обязателен для членов РГР, но и другие участники рынка потом подтянутся», — считает Геннадий Стерник.

Юрий Кочетков, член комитета по аналитике и консалтингу РГР, считает, что классификация заставит риелторов и потребителей говорить на одном языке. «Кроме того, была также идея, чтобы ряд федеральных ведомств, (Минрегион, фонд РЖС, Минобороны и т.д.) искали и закупали квартиры в новых домах на основании определенных требований», — пояснил аналитик.

Рынок не верит аналитикам

«Новая классификация вряд ли как-то повлияет на рынок недвижимости, на цены. Она имеет смысл для специалистов, аналитиков и профессиональных участников рынка недвижимости, но не для покупателей. В рекламе застройщики будут продолжать повышать класс объектов», — считает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков. Он предполагает, что такая классификация будет работать только с учетом региональных особенностей.

«Появление подобного документа, аналогичного тому, что работает на рынке коммерческой недвижимости, для жилья необходимо. Однако утверждать, что сегодня данный документ в силах серьезно повлиять на рынок — преждевременно. Классификация заработает тогда, когда ее примет большинство игроков рынка», — прогнозирует Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». При этом эксперт допускает, что в первую очередь ее начнут применять в рекламе те девелоперы, объекты которых будут соответствовать определенному классу.

«Это далеко не первая и точно не последняя классификация: многие консультанты и другие игроки рынка составляли собственные схемы, однако рынок недвижимости продолжает развиваться в соответствии с рыночными законами и административным регулированием, а не разработанными теоретическими моделями. К сожалению, на сегодняшний день рынок пока не достиг такого этапа развития, чтобы все застройщики придерживались единой классификации», — уверен Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group. Он отмечает, что если следовать ей, то придется «низвести» до бизнес-класса все реконструированные и реставрированные исторические особняки, где технически невозможно оборудовать подземный паркинг, понизить статус элитных студий, метраж которых не превышает 60 метров. «Однако я не согласен с таким критерием: даже в Монако, где находится самая дорогая и престижная недвижимость в мире, есть элитные студии площадью 50-55 метров», — считает он.

«Надо отметить, что в Европе также не существует единой классификации жилья, там классификации также предлагают консультанты, — отмечает генеральный директор компании London Real Invest Зося Захарова. — На мой взгляд, достаточно сложно создать единую классификацию для разных регионов России: объект, который относится к комфорт-классу в Санкт-Петербурге, в небольшом городе может являться уже объектом бизнес-класса или даже элитным». Классифицировать рыночные характеристики едино для всей России — это утопия, уверена она.

«На мой взгляд, как было на рынке три класса — эконом, бизнес и элитка — так и осталось. Ничего нового до сих пор не было придумано, — уверен директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty Александр Зиминский. — Само название «комфорт-класс» появилось исключительно по воле маркетологов некоторых застройщиков для более успешного продвижения их объектов на рынке». По его мнению, классификация не предлагает кардинальных различий, за исключением площади квартир. «Только тогда, когда с подобными «новаторскими изысками» на эту тему будет согласно подавляющее число крупных и средних застройщиков, а не только риелтерское сообщество, можно будет говорить о серьезном продвижении вперед в этом вопросе», — считает Зиминский.

«Классификация получилась достаточно «стройная», но, конечно, всегда могут возникать вопросы по отдельным пунктам. О ее влиянии на рынок можно говорить лишь тогда, когда станет понятно, как и где ее будут применять», — считает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. — К примеру, если за несоблюдение в будущем уже согласованных норм строительства и признаков проекта будут определенные штрафные санкции или трудности при прохождении госкомиссии, то повлияет».

Он отметил, что многие проекты на нашем рынке имеют признаки различных классов. «Так, дома, строящиеся по авторским проектам известных архитекторов, относятся к элитному классу. Но ведь ряд архитектурных бюро занимается проектированием домов разных классов. К примеру, микрогород «в лесу» разрабатывался мастерской Speech Чобана и Кузнецова, ЖК «Акварели» в Балашихе — бюро «Остоженка», — отметил эксперт.

Апеллировать же к классификации в своей рекламе будут девелоперы, чьи проекты действительно отвечают всем критериям своего класса. А те, чьи проекты на самом деле по каким-то признакам не дотягивают, постараются не акцентировать на это внимание, считает он.

Геннадий Стерник в интервью BFM.ru рассказал о том, что уже в конце прошлого года в Санкт-Петербурге один из крупных застройщиков после жарких дискуссий с консультантом все же поручил изменить проект таким образом, чтобы соответствовать всем критериям для элиты. «Влияние классификации на рынок будет происходить на уровне изменения проектов в сторону лучшего качества», — уверен аналитик. На цены же, считает он, влияния классификация не окажет.