Согласно риелторской статистике, в 2023 году больше половины сделок на элитном рынке столицы совершалось в проектах, находящихся на ранней стадии строительства. В частности, компания «Intermark Городская недвижимость» в своем недавнем исследовании (есть в распоряжении редакции) отмечает, что за год их доля относительно покупок в уже готовых или близких к завершению домах увеличилась на 31 процентный пункт — с 23% в 2022-м до 54% в 2023-м.

Причин тому несколько, говорят эксперты. Экономическая ситуация все же была чуть более спокойной, чем прошлогодняя, — это раз. Покупатели поверили, что элитным девелоперам под силу решить все проблемы с поставками материалов и оборудования, сохранив при этом высокое качество строительства и не нарушив заявленных сроков сдачи объектов, — это два. Ну и, конечно, три — выход в стадию активных продаж комплексов с крайне интересными концепциями, на которые просто невозможно не обратить внимания, а обратив — хотя бы не задуматься о покупке, если не сразу купить.

Как компания, долгие годы работавшая на рынке брокериджа, стала девелопером одного из самых ярких проектов сезона-2023? Почему в доме, имеющем северную московскую прописку, так много внимания уделено итальянским и испанским архитектурным мотивам? Что такое артаменты и благодаря чему термин «эгоизм» может быть окрашен в позитивные тона? Обо этом BFM.ru побеседовал с Юнной Эрвиц — управляющим партнером компании IQ Estate, являющейся девелопером премиального апарт-комплекса D'oro Mille.

Фото: IQ Estate
Юнна, IQ Estate всю дорогу, то есть лет 15, если не больше, занималась брокериджем, причем, насколько я знаю, как коммерческим, так и жилым. Откуда же вдруг взялся девелопмент, да еще сразу премиальный и, извините, с «замашками», о которых судачит весь рынок? Согласитесь, нетрадиционный для столичного рынка путь… Как вам вообще такая мысль в голову пришла?
Юнна Эрвиц: Это, наверное, один из моих любимых вопросов. Всему виной совокупность факторов. Безусловно, без личных амбиций это, наверное, было бы невозможно, но вместе с тем это опыт огромного числа сделок, прошедших через нашу компанию, который как-то сам собой привел нас в девелопмент. И еще, конечно, просто уникальное стечение обстоятельств. Дело в том, что на месте, где сейчас строится наш комплекс, находился офис IQ Estate. Мы дружили с владельцами этого небольшого объекта, где арендовали пространство. Теперь представьте: 45 соток практически в центре Москвы, а на них — двухэтажное здание бывшей овощебазы Дорогомиловского района. Ну уж так нерационально использовать такой кусок земли! Сам бог велел что-то там задумать. И вот однажды — знаете, тогда тоже было какое-то такое предновогоднее настроение… Ожидание чуда…
То есть замысел D'oro Mille — почти новогодняя шутка?
Юнна Эрвиц: Ну, почти! Мы как раз отмечали праздник с владельцами здания, и я предложила сделать что-то прекрасное с этой землей. К тому же мы на тот момент уже обладали необходимой экспертизой для получения документации в Москве, а это, наверное, одно из самых сложных из всего, что существует в девелопменте. Вот так все и началось — с идеи на месте бывшего офиса построить «город-сад». Почему сразу такого уровня? Так понятно же, что в девелопменте все или почти все определяет локация. Плюс площадка совсем небольшая, плюс у нас ограничения по высотности, плюс с этой стороны Дорогомиловского района лет 12 ничего не строилось — вот все эти факторы в совокупности и определили формат объекта: небольшой, но с ярко выраженным вау-эффектом.
Ваш опыт брокерской работы как-то помог в определении концепции будущего проекта, в выборе архитектора, оформлении документов, организации строительного процесса?
Юнна Эрвиц: Безусловно: если бы не было компании IQ Estate и ее опыта, вряд ли бы мы пришли именно к такому проекту. Во-первых, опыт — это насмотренность. Мы всегда занимались жильем, анализировали рынок и прекрасно понимали, какие объекты уже существуют, какие строятся, какие только планируются. Это заставляло задумываться — а чем будет уникален наш проект? С другой стороны, мы много работали с коммерческой недвижимостью: в каждом комплексе, понятное дело, есть нежилые помещения, которые используются под инфраструктуру. И мы, кстати, не раз разрабатывали для топ-девелоперов инфраструктурные концепции, поэтому и в отношении своего проекта отлично понимали, что где расположить, какие параметры и технологические особенности помещений надо с самого начала закладывать (начиная с высоты потолков и заканчивая мощностью электроэнергии, мокрыми точками, вентиляцией и так далее). Словом, не было бы такого брокера, как IQ Estate, — не появилось бы у проекта D'oro Mille такого количества сильных сторон.
