Ноль приостановок, ноль отказов: цель Росреестра и как к ней приблизиться

Покупка недвижимости — событие важное, эмоционально мощное, финансово затратное. И, к сожалению, иногда драматическое, если участники сделки не проверили документы с должной тщательностью: в этом случае на этапе правовой экспертизы в Росреестре у регистратора могут возникнуть основания приостановить сделку или вообще вернуть заявление без рассмотрения. Для справки: полный перечень причин, по которым Росреестр может приостановить регистрацию, содержится в Федеральном законе № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (закон о регистрации недвижимости), и в нем указано 65 (!) оснований для приостановления.

Впрочем, как отметил в беседе с Business FM руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов, отрицательных решений с каждым годом становится все меньше. «В первую очередь благодаря завершению этапа опытной эксплуатации федеральной государственной информационной системы «Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных», что подразумевает повышение качества услуг и исключение приостановлений», — подчеркивает эксперт.

Игорь Майданов руководитель управления Росреестра по Москве «Управлением постоянно проводится работа, направленная на снижение числа отрицательных решений. Прошлый год мы закрыли с самыми низкими показателями по числу приостановлений по регистрации прав: их доля не превышала 1,5%, даже меньше, от всего объема регдействий. Для сравнения: по кадастровому учету и единой процедуре приостановления снизились почти в семь раз, с 10% в 2017 году до 1,49% в 2024 году. Все, что касается бытовой недвижимости, — жилые дома, социальные объекты, новостройки по реновации — там приостановки практически сведены к нулю. При этом руководителем федеральной службы установлен личный KPI для руководителей территориальных подразделений: ноль приостановок, ноль отказов».

И все же приостановления госрегистрации случаются, и BFM.ru попросил экспертов московского управления Росреестра специально проанализировать почему. «Помимо типовых нарушений требований законодательства при различных видах сделок, приостановления могут быть связаны с некорректно заполненными правоустанавливающими документами: допущены ошибки в персональных данных или в существенных условиях сделки (цена, порядок расчетов, лица, сохраняющие право пользования объектом), неверно указаны кадастровый номер, площадь, адрес, отсутствуют подписи и дата заключения договора», — начинают перечислять в Росреестре.

Также причиной отрицательного решения регистратора может стать отсутствие ряда важных бумаг. В частности, правоустанавливающих документов или документов, подтверждающих полномочия представителей, разрешения органа опеки при вовлечении в сделку имущества несовершеннолетних и находящихся под опекой, согласия залогодержателя на отчуждение имущества, обремененного ипотекой. Еще одна возможная причина — несоблюдение требований закона об объектах культурного наследия.

Если рассматривать конкретно объекты первичного рынка, то первым делом стоит напомнить: столичное управление Росреестра постаралось наладить максимально плотное взаимодействие с центрами госуслуг и застройщиками, чтобы добиться снижения числа приостановлений и отказов в отношении прав дольщиков. И да, результаты налицо, говорят в ведомстве.

Например, раньше через «Мои документы» в управление бесконечно поступали заявления о госрегистрации права собственности с приложением актов приема-передачи на флеш-носителях, составленных в электронной форме и подписанных электронно-цифровой подписью. Но представление электронных документов через центры госуслуг, которые предусматривают подачу документов в бумажном виде, не соответствует нормам действующего законодательства. Также в управление часто не представлялась доверенность на лицо, подписавшее акт приема-передачи от лица застройщика, наличие которой также обязательно.

Кроме того, большое число приостановлений и отказов было связано с наличием в акте приема-передачи сведений о залоге, возникающем в пользу застройщика в случаях, когда на момент передачи объекта расчет по ДДУ произведен не полностью. Наверное, нельзя сказать, что все это полностью осталось в прошлом. Но стало гораздо лучше — это факт, подтверждают в Росреестре.

На вторичном рынке свои проблемы, прежде всего связанные с тем, что документы опять же не отвечают требованиям законодательства. «В соответствии с законом о регистрации недвижимости часть сделок обязательно должен удостоверить нотариус. В частности, к таким сделкам относится продажа квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок. Нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности (хотя имеются указанные в законе исключения). Есть продавцы, которые об этих изменениях не знают и по-прежнему заключают договор в простой письменной форме», — рассказывают в Росреестре.

Часто приостановка связана с неправильно составленной доверенностью: то есть продавца на сделке кто-то представляет по доверенности, но в ней не указаны полномочия на совершение определенных действий с недвижимостью. Например, доверенность выдана только для того, чтобы оформить право собственности на объект, а представитель продавца обращается в Росреестр для его, объекта, продажи. Видимо, не всем понятно, что оформление и продажа — это разные действия, поэтому важно, чтобы при составлении документа у нотариуса продавец точно и полно объяснил, для чего именно он выдает доверенность.

