Еще в июне многие банки прекратили выдачу кредитов по госпрограмме семейной ипотеки и для IT-специалистов из-за исчерпания лимитов. Семейную должны продлить, но пока неясно, когда и с какими параметрами она будет перезапущена.

Условия льготной ипотеки для программистов, по данным СМИ, хотят изменить в сторону ухудшения. В частности, снизить вдвое максимально возможный размер кредита. Есть, конечно, другие программы — арктическая ипотека, дальневосточная и так далее, но массовыми их точно не назовешь. У большинства россиян, которые хотят сейчас оформить кредит на покупку жилья, вариантов не осталось: только ипотека на общих условиях под рыночный процент.

В «РБК Недвижимость» подсчитали, что после отмены льготной ипотеки под 8% размер ежемесячного платежа в городах-миллионниках вырастет вдвое. А для одобрения кредита по рыночным ставкам зарплата в Москве должна быть не меньше 234 тысяч рублей. Это на покупку квартиры по средней, как говорится в публикации, цене для столицы в 13 млн рублей.

На самом деле потребуется еще больший доход, потому что и рыночная ставка немного подросла. И есть еще требование ЦБ по предельной долговой нагрузке, которая не должна превышать 50%. Упрощая: банк не одобрит заявку, если на погашение ежемесячных обязательств по всем кредитам потребуется больше половины официальных доходов заемщика.

О том, кто может оформить ипотеку по рыночной ставке, говорит учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута:

Дмитрий Ракута учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости «Средняя рыночная вообще ставка сейчас у нас это 19-20%, и, конечно, не все будут готовы заходить в такой дорогой продукт, как рыночная ипотека. Для того чтобы одобрить подобный кредит, необходимо иметь хороший доход, и этот доход должен быть чистым. В том числе учитывается наличие детей-иждивенцев, и отнимается от чистого дохода по 15 тысяч рублей на каждого ребенка. Соответственно, в среднем, если мы рассматриваем сумму кредита 10 млн, то необходимый доход с учетом того, что у нас нет текущей нагрузки, должен быть минимум 350 тысяч рублей. То есть для многих стандартная рыночная ипотека будет действительно недоступна, даже не с точки зрения оплаты и переплаты, а вообще с точки зрения возможности ее одобрения».

Но размер переплаты тоже важен. Психологически сложно смириться с тем, что банку придется отдать в несколько раз больше, чем стоило само жилье. А именно так и получится, если оформлять ипотеку по действующим ставкам. Продолжает гендиректор консалтинговой компании Macon Илья Володько:

Илья Володько гендиректор консалтинговой компании Macon «Если взять ипотечный кредит уже после 1 июля, без использования льготного ипотечного кредита, то общий объем выплаченных средств по завершению ипотеки будет выше в три-четыре раза в зависимости от стоимости квартиры».

Оценить масштабы выплат поможет любой ипотечный калькулятор. Например, 10 млн рублей — размер кредита, ставка — 20%, срок — 15 лет. Тогда банку придется отдать в общей сложности примерно 31 млн, то есть в три раза больше, чем было получено.

Несложно догадаться, что такую ипотеку потянут далеко не все. И выдачи сократятся. Оценки приводят разные. Часто встречается мнение, что в первые месяцы после отмены льготной ипотеки падение продаж новостроек составит от 20% до 40%. Можно было бы ожидать и снижения стоимости квадратного метра, но этого не произойдет. Причина — переход строительной отрасли на проектное финансирование. Говорит директор департамента продаж девелоперской компании GloraX Татьяна Халилова:

Татьяна Халилова директор департамента продаж девелоперской компании GloraX «Наверное, большинство игроков этого рынка склоняются к тому, что стоимость квадратного метра, да и в принципе стоимость объекта недвижимости на первичном рынке снижаться не будет. Потому что у всех девелоперов есть определенные обязательства перед банками, которые достаточно давно были согласованы, и поэтому есть у нас субсидированная ипотека, или льготная ипотека, или ее нет, конечно, все равно. Плюс достаточно хороший спрос и хорошо разогретый рынок, если брать третий-четвертый квартал 2023 года, и первый-второй квартал этого года, то в целом эскроу-счета у девелоперов наполнены неплохо, и застройщики могут продержаться, у них есть небольшой жирок на ближайший квартал-два так точно. То есть глобального понижения мы не ждем».

Другими словами, застройщики будут ждать, когда рыночные условия улучшатся. Вся надежда на то, что ЦБ рано или поздно перейдет к смягчению денежной политики и ключевая ставка перестанет быть двузначной. После чего ставки по кредитам тоже опустятся до более или менее приемлемых значений. Когда это произойдет, сказать сложно, все зависит от уровня инфляции. Если сбудутся прогнозы регулятора, то рыночная ипотека вновь станет доступной через пару лет.