Фото: IQ Estate. В расположенном в лобби D’oro Mille камине угадываются архитектурные мотивы великого испанца — Антонио Гауди
А были какие-то опции или целые концепции, от которых вы отказывались?
Юнна Эрвиц: Да, конечно. Например, оказалось невероятно сложно выбрать архитектора, который, как и мы, прочувствует этот комплекс, будет испытывать к нему то, что принято называть «любовью на кончиках пальцев». Четыре архитектора, четыре команды работало изначально, две из них иностранные.
То есть вы объявляли конкурс?
Юнна Эрвиц: Да, у нас был конкурс. Предпроект нам делало бюро «Моспроект» со страшим Асадовым во главе. Это был самый первый вариант, благодаря которому мы определились с посадкой здания. С этой задачей «Моспроект» справился просто на отлично, на наш взгляд. Дальше пошли терзания с планировками и фасадом, который хотелось сделать уникальным. Несколько лет назад я была на конференции, где один из спикеров даже не доклад делал, а фактически читал лекцию о том, что мало просто строить — нужно строить так, чтобы своими проектами украшать город и оставлять архитектурную память в веках. Меня это настолько сильно зацепило, что, когда мы получали разрешительную документацию на наш комплекс, я, кажется, только об этом и думала. Никого не хочу обидеть, но количество домов с очень похожей архитектурой зашкаливает. Мы едем по Москве и не всегда понимаем, в каком районе находимся, потому что... они все одинаковые! Мы же хотели стать неповторимыми. Сразу понимали, что это сложно, что это будет безумно дорого, но были готовы на дерзкий поступок — чтобы первый же девелоперский проект нашей команды дал настоящий вау-эффект.
Да уж… Итальянские мотивы, испанские мотивы в заснеженной северной Москве — откуда вдруг? Почему, скажем, не скандинавская архитектура? Тоже, наверное, могло получиться с вау-эффектом. Или голландцы нам дарят концепции — уж куда эффектнее!
Юнна Эрвиц: В какой-то степени это был мой личный посыл — я обожаю путешествовать по Италии, тяготею к итальянской архитектуре. Когда мы определились с посадкой здания, нарисовалась его форма — она, скажем так, не самая простая, не самая обычная, не башня и не кубик. Соединить эту форму с элегантностью было непросто, и, кстати, одно из бюро, которое помогало нам в поисках архитектурной красоты, было голландским. Но их предложение… как бы это правильнее сказать — наверное, было чересчур модерновым, неприемлемым именно в этом месте. Еще раз хочу подчеркнуть: несмотря на желание создать что-то невероятно красивое, мы все-таки «зажаты» районом. Напротив нас стоит замечательный бизнес-центр, созданный архитектурным бюро «Спич», с белоснежным фасадом, и поставить прямо напротив что-то...
Зеленое?
Юнна Эрвиц: Ну да, вроде того — я думаю, нам бы город просто не пропустил такую историю. А я сама, повторю, тяготею к средиземноморским архитектурным мотивам, обожаю Гауди — поэтому и поставила архитекторам весьма сложную задачу: пожалуйста, создайте что-то белоснежно-арочное, простое и правильное, что будет притягивать внимание и через 50 лет, и через 100. Если уж совсем честно, мы внимательно смотрели на Дворец итальянской цивилизации в Риме, у нас c ним даже высота одинаковая — 55 метров, хотя это и чистая случайность.
Фото: IQ Estate
Проект D'oro Mille получил в этом году множество премий, самая недавняя — премия Urban Awards в номинации «Новые форматы жилья». И правда, применительно к вашему комплексу используются не очень известные, не всем понятные, порой прямо-таки загадочные определения — концепция эгоизма, артаменты, «ноги к земле» и так далее. Это просто красивые слова или за ними стоит какое-то серьезное и столь же красивое содержание?
Юнна Эрвиц: Замечательный вопрос! Безусловно, во всем этом есть огромная наполненность, осмысленность. Мы не привыкли бросаться словами — зачем? Наш комплекс, когда он уже будет готов, конечно, сам о себе расскажет, а пока лишь отмечу, что мы с самого начала решили создать что-то по-настоящему стоящее. Вы не хуже меня знаете: в Москве взыскательный покупатель, он, с одной стороны, устал жить просто в «коробках», а с другой, ему уже мало внешней красоты — он и начинку хочет соответствующую. Вот из этих размышлений и родился термин «артаменты». Мы его запатентовали, получили товарный знак, так что тут мы настоящие законодатели мод.