Бывает, что на регистрацию подается неполный пакет документов: не представлено разрешение органов опеки на отчуждение жилого помещения, в котором зарегистрированы члены семьи собственника, находящиеся под опекой. Или договор дарения подписан по доверенности от дарителя, при этом в доверенности не указан одаряемый и предмет дарения.

Если стороны не заплатили государственную пошлину за регистрацию, документы стопроцентно будут возвращены без рассмотрения. Если информация об объекте в поданных на регистрацию документах не соответствует данным, которые содержатся в ЕГРН, это тоже является основанием для приостановления регистрации. Также переход права не зарегистрируют, если недвижимость находится под арестом (запретом). «Чтобы этого не допустить, перед заключением сделки надо заказать выписку из ЕГРН, в которой будет отражаться информация о наличии либо отсутствии зарегистрированных ограничений (обременений) прав на конкретный объект», — советуют эксперты.

«Если регистрация приостановлена, Росреестр направляет заявителям уведомление, в котором обязательно указывается причина приостановления и рекомендации по ее устранению. На это заявителю дается три месяца, по инициативе заявителя данный срок может быть увеличен до шести месяцев. Как только причина будет устранена, регистрация возобновляется. Отказ в регистрации происходит тогда, когда срок приостановления истек, а причины-препятствия устранены не были. В таком случае государственная пошлина не возвращается», — подчеркивают в Росреестре.

Отдельная регистрационная область — ипотека, продолжают собеседники BFM.ru. Тут самая распространенная ошибка при обращении в Росреестр следующая: заявление подается на прекращение ипотеки, а из комплекта приложенных документов следует, что необходимо ее зарегистрировать. Дело в том, что при рассмотрении поступившего ходатайства регистратор исходит из фактически указанного в нем регистрационного действия, при этом пакет подданных документов на практике нередко запросу не соответствует.

Следующая ошибка связана с неполной уплатой госпошлины. В случае если за регистрацией одновременно обратились несколько плательщиков (например, заемщик и банк), не имеющих права на льготы, пошлина уплачивается в равных долях. При уплате необходимо использовать верные реквизиты непосредственно того территориального органа Росреестра, куда направлено обращение. Информационные материалы о размере госпошлины, порядке ее уплаты и реквизитах размещены на официальном сайте Росреестра, добавляют эксперты.

«Неполный состав необходимых документов, предусмотренных законом, — еще одна причина для приостановки «ипотечной» регистрации. Например, отсутствие согласия предшествующего залогодержателя на последующую ипотеку. Также в процессе проведения правовой экспертизы выявляются причины, в большей степени связанные с подготовкой некачественного комплекта документов со стороны кредитных организаций. Так, договор об ипотеке и (или) закладная по содержанию могут не соответствовать требованиям 102-ФЗ (статей 9 и 14 соответственно)», — рассказывают в Росреестре.

А среди других ошибок в содержании договора об ипотеке отмечают некорректное указание кадастрового номера объекта, его адреса и иных характеристик, неуказанное право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю, дата и номер регистрации этого права в ЕГРН, а также неуказанное ограничение права залогодателя на предмет ипотеки (права залога, аренды, сервитуты). Кстати, если предметом ипотеки является право аренды, зачастую нет даты, номера ее регистрации в ЕГРН и срока аренды, и все это также вызывает проблемы.

В беседе регистраторы управления отдельно отметили: в случае если предметом ипотеки является земельный участок или право его аренды, в ипотечном договоре должны быть указаны ограничения права, возникшие в связи с расположением данного земельного участка в границах зон с особыми условиями использованием территории. К таким зонам законодатель относит охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные.

Другая особая для Росреестра и его клиентов область — электронная регистрация права. Здесь основная масса ошибок связана с электронной подписью (ЭП): ее отсутствие на документе, подписание не усиленной ЭП или ЭП с истекшим сроком действия сертификата — это далеко не полный список причин отрицательного решения. Кроме того, эксперты обращают внимание на злоупотребление возможностью повторной подачи — неоднократной подачи заявления на одно и то же регистрационное действие.

«Из результатов проведенного анализа видно, что выявляемые в процессе правовой экспертизы замечания — чаще всего следствие недоработки комплекта документов сторонами сделки, неполучения актуальной информации из ЕГРН о соответствующем объекте недвижимости перед ее заключением. В ряде случаев некоторые кредитные организации несвоевременно сопровождают клиента, особенно при подаче дополнительных документов, что влияет на сроки оказания госуслуги», — резюмируют в Росреестре.