Банкиры ошарашены площадями

Российские банки испытывают все большую тревогу по поводу того, что им предстоит управлять коммерческими объектами, которые окажутся на их балансах после ожидающейся волны банкротств девелоперских компаний

Только за последние два месяца в России обанкротилось несколько крупных девелоперских компаний. Так, в январе банкротом объявил себя саратовский ТД «Лиа Лев», собственник крупнейшей торговой сети Поволжья — дискаунтеров «В яблочко» и супермаркетов «Smartkauff». На активы компании претендовали Русский банк развития, а также Оргрэсбанк. Среди кредиторов ТД были также банк «Зенит» и Промсвязьбанк, а всего «Лиа Лев» была должна банкам около 750 млн рублей.

Перед этим, в конце декабре, федеральный девелопер «Кит-Кэпитал» подал заявление о признании себя банкротом. Его долг еще больше — 3,9 млрд рублей, что примерно составляет общую стоимость имущества компании. В компании введена процедура наблюдения, т.к. по информации суда, имущества компании было недостаточно для погашения долга. При этом список банков-кредиторов не разглашается, однако очевидно, что именно им достанется вся недвижимость «Кит-Кэпитал».

В Западной Европе процесс перехода недвижимости в банковские руки уже давно идет полным ходом. Дирк Вихнер (Dirk Wichner), директор отдела управления торговой недвижимостью Jones Lang LaSalle, в интервью BFM.ru привел несколько самых крупных примеров: «В Германии Level One передала проекты двухсот своих компаний Credit Suisse; сумма кредитов составляла 1,5 млрд евро. Lehman Brothers — приблизительно на 11 млрд евро (точно никто не знает!), проверяется PWC. Австралийский инвестиционный фонд Babcock&Brown не обанкротился, но в январе согласовал с банками среднесрочный план продажи активов для погашения кредитов (около 15 млрд евро). Несколько проектов Multiplex (Австралия) перешли к RREEF (Deutsche Bank) из-за частичной неплатежеспособности».

Аналогичного развития ситуации вследствие массовых банкротств девелоперов можно ждать и в России. По мнению экспертов, процесс наберет обороты в середине года. По впечатлению Дирка Вихнера, банки, в том числе и российские, напуганы ситуацией, когда собственники — владельцы уже готовых объектов и девелоперы незавершенных объектов не могут обслуживать свои кредиты и встает вопрос об изъятии залога. «Сейчас на рынке у банкиров есть шутка, что существует три типа собственников: вежливый, который идет в банк и отдает ключи от здания, «нормальный» — он присылает ключи в конверте, и «жесткий» — такой оставляет ключи в дверном замке. Банки не располагают кадровыми ресурсами, компетенцией и инструментами, чтобы самим работать с недвижимостью. Их дело — работать с кредитами. Поэтому они не занимаются незавершенными проектами, когда им приходится забирать имущество у обанкротившихся девелоперов и списывать 100% долга», — излагает свою точку зрения эксперт.

Станислав Бибик, старший директор отдела оценки компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, подтвердил в беседе с корреспондентом BFM.ru, что его компания на сегодняшний день консультирует несколько банков, которым в управление перешла залоговая недвижимость обанкротившихся девелоперов. «В компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko создана антикризисная команда, Resolution Team, куда вошли специалисты по брокериджу, менеджменту, оценке, консалтингу. И в каждом конкретном случае мы готовы разработать рекомендации, как вывести объект из кризиса, — рассказывает Станислав Бибик. — У банков не всегда достаточно опыта в управлении недвижимостью и максимизации ее стоимости, и в связи с этим они вынуждены приглашать управляющие компании и консультантов, готовых посоветовать, что делать с объектом».

Правда, многие аналитики сомневаются, что российские банкиры выберут прозрачные схемы для управления «свалившимся им на головы» имуществом. «В России другая структура собственности, нежели в государствах Западной Европы, — поясняет руководитель отдела продвижения London Consulting & Management Company Наталья Суслова. — И трудно представить, что российские банки будут привлекать для управления активами девелоперов консалтинговые компании. Банки просто не готовы к выходу на прозрачный рынок, к объявлению конкурсов и т. д. Скорее всего, они попытаются входить в капитал управляющих компаний либо создавать подразделения в своих структурах. Сегодня в залоге у банков есть немало девелоперских активов, но что с ними будет происходить при невозможности девелопером исполнять свои обязательства, сказать трудно. Возможно, при банкротстве крупных заемщиков банки будут вынуждены обращаться к УК, но произойдет это не раньше лета».

Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb, подтвердил BFM.ru, что в России массового банкротства девелоперов пока не наблюдается, но рынок к такой ситуации готовится. «Есть основания ожидать подобного развития событий, но массовый характер это явление примет, когда пройдут суды с отчуждением имущества девелоперов-должников в пользу банков. Пока таких процессов не было, поэтому о тенденции говорить не приходится», — считает эксперт.

Волны банкротств сейчас нет, соглашается Дирк Вихнер из Jones Lang LaSalle. Но эта волна достигнет наверняка и России, полагает он. Эксперт указывает на два фактора, которые делают это неизбежным. Первый — массовые сокращения в последние три месяца. Число безработных выросло до двух миллионов человек. Это означает снижение потребности в офисных площадях, которое приводит к росту процента незанятых площадей и сокращению чистого операционного дохода для собственников. В результате не все собственники получат арендные платежи, которые необходимы для погашения процентов.

Второй фактор — сокращение оборота у российских ритейлеров в сочетании с девальвацией рубля. Это будет сильно влиять на арендные платежи, которые могут вносить ритейлеры. Падение продаж выражается двухзначным числом, и арендные ставки уже оказались под серьезным давлением. На очереди — платежи по кредитам.

При этом особенность ситуации состоит в том, что, по-видимому, банкиры ускоряют процесс, потому что хотят провести все списания по балансам 2009 года — ведь ухудшение результатов в 2009 году уже всеми принято и вполне ожидаемо. И, возможно, еще один повод попросить поддержки государства.