Аналитики «Домклика» изучили июньские объявления о продаже вторичного жилья в регионах с городами-миллионниками*. В каждом рассмотренном субъекте РФ объявления были разделены на две группы: объявления в административном центре региона и за его пределами. Для обеих групп были рассчитаны медианная стоимость квадратного метра и ее изменение с июня 2023 года. Дополнительно в каждом субъекте аналитики изучили объем предложения. Вот лишь несколько итоговых цифр, приведенных в исследовании.

Максимальная разница в стоимости центрового и периферийного жилья отмечена в Омской области — 63,8%. Столь большой разрыв объясняется тем, что в регионе, помимо Омска, просто нет других больших городов: в административном центре проживают 1,1 млн человек, а второй по численности город Тара — это не более 30 тысяч жителей. Существенный ценовой разрыв зафиксирован также в Свердловской области (54,2%) и Московском регионе (50,2%). А наименьшая разница — в Воронежской (18,4%), Волгоградской (21,1%) и Самарской (25,8%) областях.

Среди крупнейших российских регионов есть только один, в котором недвижимость на периферии дороже, причем дороже на внушительные 53,2%. Нетрудно догадаться, что это Краснодарский край, в чьих многочисленных городах-курортах (Сочи, Геленджике, Анапе и других) представлено немало дорогого жилья, привлекающего как конечных покупателей, так и инвесторов. Кстати, подобный расклад наблюдается и на региональном загородном рынке, где цены предложения также выше именно в курортных городах, а не в Краснодаре.

В целом за прошедший год разрыв в медианной стоимости квадратного метра в большинстве крупнейших регионов страны сократился. Наибольшее сближение центра и периферии наблюдается в Воронежской (на 7 процентных пунктов — до 18,4%), Волгоградской (на 6,9 процентного пункта — до 21,1%) и Ростовской (на 5,2 процентного пункта — до 32,7%) областях.

При этом в пяти регионах (лишь в пяти или сразу в пяти — кто как оценивает данный показатель) этот разрыв увеличился. В том числе в обоих столичных: Москва оторвалась от Подмосковья еще на 3,3 процентного пункта, а Санкт-Петербург от Ленинградской области — даже на 4,5 процентного пункта. «Такая динамика обусловлена опережающими темпами роста стоимости вторичного жилья в обеих столицах по сравнению с прилегающими территориями. Так, в Москве квадратный метр за год подорожал на 10,5%, а в Подмосковье — только на 3,7%. В Санкт-Петербурге цена за квадрат выросла на 4,1%, а в Ленинградской области и вовсе снизилась на 2,3%», — говорится в исследовании.

По данным на июнь 2024 года, в большинстве крупнейших регионов более 50% объявлений на вторичном рынке приходится на административные центры. Безоговорочным лидером по доле центрового предложения стала Омская область: 97,1% квартир региона выставляются на продажу именно в Омске. Также высокий процент объявлений от собственников вторички в центре региона можно найти в Новосибирской (86,5%) и Волгоградской (74,7%) областях. Наименьшие показатели фиксируются в Республике Башкортостан (42,6%) и Челябинской области (45,7%), а также в Краснодарском крае (47%).

Интересно, что столичные регионы сильно отличаются друг от друга с точки зрения распределения предложения между центром и периферией. «Если в Санкт-Петербурге размещено 70,9% предложений (от общего числа объявлений в городе и Ленинградской области), то в Москве — 48,2% (от общего числа объявлений в столице и Московской области). Такая особенность Москвы отчасти является следствием растущего интереса застройщиков к рынку Подмосковья: по итогам 2023 года у застройщика, который занял первое место по количеству сделок, наиболее успешные проекты находятся не в Москве, а в области», — подчеркивают эксперты «Домклика».

Кстати, согласно данным рейтинга городов Подмосковья по стоимости квартир* аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru», в начале лета 2024 года наиболее доступное жилье на вторичном рынке Московской области предлагается в Шатуре, Кашире, Ожерелье, Егорьевске и Куровском. Так, сегодня вторичка в Шатуре в среднем стоит 78 261 рубль за квадратный метр, что на 0,9% выше, чем месяц назад; в Кашире и Ожерелье средние цены за квадрат — 81 607 рублей (плюс 0,2% за месяц), а в Егорьевске и Куровском — 83 766 рублей (минус 0,7%).

В число наиболее доступных подмосковных городов вошел также Воскресенск со средней стоимостью жилого метра 85 105 рублей (нулевая динамика за месяц). Далее следуют Волоколамск (89 396 рублей, плюс 1,4%), Орехово-Зуево и Павловский Посад (97 961 рубль, плюс 0,1%), Михнево, Малино, Верзилово (99 237 рублей, минус 1%), Можайск, Руза, Тучково (99 436 рублей, плюс 0,7%), Серпухов (102 587 рублей, плюс 0,5%), Ногинск, Черноголовка (102 633 рубля, минус 0,1%).

Во всех этих городах квадратный метр жилья обойдется покупателям дешевле, чем в среднем по области. По итогам мая средняя цена подмосковного квадрата — 154 450 рублей (минус 0,1% за месяц).

Что касается Москвы, то, согласно подсчетам компании Est-a-Tet*, по итогам второго квартала 2024 года цены на столичную вторичку продолжают идти вверх, но темпы прироста постепенно сокращаются. Так, средневзвешенная цена предложения в Новой Москве увеличилась за квартал на 0,8%, до 236 тысяч рублей за квадратный метр (плюс 7,6% за год). В старых границах Москвы результат квартала — плюс 1,7%, до 524,9 тысячи рублей за квадрат, а в годовой динамике прирост составляет 15,8%.

«При этом динамика цен по округам за квартал носила разнонаправленный характер: в СВАО и ЮЗАО цены практически не изменились, в ВАО и ЮАО средневзвешенная цена предложения уменьшилась на 0,6% и 0,7% соответственно. В шести остальных округах отмечен прирост цен: от 0,6% в САО до 4,5% в ЦАО. В годовом выражении во всех округах без исключения ценовой уровень вырос, прирост варьируется от 7,4% (САО) до 21,6% (ЦАО)», — отмечают аналитики компании.

Впрочем, третий квартал начинается с рубежного 1 июля — даты кардинального переустройства льготно-ипотечной системы. Как скоро и как именно это отразится на вторичном рынке, — посмотрим.

* Есть в распоряжении Business FM