Земли в Новой Москве изымут быстро и дешево

Закон об изъятии земель в Новой Москве — «градостроительная диктатура на отдельно взятой территории»

Новые территории были добавлены к Москве без должной проработки вопроса, заявляли эксперты. Дело в том, что почти все земли частные, а объемы ведущейся застройки достаточно велики. Несколько изменить ситуацию призван закон, позволяющий ускоренно изымать земли у частных собственников, который внесен в Госдуму.

Депутаты Владимир Ресин, Людмила Швецова, Данил Волков, Николай Гончар — авторы проекта федерального закона «Об особенностях регулирования земельных правоотношений на присоединенных к городу Москве территориях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он внесен в Госдуму и направлен для рассмотрения в профильном комитете 14 ноября 2012 года.

О том, что такой закон разрабатывается, стало известно более 4 месяцев назад. Текст его несколько раз перерабатывался, Министерство юстиции отправляло его на доработку, чтобы защитить права землевладельцев и уменьшить его коррупциогенность.

В итоге, в Госдуму был внесен законопроект в достаточно жесткой редакции, которая фактически нивелирует права собственников земли и построек на перешедшей к Москве территории.

BFM.ru опросил экспертов по недвижимости, как этот закон может повлиять на рынок недвижимости и инвестиций. Мнения о том, что произойдет с рынком, если закон примут в нынешней редакции, радикально разделились. Однако эксперты сошлись в том, что закон мало повлияет на уже строящиеся объкты, но максимально скажется на рынке земельных участков и частных строений, владельцам которых стоит запастись документам для подтверждения их возможных потерь.

Право на строительство и на собственность должны быть едины по всей стране

Роман Казанцев, директор правового департамента компании «СтройМенеджмент»:
— В Новой Москве уже сейчас безо всяких законопроектов власти заблокировали выдачу исходно-разрешительной документации застройщикам. Есть слухи, что у некоторых отзывают разрешения на строительство. Кому-то уже несколько месяцев не выдают градостроительные планы на участки, хотя, если следовать закону, за месяц должны были это сделать. Поэтому в ближайшие пару лет появление новых объектов на территории Новой Москвы маловероятно. Москомархитектура готовит материалы для градостроительной земельной комиссии на выдачу градостроительных планов [этот документ обязательно нужно прикладывать к заявлению о выдаче разрешения на строительство], но на комиссии их режут. Мосгосстройнадзор, вроде бы, выдает разрешения на индивидуальное жилищное строительство, но их количество — это капля в море. А ведь с точки зрения закона у застройщика на территории Новой Москвы необходимо спрашивать все те же документы, что и на остальных территориях. Процедура выдачи разрешений на строительство по всей стране одинакова.

Руководитель аппарата объединения строителей НОСТРОЙ Михаил Викторов:
— На наш взгляд, любой принимаемый закон должен учитывать права собственников, будь то физические или юридические лица, поскольку сам механизм изъятия в пользу государства в России имеет очень короткую историю. Если в старой доброй Европе все детально расписано и сформирована богатая практика, исключающая конфликты, то у нас этого нет. Отдельная тема, которую необходимо затронуть — инвестиционные риски девелоперов. Не хотелось бы, чтобы административно-правовые действия власти приводили к снижению инвестиционного доверия, которое у российских девелоперов и так довольно низкое. Власти в России любят отменять ранее принятые решения по предоставлению земли, в которую инвесторы уже вложили немалые средства. Поэтому права инвесторов должны быть защищены, как и права собственников.

Александр Пыпин, директор аналитического центра gdeetotdom.ru:
— Подобные законопроекты, фактически, предлагают ввести градостроительную диктатуру на отдельно взятой территории. Это явно не способствует уверенности землевладельцев и девелоперов в будущем и приводит к тому, что им приходится делать переоценку правовых и других рисков при реализации тех или иных проектов.
Менее всего закон повлияет на уже возводимые жилые проекты, поскольку это социально значимый и капиталоемкий сегмент рынка. Изъятие в таком случае будет слишком дорогим для правительства Москвы, ведь согласно законопроекту, нужно будет выплатить компенсации правообладателю земельного участка, правообладателю недостроя и дольщикам.
Наибольшие риски изъятия — у владельцев пустых земельных участков или участков со строениями, где государству придется заплатить минимальную компенсацию. Чтобы в таком случае получить максимально возможную компенсацию, надо регистрировать участок и его точные границы, оформлять прирезки, оформлять все хозяйственные и жилые постройки, договора аренды, доходы от ведения бизнеса на участке и прочие документы, которые, по закону, являются доказательством убытков.
Отмечу, что законопроект составлен таким образом, чтобы упразднить все известные способы противодействия и затягивания процесса изъятия участков государством. В долгосрочной перспективе этот закон, в случае принятия, затормозит развитие рынка новостроек на территории Новой Москвы, по крайне мере, до того момента, когда будет известен адресный перечень строящихся в рамках этого закона объектов. Покупателям для снижения рисков рекомендуется приобретать квартиры в домах и корпусах, которые уже начали физически строить и у которых есть разрешение на строительство.

Для грандиозного проекта нужны исключительные условия

Заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ–Недвижимость» Ольга Новикова:
— Новая Москва является грандиозным строительным проектом, реализация которого может затянуться на очень долгое время. Присоединенная территория огромна по своим масштабам, требует серьезных затрат на инфраструктурное обустройство, возведения дорог, социальных и прочих объектов. И нужны меры, направленные на ускорение развития присоединенных территорий.
Потенциальным покупателям новостроек на территории Новой Москвы стоит проверить, не возводится ли объект на землях ИЖС, не предназначенных для строительства многоквартирных жилых домов. Кроме того, следует обратить внимание на пул участников. Присутствие крупных компаний говорит о надежности проекта. Дополнительная гарантия — аккредитация объекта в ряде банков, это значит, что был проведен дополнительный анализ рисков.

Управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац:
— Не стоит ждать хаотичных изъятий участков в Новой Москве, поскольку есть план развития новых территорий, градостроительный план. Основные изъятия возможны вдоль трасс из-за проведения реконструкции. Девелоперских проектов как таковых на данных участках нет, поэтому не стоит ждать активной реакции девелоперов на выход данного закона. Кроме того, государство просчитывает риски, связанные с изъятием земель, и предусматривает компенсации.

Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»:
— Изъятие земельных участков напрямую будет связано с необходимостью размещения на них объектов федерального и регионального значения, которые должны быть определены в соответствующем перечне, подлежащем утверждению Правительством РФ. Таким образом, любое изъятие в предлагаемом упрощенном порядке возможно только после утверждения такого перечня. Однако, для полноценного анализа последствий принятия ПФЗ целесообразно дождаться первой реакции на законопроект со стороны профильного комитета Госдумы и Правительства РФ. Кроме того, законопроект не отменяет общих правил изъятия земельных участков в части компенсации собственникам рыночной стоимости участка, а также причиненных изъятием убытков (как собственникам, так и другим правообладателям).
В случае принятия законопроекта в изначальной редакции желающим приобрести недвижимость на присоединенной к Москве территории можно посоветовать следить за перечнем объектов федерального и регионального значения, подлежащих размещению на этой территории, и проверять наличие сообщений о планируемом изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд, опубликование которых предусмотрено частью 1 статьи 8 внесенного законопроекта.