Россияне присматриваются к апартаментам

Апартаменты — нечто среднее между квартирой и номером в отеле. Популярный на западе формат у нас приживается медленно. Россиянам непривычно иметь квартиры в офисных небоскребах, круглый год пользуясь гостиничным сервисом

Апартаменты — довольно популярный на западе формат жилья. У нас он появился относительно недавно и приживается медленно. Россиянам непривычно быть собственниками квартир в офисных небоскребах, круглый год пользоваться гостиничным сервисом и не иметь возможности прописаться.

Вообще говоря, апартаменты находятся на стыке жилой и коммерческой недвижимости и представляют собой нечто среднее между отдельной квартирой и номером в отеле. От гостиничных номеров они отличаются наличием кухни, а от квартир — сервисным обслуживанием, которое осуществляет управляющая компания, а также невозможностью прописаться на собственной жилплощади. По сути, это квартира с гостиничным сервисом высокого уровня.

«На западе апартаменты — более широкое понятие, — объяснила BFM.ru руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева. — Там это и квартиры в апарт-отелях, и жилье на морских побережьях. В апартаментах созданы все условия для комфортного проживания: высокий уровень сервиса, развитая инфраструктура».

Такие объекты недвижимости можно приобрести в собственность и жить в них, но без права прописки, поскольку зачастую участки, на которых возводятся объекты с апартаментами, не перепрофилируются под жилищное строительство. Апартаменты могут приобретаться также с целью коммерческого использования: ради получения прибыли путем перепродажи апартаментов по более высокой цене, а также для получения дохода при сдаче в аренду. Апартаменты предлагаются в апарт-отелях и на последних этажах жилых, деловых и многофункциональных комплексов.

Обслуживание апартаментов осуществляют управляющие компании либо привлеченные гостиничные операторы, которые предоставляют собственникам широкий набор услуг, в том числе по содержанию жилья (уборка, стирка, химчистка), а также дополнительные услуги (сдача помещений в аренду в период отсутствия собственника, услуги переводчика, трансфер, хранение сезонной одежды, бронирование билетов и другие).

В России этот сегмент рынка только начинает развиваться. Апартаменты можно встретить в основном на курортах и в нескольких крупных городах. В Москве существующие и строящиеся апартаменты располагаются преимущественно в центре города (хотя уже заявлено несколько объектов далеко за его пределами). По данным компании GVA Sawyer, наибольшая их концентрация наблюдается в деловом центре «Москва-Сити» — апартаменты представлены сразу в нескольких деловых центрах этого комплекса («Федерация», Imperia-Tower, «Город столиц»). Суммарная площадь экспонируемых и проектируемых апартаментов в «Москва-Сити» составляет 380 тысяч кв. метров.

«Столичные апартаменты входят в состав многофункциональных и деловых комплексов, занимая от 10 до 50% объема здания, — рассказала BFM.ru ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer Анастасия Цыганова. — Их размещают на верхних этажах с целью изоляции жильцов от коммерческой зоны. Кроме этого, такое расположение повышает привлекательность апартаментов для покупателей за счет панорамного вида на Москву».

По ее данным, свободное предложение апартаментов, экспонируемых сегодня на первичном рынке, составляет около 260 тысяч кв. метров. Объем вторичного рынка невелик и составляет не более 5% от объема первичного предложения. И в перспективе это соотношение не будет значительно меняться.

По цене апартаменты находятся на стыке верхнего уровня бизнес-класса и нижнего уровня элитной недвижимости. В Москве стоимость большинства апартаментов составляет 5–7 тысяч долларов за кв. метр. По данным Penny Lane Realty, 15% объема предложения составляют объекты стоимостью 4–5 тысяч долларов за кв. метр, 25% — стоимостью 7–10 тысяч долларов за метр.

«Такая стоимость обусловлена высокой степенью готовности объекта и раскрученным брендом оператора, — считает маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова. — Например, управляющая компания апартаментов в башне «Федерация» — известная в мире гостиничная сеть Hyatt International. И, конечно же, цена зависит от площади объекта. Кстати, большая площадь апартаментов, скорее, минус: в отличие от них, маленькие апартаменты (от 85 кв. метров в «Федерации» и от 100 кв. метров в «Городе столиц») раскуплены».

Как отмечают эксперты рынка, спрос на апартаменты, как и предложение этого формата недвижимости, в Москве пока невелики. «Изначально предполагалось, что покупателями такого жилья станут бизнесмены с высоким уровнем доходов, — пояснил BFM.ru директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский, — что они будут работать в деловом центре и в нем же жить несколькими этажами выше или в соседнем подъезде. Иногда апартаменты рассматривались как своеобразный личный офис, то есть квартира, в которую можно привести партнеров для переговоров и заключения сделки. Однако нельзя сказать, что в России апартаментами интересуются очень часто. Для нас такой формат недвижимости нов и необычен. Поэтому апартаменты, как и все новое, вызывают интерес, но не обязательно желание купить. Пока россияне предпочитают апартаментам обычные элитные квартиры».

Эксперт отметил, что в большинстве случаев покупателями апартаментов являются иностранцы, для которых такой формат недвижимости давно знаком. Выкуп в собственность номера в апарт-отеле для жителей большинства развитых стран — давно и хорошо знакомая схема частного инвестирования в недвижимость. Для собственников жилых комплексов и апарт-отелей продажа номеров юридическим или физическим лицам — это один из наиболее эффективных способов ведения гостиничного бизнеса.

По словам Галины Киселевой из компании «Инком-Недвижимость», иногда апартаменты покупают российские компании для своих зарубежных партнеров — менеджеров высшего и среднего звена, приезжающих в Москву в командировку. Недвижимостью в бизнес-центрах интересуются и отдельно взятые бизнесмены, которые по выходным живут в загородных домах, а в будние дни не желают простаивать часами в пробках. Поэтому они покупают или снимают апартаменты, расположенные недалеко от места работы.

В ближайшее время, как считает Александр Зиминский, объем предложения апартаментов в Москве существенно увеличиваться не будет, поскольку для этого формата пока нет ярко выраженной целевой аудитории. «Как показала практика, российские граждане не видят особых преимуществ в наличии гостиничного сервиса, — отметил он. — Для них привычнее жить в обычной квартире и нанять домработницу или повара. А жить в центре деловой зоны не всем комфортно психологически».

По мнению Ольги Марковой, развитие этого сегмента несколько тормозит и отсутствие распространенной практики строительства апартаментов, и не очень понятный статус «промежуточных» помещений, в которых жить можно, а прописаться нельзя.

Впрочем, как надеются эксперты компании «НДВ-Недвижимость», на фоне активно развивающегося мегаполиса с постоянным приходом в столицу филиалов крупных иностранных и российских компаний, а также моды на новый продукт на рынке жилья, апартаменты будут развиваться, в том числе в более доступных категориях недвижимости.