Апартаменты по-русски: жилье минимальной комплектации

Эксперты часто предостерегают от покупок жилья по цене ниже рыночной. Новый вид недвижимости — апартаменты — предлагается в среднем на 15% дешевле рыночных цен, что многим кажется подозрительным. В чем подвох?

Эксперты отмечают резкий рост доли апартаментов на рынке новостроек в последние два года. Этому сегменту удалось почти с нуля занять долю от 15 до 20% от всех новостроек (в марте на рынке предлагалось 450 тысяч кв. метров такой недвижимости). По данным НДВ, на сегодняшний день в Москве представлено 24 корпуса (или 19 проектов), в составе которых предлагаются артаменты (без учета элитных объектов).

Спрос на апартаменты тоже растет, что неудивительно. Цены, по которым продается такое жилье, ниже среднерыночных на 10–15%.

Но это не совсем жилье, правильнее было бы сравнить этот вид недвижимости с автомобилем в минимальной комплектации, поясняют эксперты. Из традиционных опций жилья здесь исключена социальная составляющая.

«Экономия застройщика возникает благодаря тому, что апартаменты — коммерческая недвижимость, и поэтому социальная нагрузка, которую обязан нести девелопер, меньше, чем при возведении жилых комплексов», — поясняет Петр Кирилловский, управления маркетинга и рекламы группы компаний ГРАС.

В одном из проектов апартаменты описываются в проектной декларации как «помещения торгово-бытового назначения (места временного проживания, апартаменты)».

Путаница в понятиях

Тут следует отметить, что часто одним и тем же словом в различных странах обозначаются разные понятия. Именно это произошло со словом «апартаменты». Оно означает, как минимум, четыре вида недвижимости в зависимости от того, в какой стране это слово применяют.

Апартаменты в США — это большие роскошные квартиры, часто этим словом называют и пенхаузы. И это определенно сегмент жилой недвижимости.

В Юго-Восточной Азии такое же название применяют для небольших городских квартир, часто состоящих из одной комнаты, где собственник появляется, когда приезжает в город, чтобы провести какие-то деловые переговоры.

В некоторых странах Азии под апартаментами подразумевают жилье, в котором управляющая компания обеспечивает возможности получения гостиничного сервиса.

В Европе к апартаментам относят практически все квартиры.

В России апартаментами называют вполне стандартную квартиру, которая подходит для постоянного проживания, но где нельзя прописаться. Как правило, гостиничный сервис в таких комплексах не предлагается, за исключением ряда элитных комплексов.

Очевидно, что те потребители, у которых понятие апартаментов сформировалось под впечатлением болгарской недвижимости такого сегмента, воспринимают московское предложение как определенный обман.

Американцы тоже могут быть обмануты подобной рекламой, если она относится к эконом-классу.

Русские апартаменты как особенность культуры

«На сегодняшний день преобладающая часть покупателей достаточно осведомлена и понимает, что подразумевается под апартаментами», — уверена Елизавета Гудзь, руководитель аналитической службы компании «НДВ-Недвижимость».

Покупатели понимают, что в таком жилье они не смогут прописаться и получить благодаря этому ряд социальных городских услуг — бесплатного детсада или школы, поясняет Петр Кирилловский: «Однако школами и поликлиниками проживающие в апартаментах могут пользоваться на рыночных условиях. Покупающие апартаменты, как мы заметили, это люди, котор муниципальным садикам и поликлиникам предпочитают коммерческие или ведомственные».

Что касается бытового обслуживания и коммунальных услуг, то все это в апартаментах присутствует в полном объеме, добавляет он.

Наиболее часто апартаменты приобретают предприниматели в качестве второго жилья, их не интересует возможность пользоваться бесплатной социальной инфраструктурой, отметили эксперты.

Но есть и другая часть потребителей, есть и принятые решения БТИ, которые переводят апартаментов из нежилого фонда в жилой, отмечает Петр Кирилловский. За достаточно небольшие деньги — от 60 тысяч рублей — собственник апартаментов может перевести свои квадратные метры в жилой фонд и далее прописаться и требовать от города все положенные социальные льготы.

Кто кого обманывает

Эксперты говорят о том, что при продаже апартаментов никто никого не обманывает, все особенности этого формата честно озвучиваются покупателю. Другой вопрос, что сам формат стал определенным «обходом» запрета на строительство нового жилья в Москве.

«Девелоперы вынуждены были выводить на рынок нежилые помещения, гостиницы или коммерческие площади, которые они потом «превращали» в апартаменты. На этапе получения разрешительной документации согласовывали объекты как нежилые, в продажу выставляли как апартаменты. В этом вся коллизия. В результате, на столичном рынке стало появляться жилье худшего качества, поскольку на апартаменты не распространяются все СНИПы, которые обязательны к исполнению при строительстве жилья», — пояснила BFM.ru Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group.

По ее словам, первые апартаменты появились у нас в «Москва Сити», где было невозможно реализовать все те требования, соблюдение которых необходимо по российскому законодательству для возведения жилого объекта, например, инфраструктуру и площади придомовых территорий.

Сформировавшееся понятие российских апартаментов в итоге таково: это квартира вполне стандартной планировки, часто на рынке предлагаются квартиры больших площадей, и все чаще предлагаются квартиры в стиле «лофт» в виде открытого помещения без перегородок. Иногда апартаменты входят в состав торгово-развлекательных, офисно-гостиничных и прочих многофункциональных центров, где зачастую предусмотрено наличие минимальной торговой инфраструктуры и предприятий сферы услуг, поясняет Елизавета Гудзь.

Эксперты отмечают, что российским покупателям апартаментов не стоит рассчитывать на сервис, похожий даже на болгарский. «На Западе апартаменты находятся под управлением более профессиональных гостиничных или других операторов, чем в России. Наши эксплуатирующие компании не настолько пока профессиональны, особенно — в эконом-классе. Здесь уже вопрос качества не самих апартаментов, а сервисного обслуживания теми компаниями, которые этим занимаются», — поясняет Екатерина Румянцева.

Но главная проблема состоит в том, что пока городские власти как бы не замечают нарастающий объем строительства такого жилья «в минимальной комлектации». В общем объеме строительства формат заметен, но на фоне всего жилого фонда объемы, конечно, мизерные. Однако если развитие пойдет такими же темпами, и когда участятся случаи перевода апартаментов в жилой фонд, властям придется обратить внимание на этот сегмент, уверены эксперты. Что за решения будут приняты и какие могут быть регулирующие меры, не взялся предсказать никто.

Напомним, эксперты рынка недвижимости еще в прошлом году предупреждали, что апартаменты станут преобладающим планировочным решением в ряде проектов, заявленных к выходу в 2012 году. Более того, вложения в этот сегмент недвижимости станут одними из самым выгодных для частных инвесторов, которым на московском рынке изрядно «перекрыли кислород» из-за маленького объема строительства.