И что же это такое?
Юнна Эрвиц: Это наполненность проекта искусством от и до — и внешне, и внутренне. В частности, мы предполагаем разместить в комплексе галереи художников, установить скульптуры не только в лобби, но и в холлах на каждом этаже. Кстати, с концепцией двора D'oro Mille тоже получилась интересная история. Мы сразу выбрали одного из лучших в столице подрядчиков, который, мы уверены, тоже очень любит город, — компанию Wowhouse. Они сделали какое-то фантастическое количество проектов для Москвы, в том числе не один парк. И для нас у них родилась концепция элегантного, плавного двора-сада, который дарит ощущение загородной резиденции в центре города, — своеобразный арт в ландшафте. Этот подход предполагает разноуровневость, благодаря чему на небольшом участке нам удалось разместить все — и места для общения соседей друг с другом, и места для уединенного отдыха, такие закрытые зеленые террасы, и площадку для детей, чтобы они могли выпустить где-то свою энергию, и небольшую спортивную площадку, наличие которой современный мир считает обязательным.
Уже известны имена художников и скульпторов, которых вы предполагаете привлекать в проект?
Юнна Эрвиц: Да, безусловно. Мы не стали заключать контракт с какой-то одной конкретной галереей — решили, как и в брокеридже, работать по принципу open list. Нам помогают несколько искусствоведов, и мы просто подбираем то, что, как нам кажется, подходит нашему комплексу, выглядит в нем понятным и органичным. Есть «Город художников», по-настоящему благотворительный художественный проект, — мы с ними сотрудничаем, сотрудничаем с галерей Надежды Винниченко и многими другими. Кстати, уже успели организовать на нашей площадке несколько выставок и планируем организовывать дальше — как раз на выставках можно подробнее ознакомиться с концепцией «Жизнь как искусство».
Тогда не хочет ли сам D'oro Mille попробовать себя в качестве галериста?
Юнна Эрвиц: Почему нет, это отличная идея! Мы смотрим далеко вперед и тестируем разные форматы, необычные для традиционных девелоперов.
Фото: IQ Estate
Конечно, не меньше интригует ваш подход к эгоизму. Многие знакомы с теорией рационального эгоизма, с доктриной психологического эгоизма, много споров идет о том, что в целом эгоизм — это скорее хорошо или скорее плохо. А в вашей концепции — что такое эгоизм?
Юнна Эрвиц: Да, соглашусь: эгоизм — штука спорная, множество мнений на этот счет. Мы искренне уверены, что здоровый эгоизм (то есть разумная любовь к себе) имеет полное право на существование: мы хотим позволить людям заглянуть внутрь себя, чтобы стать самими собой. А еще здоровый эгоизм — это побег от рутины, от всего того, что отнимает массу времени. Поэтому мы наполнили наш комплекс огромным количеством сервисов, начиная с валет-паркинга. Мы, конечно, можем спуститься в паркинг и сами поставить машину, но зачем на это тратить время, правда? Вот, сколько-то минут вы уже сэкономили. Дальше — консьерж-сервис в формате «24 на 7»: любые ваши вопросы, любые потребности будут закрыты и удовлетворены. У нас в комплексе начнут работать ресторан средиземноморской кухни и деликатесная лавка — вы можете себе позволить не готовить и наслаждаться изысканными блюдами в домашней обстановке, а при желании спуститься в ресторан и позавтракать или отобедать в ресторанной атмосфере. И так далее, и так далее. Все вокруг для того, чтобы человек сосредоточился на себе и своей жизни, на своих ощущениях и желаниях — и не тратил время на рутину.
Звучит и правда заманчиво. Ну а pied-a-terre — «ноги в земле» или «к земле» — это что такое?
