Премьер-министр страны Михаил Мишустин подписал постановление № 909 от 3 июля 2024 года «О внесении изменений в постановление правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 года № 1710», согласно которому регионам будет оказана помощь в сокращении числа долгостроев. Документ утверждает правила предоставления субъектам РФ субсидий на завершение строительства или реконструкции объектов, которые не были сданы в установленные сроки.

Как напоминает телеграм-канал Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), данная работа идет в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Субсидии будут выделяться на основании поступивших от глав регионов заявок, которые рассмотрит штаб правительственной комиссии по региональному развитию. Средства предоставят на основе софинансирования. Благодаря им планируется завершить работы на площадках, внесенных в федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства.

Но куда большую волну обсуждения вызвала другая связанная с долгостроями инициатива. Как сообщает телеграм-канал «Законы стройки», готовится законопроект, обязывающий застройщиков самостоятельно сносить долгострои, и рассмотреть документ Госдума может уже этой осенью.

«В Гражданский и Земельный кодексы вносятся поправки, обязывающие застройщиков сносить объекты не завершенного в срок строительства. Земельный участок должен быть приведен в первоначальное состояние и возвращен арендодателю. Надеемся, к осени документ детально проработают, поскольку, с одной стороны, законопроект, безусловно, полезный, но, с другой стороны, есть нюансы. Например, обязанность по сносу не затронет долгострои, возводимые по ДДУ: вопрос с дольщиками уже определен законодательством — если дом целесообразно достроить (технически и экономически), то он будет достроен. В противном случае он передается в собственность Фонда развития территорий (ФРТ), а жильцов расселяют, в том числе при участии застройщика, если он заключил соглашение с правительством региона, обязавшись предоставить пострадавшим дольщикам жилье в других домах. Также необходимо учитывать отсутствие средств на снос объекта у обанкротившегося застройщика. В этом случае проще найти инвестора и достроить объект, что чаще всего и происходит на практике», — пишет телеграм-канал.

Строительство стадиона на Крестовском острове в Санкт-Петербурге, 2014 год. Его строительство началось в 2007 году, а официальное открытие состоялось в 2016 году. Фото: Руслан Шамуков/ТАСС

Теперь по порядку. Многоквартирные дома, возводимые по ДДУ, новый законопроект не затрагивает. А насколько остра тема долгостроев в этом сегменте? И много ли в России МКД, которые все-таки возводятся без договоров долевого участия и потому (теоретически) могут подпадать под действие «сносного» закона в случае его принятия? Об этом BFM.ru поговорил с президентом Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антоном Глушковым.

Как в целом вы оцениваете данную инициативу? Каковы, на ваш взгляд, ее основные плюсы и минусы?

Антон Глушков: Инициатива достаточно сложна в реализации. Обязать застройщика снести объект незавершенного строительства, на мой взгляд, теоретически достаточно сложно, потому что вопросы экономики строительства так линейно рассматривать нельзя. Если здание считается объектом регулирования многоквартирного жилого строительства, то у нас для этого есть специальный нормативный документ, который определяет права дольщиков, банков, — закон об участии в долевом строительстве. В настоящий момент объектов, которые бы строились без заемных средств, в регионах остались считаные единицы. В случае если застройщик по каким-либо обстоятельствам не выполняет взятые на себя обязательства, денежные средства граждан «застрахованы», поскольку хранятся на счетах эскроу. Имущество же, в том числе земельный участок и объект незавершенного строительства, является предметом залога у кредитной организации, и вопрос реализации залогового имущества — это вопрос отношения банка. Изъять заложенное имущество без весомых оснований на сегодняшний день практически невозможно. Более того, если данные поправки будут приняты, это существенно усложнит проблему залогов и проектного финансирования. Для объектов, которые строятся без использования счетов эскроу, такая инициатива возможна. Возможность же передачи объекта незавершенного строительства в собственность Фонда развития территорий (ФРТ) достаточно логична, потому что большая часть «проблемных» активов уже и так находится в ведении фонда, который выполняет обязательства по завершению строительства таких объектов или выплате денежных средств.

Что вообще значит для девелопера снос долгостроя в финансовом, технологическом и всех прочих планах?

Антон Глушков: Я думаю, у девелопера такая ситуация вообще мало возможна, потому что девелопер заинтересован в скорейшей реализации любого проекта в связи с тем, что он, как правило, использует заемные кредитные средства, а для него время очень существенно влияет на экономику стройки. Большая часть проблем в долгостроях — это не девелоперы, это какой-то имущественный комплекс правообладателей, которые в свое время начинали строить торговые, административные или офисные объекты и неправильно оценили свои возможности. Сейчас, если говорить про МКД, то это отдельный закон, и мы ликвидируем долгострои к концу 2024 года.

А вот вы лично за какие методы борьбы с долгостроями — в первую очередь административные или экономические?

