Традиционно считается, что рынок самой дорогой московской недвижимости живет своей жизнью, вяло реагируя на внешние раздражители, будь то рост или снижение процентных ставок по ипотеке, общерыночное перетекание спроса с первичного рынка на вторичный и обратно и так далее. Но пусть и отдельные от всех, промежуточные итоги своей работы сегмент все-таки подводит. Вот с какими показателями он подошел к началу весны 2024 года.

По оценкам экспертов премии Urban Awards*, столичному элит-классу наконец удалось преодолеть последствия февральского шока 2022 года, и это можно считать одним из главных итогов прошлого сезона: продажи выросли в полтора раза. «Собранная статистика дает основания утверждать, что рынок высокобюджетного жилья вышел из депрессии, которая длилась на протяжении почти полутора лет — с апреля 2022-го по август 2023 года. За этот период не было ни одного месяца, когда количество реализованных объектов достигало хотя бы 20 единиц, лишь дважды (в сентябре 2022-го и в мае 2023 года) регистрировалось 15+ сделок. В девяти случаях из 17 было продано менее десяти квартир и апартаментов. Только в конце прошлого года обороты стройиндустрии вновь стали измеряться несколькими десятками лотов. Так, в сентябре фонд элитной недвижимости сократился на 50 единиц, в ноябре — на 42, в декабре — на 32», — отмечают аналитики.

Обозначившийся ближе к концу 2023 года тренд нашел продолжение в начале 2024 года. В частности, по наблюдениям Urban Awards*, только за январь (то есть фактически за три рабочие недели месяца) были проданы 16 квартир и апартаментов с чеком от 200 млн рублей. Для сравнения: в 2019 году не хватило и 11 месяцев, чтобы выйти на этот показатель, 16-ю сделку зарегистрировали только в декабре. С тех пор в статистике продаж появились десятизначные ценники, а в категории «200+ млн» счет реализованным лотам пошел уже на сотни.

Как подсчитали в компании «Intermark Городская недвижимость»*, стоимость 100 самых дорогих квартир Москвы (Prime Central Moscow Top-100 Index) выросла за год на 44 млрд рублей и на начало января составила 134 млрд рублей. Всего за полгода средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 31%, достигнув значения 4,4 млн рублей. Спрос при этом демонстрирует высокую активность: за последний квартал было продано восемь ультрапремиальных квартир (в районах Якиманки и Цветного бульвара) общей стоимостью около 1,8 млрд рублей, делятся выводами аналитики.

«В последние месяцы мы являемся свидетелями растущего интереса покупателей к приобретению недвижимости в сегменте «тяжелого люкса». Отчасти это связано с тем, что многие крупные бизнесы успешно преодолели экономические потрясения и санкции, что позволяет их владельцам выходить на рынок дорогих активов. Способствует спросу и тот факт, что многие зарубежные рынки, куда зачастую раньше устремлялись ультрахайнеты, сейчас закрыты для россиян, из-за чего многие фокусируют свое внимание на российской недвижимости, а московский рынок с точки зрения самых престижных и дорогих объектов является наиболее привлекательным», — объясняет происходящее CEO и управляющий партнер «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин.

Основное предложение в первой сотне самых дорогих лотов Москвы сконцентрировано на первичном рынке (81%), доля вторички за год увеличилась на 3% и теперь составляет 19%. Средний бюджет предложения квартиры, вошедшей в Prime Central Moscow Top-100 Index, составляет 1,34 млрд рублей — по сравнению с прошлым индексом показатель вырос на 48%, а самая дорогостоящая покупка теперь обойдется в 7,5 млрд рублей.

К слову, как подсчитали эксперты компании Rariteco*, от стадии котлована до конца строительства московские новостройки класса элит и делюкс дорожают в среднем на 2,8% в квартал. Этот вывод подтверждает ценовой анализ и проектов, вышедших в продажу в 2018-2019 годах и к данному моменту практически распроданных, и комплексов, которые начали строиться в 2021 году и сегодня еще распродаются.

Естественно, инвесторы, рассчитывающие вложиться на начальном этапе и за период активных продаж (обычно это четыре-пять лет) получить прирост процентов эдак на 65%, должны трезво и всесторонне оценить, способен ли выбранный ими объект показать подобную динамику. «Инвестору лучше обратить внимание на те районы, в которых мало новых проектов. На рынке новостроек элитного и делюкс-сегментов очень многое зависит от локации, и часто потенциальные покупатели буквально ждут появления нового проекта в любимом районе Москвы: кто-то предпочитает динамичные Тверской район и Арбат, другие любят малоэтажные, аутентичные и тихие Якиманку и Замоскворечье, третьи — Хамовники. Поэтому высоки шансы, что проект «выстрелит» прежде всего там, где элитных новостроек давно не было или их мало», — советует директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова.

Prime Central Moscow Top-100 Index свидетельствует, что на начало 2024 года больше всего ультрапремиальных квартир представлено на Остоженке (33 лота), на втором месте Якиманка (20 лотов), замыкает тройку лидеров Тверской район (11 лотов). А вот данные компании Whitewill* гласят, про сегодня самой дорогой улицей столицы с точки зрения первичного жилого рынка является Обыденский переулок и прилегающий к нему Соймоновский проезд, где средняя цена квадратного метра составляет 3 млн рублей. На вторичном рынке лидирует Пречистенская набережная с показателем 2,7 млн рублей за квадрат.

В целом, по оценкам экспертов премии Urban Awards, в 2023 году на рынке сверхдорогого московского жилья выделялись три очага потребительской активности: Хамовники, где был куплен каждый второй объект (97 лотов), Тверской район (45 лотов) и Якиманка (22 лота). Суммарная доля прочих центральных локаций в структуре спроса ограничилась 21%.

При этом, проанализировав данные платформы bnMAP.pro, эксперты компании «БЕСТ-Новострой»* составили свой список районов, наиболее востребованных сейчас у покупателей высокобюджетной недвижимости. Два из них, Хамовники и Пресненский, не первый год занимают верхние строчки в рейтинге самых популярных локаций. Другие два, Таганский и Дорогомилово, еще недавно не вызывали большого интереса, но сегодня стремительно набирают популярность.

* Есть в распоряжении Business FM