Прощай, Рублевка: на продажу выставлен каждый пятый дом

Недвижимость на Рублевке теряет популярность. Причин много. Многие коттеджи опустели, потому что владельцы уехали за границу. Другие просто морально устарели. Что же будет с символом успеха новых русских?

Рублевский рынок недвижимости живет по своим законам. Домовладельцы время от времени срываются с насиженных мест, но потом ситуация выравнивается. Сейчас как раз то неудачное время, когда Рублево-Успенское направление теряет популярность, а каждый третий или каждый пятый особняк (оценки разнятся) пустует.

Сергей Колосницын, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty рассказал BFM.ru, что на Рублево-Успенском шоссе сейчас выставлено на продажу около 20% домов. «Дома не теряют популярность, просто хороших предложений по-прежнему мало, — пояснил он. — Рублевка как формат загородного жилья начала формироваться еще в 90-е, значительно раньше других направлений. Отсюда много застройки, которая морально устарела. Собственники пытаются избавиться от таких предложений годами, что дает мнимое ощущение избытка предложений, хотя «новые» хорошие дома под ключ по адекватной цене — редкость и продаются за сезон».

По словам эксперта, миграция с Рублево-Успенского шоссе наблюдается постоянно, а причины меняются в зависимости от политического настроения в стране в целом.

«Рублевка — эта лакмусовая бумага российской экономики и политики. Если в стране предстоят выборы и меняется аппарат — жди новых дорогих домов в продаже, и в скором времени возрастающий спрос на них уже у новых избранников народа. Экономика также быстро находит отражение в спросе/предложении данного направления: кризис — дома дешевеют, но не так активно, как на других направлениях, просто их становится чуть больше и период экспликации предложения на рынке увеличивается на несколько месяцев».

Впрочем, пока драматизировать рано, говорят эксперты. Конечно, Рублевку теснят — это уже давно не единственное элитное направление, выдерживать конкуренцию все сложнее, но безоговорочное лидерство все равно остается за ней.

В III квартале 2012 года на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья около 60% всех сделок пришлось на Рублевское и Новорижское направления, сообщают аналитики Knight Frank. При этом средний бюджет сделки вырос на 9% по сравнению с прошлым кварталом и составил 2,91 млн долларов за домовладение.

Наиболее востребованы покупателями были дома площадью 500-580 кв. метров с участками 22-30 соток. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке элитной загородной недвижимости Московской области в III квартале 2012 г. увеличилась на 2,15%, достигнув в сентябре значения 4 290 долларов.

Средней цены для Рублевки по-прежнему не существует. Элитное предложение штучно и усреднять здесь нельзя. Дом может быть выставлен в течение полугода, для агентства нормально проводить одну сделку раз в 2-3 месяца. После кризиса клиенты раздумывают дольше, но и спонтанных покупок не так мало, говорит руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM Валерия Мозганова: «Это можно купить за 5 млн, это можно купить за 10, а можно за 50, и все это будет Рублевка. Сделки по Рублевке, как и сделки с любой элитной недвижимостью, никогда не будут носить массового характера. И сейчас не носят. Это единично, это долго подбирается. Были на Рублевке до кризиса проекты, которые выводились и расходились в считанные недели. Но теперь такого нет».

У владельцев недвижимости на Рублевке, которые намерены заработать на ее продаже, еще есть в запасе лет пять. По прогнозам аналитика по жилой недвижимости Инвесткафе Юрия Кочеткова, с течением времени недвижимость на этом направлении будет обесцениваться: «Обесценятся в первую очередь крупные коттеджи, потому что тренд снижения привлекательности этого направления действительно имеет место. Но, с другой стороны, там развиваются и альтернативные предложения — это дома в среднеэтажных и малоэтажных зданиях. Конечно, это более удаленная местность, чем наша привычная любимая Рублевка, подальше чуть-чуть Рублево-Успенского шоссе, но это очень интересный и динамичный сейчас сегмент».

Эксперты указывают, что сейчас инвесторы массово сбрасывают инвестиционные квартиры, чтобы вложить деньги в более развитые рынки, а пятая часть объектов на Рублевке была куплена как инвестиция.

Куда съезжают

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», сообщил, что объем спроса и предложения по Рублево-Успенскому и Ильинскому направлениям остается на одном и том же уровне на протяжении всего года: 2% предложений от общего числа на первичном рынке и 1% от общего количества сделок. Сейчас лидером по объему предложений является Новорижское вместе с Волоколамским шоссе (около 18%).

«Предложение особняков на Рублёвке по сравнению с прошлым годом на сегодня возросло по причине того, что часть её жителей предпочли проживание в посёлках в направлении Ново-Рижского шоссе, так как там более качественные и концептуальные предложения в недвижимости, — рассказывает BFM.ru Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group. — Часть же [собственников домов на Рублевке] попросту уехали за границу».