Антон Глушков: Я уверен, что административными методами проблему долгостроев решить будет очень сложно, целесообразно применять методы экономические — например, использовать прогрессивную арендную плату. То есть с каждым годом стоимость аренды земельного участка вырастает на какую-то фиксированную величину в соответствии с арендным договором. Многие субъекты Российской Федерации в отношении участков, которые предоставлены не в собственность, а в аренду для строительства объектов, сейчас как раз вводят такую шкалу, чтобы мотивировать застройщика строить быстрее.

В сегменте коммерческой недвижимости, который «сносный» законопроект затрагивает уже впрямую, вопрос долгостроев называют сложным, но актуальным. «В регионах часто можно встретить недостроенные здания, которые годами стоят в заброшенном виде. Причины этого разные: от юридических и технических сложностей до банкротства застройщика. И в принципе вернуть участок в том же виде, в котором его предоставляли, — это правильная практика», — считает вице-президент Союза торговых центров (СТЦ) Павел Люлин.

Павел Люлин вице-президент Союза торговых центров «Здание, которое долго стоит без закрытого контура, спустя годы приходит в негодность — строительные конструкции теряют прочность, например. Зачастую такие объекты дешевле снести и построить заново. В таких случаях логично возложить это на застройщика: да, для девелопера это фиксация потерь и выход из проекта, зато для города — возможность оживления этого участка. С другой стороны, если есть возможность достроить — например, в тех случаях, когда здание находится в финальной стадии строительства, — то стоит это сделать. Логично проработать вопрос передачи объекта незавершенного строительства застройщику, который сможет возобновить стройку. Таких объектов, на мой взгляд, меньше, чем тех, которые нецелесообразно достраивать, но они тоже есть. Самый сложный кейс — это когда и здание уже не достроить, а надо сносить, и застройщик банкрот. Тут закон, конечно, мало поможет. Но в целом инициатива полезная, главное — при реализации проработать детали».

В продолжение темы управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников подчеркивает: долгострои, безусловно, проблема городская и государственная, но здесь надо обозначить, что зачастую долгострои появляются не случайно. Как правило, причин тут две.

«Первая: объект, который начали строить без соответствующего анализа рынка и привлечения профильных консультантов, оказался неуместен, то есть была неправильно просчитана экономика и концепция. И девелопер, который строил его, в какой-то момент понял, что строить-то бессмысленно (поменялся рынок или еще что-то произошло). Таких объектов, конечно, больше всего в коммерческой недвижимости. Второе обстоятельство: девелопер в процессе строительства оказался банкротом или закончились деньги, не хватило ресурсов, и по этой причине объект остановился», — поясняет эксперт.

Денис Колокольников управляющий партнер компании RRG «С точки зрения жилого долевого строительства процедура более или менее понятна, а вот с коммерческой недвижимостью возникает вопрос. Проблема долгостроев хорошо известна рынку. Яркий пример — гостиница «Москва» в олимпийском Сочи, которая не была введена в 2014 году, практически на финальном этапе реконструкции. Только сейчас, спустя десять лет, движения по этому проекту начались, а ведь это, по сути, знаковый фасадный объект на Курортном проспекте. И таких объектов достаточно много по стране — и в Москве, и в регионах. Сносить их не всегда логично, особенно за счет застройщика, поскольку, например, застройщик может быть банкротом и не обладать достаточными финансами. Другое дело, что необходимо отрегулировать процедуры выкупа, изъятия и проведения торгов, в том числе с участием муниципальных властей. Скорее тут уместен именно такой подход, а «идти в снос», повторю, не всегда правильно: объект частично построен, деньги потрачены, и с точки зрения устойчивого развития — если можно придумать новый смысл, если можно, сохранив или поменяв концепцию, провести редевелопмент недостроя и наполнить его другими функциями, то это нужно делать. Только предстоит решить, за чей счет юридически и технически это реализовывать. Не исключено также, что нужно вводить какие-то четкие сроки: например, если недострой стоит больше двух лет, значит, должна начинаться какая-то процедура по его трансформации, смене собственника, выставлению на торги и так далее».

Конечно, в том случае, если объект вообще не имеет смысловой нагрузки и в принципе не должен был появляться в этом месте, его нужно сносить, в том числе, возможно, выставляя на торги как свободную площадку, говорит эксперт. «Хотя здесь ведь ответственность не только на застройщике. Зачастую ответственны власти, которые выдали разрешение на этот объект: они могли тоже недостаточно грамотно подойти к экспертизе целесообразности его строительства. Поэтому ответственность может быть и комбинированная. Но то, что с проблемой нужно бороться, очевидно, и чем быстрее грамотные и справедливые, учитывающие все юридические правила и тонкости схемы появятся, тем лучше», — подводит итог Денис Колокольников.