Выбирай и управляй

Гостиничный сегмент — один из самых сложных для новичков. Здесь проекты имеют длительные сроки окупаемости, требуют от девелопера специфических знаний и особой управленческой интуиции: ведь выбирать придется один из четырех способов управления, известных мировому отельному бизнесу.

Первый способ — это когда собственники управляют отелем самостоятельно. Сегодня он применяется, в основном, в маленьких гостиницах, относящихся к категории «семейный бизнес».

Второй вариант — договор аренды, по которому управляющая компания платит собственнику либо фиксированную сумму, либо ставку, зависящую от доходов или прибыли отеля. Подобная схема широко применяется, скажем, в Германии, а в России управленцы считают, что пока риски слишком велики.

Следующий вариант — договор на управление гостиницей. Здесь все наоборот: собственник платить УК процент от дохода и валовой операционной прибыли. Для справки: она получается, когда из доходов гостиницы от продажи номеров, работы ресторанов, аренды конференц-залов и так далее вычитаются все её расходы — на заработную плату, на закупку еды, на маркетинг и рекламу и т.д. В Европе валовая операционная прибыль обычно не превышает 40%, в удачных московских проектах доходит до 50%.
В России большинство международных гостиничных операторов работает именно по договору на управление. Его стандартные условия: срок действия — от 15 до 30 лет, основное вознаграждение — 2-4% от дохода отеля, поощрительное вознаграждение – процент от валовой операционной прибыли; чаще всего это 6% на начальных этапах работы и 10-12% в более поздние годы.

Четвертый вариант — это договор франшизы, по которому собственник управляет отелем самостоятельно, но платит гостиничной компании за право использования бренда. В США эта схема крайне популярна, в России применяется в единичных случаях, хотя опыт скорее можно назвать положительным.