Юнна Эрвиц: Французским термином pied-a-terre принято обозначать недвижимость, которая не первая и не единственная, и она располагается не в том месте, где ты живешь постоянно. Жизнь в большом городе диктует свои правила, и, анализируя нашу целевую аудиторию и ее запросы, мы пришли к выводу, что немалая ее часть — это люди, которые имеют загородные дома, приезжают в город либо по работе, либо, наоборот, на выходные и хотят иметь здесь не гостиничное, а свое собственное пространство — удобное, комфортное, где можно провести несколько часов или ночь перед возвращением домой, перед самолетом и так далее. Еще один вариант — так называемые квартиры для пиджака, в частности для людей, живущих в регионах и приезжающих в Москву в командировки. Собственно, вот это и есть pied-a-terre — жилье не постоянное, а для каких-то функций. Для России это новинка, никто так себя не позиционировал, насколько я знаю. А вот и Европе, и в Азии этот формат хорошо известен и пользуется огромной популярностью: чаще всего это какие-то небольшие красивые дома и непременно удобно расположенные в центре.
Конечно, эстетика — важная составляющая любого комплекса. Но ведь людей, которые привыкли покупать недвижимость с калькулятором в руках, тоже немало. И не исключено, что рассказы про красоту, про эмоции, да еще с использованием новых незнакомых терминов, их даже пугают! Пусть не у всех, но у некоторых есть четкое убеждение, что чем затейливее позиционирование проекта, чем необычнее форматы, которые он предлагает, тем пристальнее надо смотреть на его экономику: не завеса ли вся эта красота для серьезных экономических просчетов…
Юнна Эрвиц: Да, про деньги мы тоже очень любим говорить — все-таки мы все по земле ходим, и хотелось бы тратить финансы разумно. Я не буду скрывать: D'oro Mille — проект дорогой, один наш уникальный фасад уже лихо бьет по девелоперскому карману. Более того, вот вы правильно сказали — а что внутри? А внутри, например, лучшая на сегодня инженерия — это очень дорогая вещь. Особенно если учитывать, что привозить лучшую технику, лучшее оборудование сегодня непросто, благо имеются такие возможности. Так что себестоимость нашего квадратного метра — она на грани…
Мне хочется спросить — разумного?
Юнна Эрвиц: Да, на грани добра и зла,я бы даже так сказала. И большинство крупных мастер-девелоперов, руководствуясь соображениями прибыльности проекта, никогда не пошли бы в такую историю. Но мы — молодая маленькая компания, мы, реализуя свой первый проект, можем себе позволить заработать меньше, но сделать такой продукт, который вызовет резонанс на рынке. Так мы заслужим внимание нашего покупателя, и в следующий наш проект люди пойдут с более легким сердцем, твердой походкой. А еще я, изучая конкурентную среду, обратила внимание, что многие девелоперы сегодня выходят на продажи с ценой практически готового продукта. То есть я вижу проекты премиум-класса, которые сразу задирают стоимостную планку так, что становится как-то неловко даже. Мне в этот момент каждый раз кажется: боже, так мы ж вообще почти даром отдаем, да!? На сегодняшний момент в нашем комплексе с учетом white box отделки мы можем предложить цену в 769 тысяч рублей за квадратный метр: это для такого уровня объекта не то чтобы ничтожно мало, но и не много.
А разлет метражей при этом какой?
Юнна Эрвиц: Средняя площадь у нас 70 квадратных метров, но есть и «пиджачные» 30-36-метровые студии. И сегодня мы даем инвестору — тому, кто пойдет с нами в наш первый проект, — возможность заработать на правильном люфте, который всегда был в девелопменте, но сейчас почему-то плавно исчезает. За лояльность к нам мы готовы давать премию в виде невысокой цены на старте. Более того, до Нового года мы предлагаем при условии 30-процентного взноса беспроцентную рассрочку до конца строительства, то есть на два года, что делает вход в проект еще более привлекательным.
Дорогомиловский долгое время был районом, как будто закрытым для девелоперов мантией-невидимкой: они на него даже внимания не обращали. А потом здесь один за другим начали появляться новые высококлассные комплексы, и теперь Дорогомилово в числе лидеров и по объему премиального строительства, и по объему продаж. Я не буду спрашивать, почему при всем разнообразии выбора приходят именно к вам, но какие они — те, кто выбирают вас?
Юнна Эрвиц: У нас 150 артаментов и шесть пентхаусов — по нынешним меркам мы можем назвать себя клубным домом. Все-таки, когда у вас всего 150 соседей, это по ощущениям несравнимо с атмосферой в доме на полторы, а то и две тысячи квартир. Небольшой формат — наша отличительная особенность, фактически родовая черта: весь комплекс с учетом подземного паркинга — 19 тысяч квадратных метров, наземная его часть — 16,5 тысячи. Поэтому наш покупатель — прежде всего человек, уставший жить в больших комплексах. Уют, компактность, приватность — это те тезисы, которые важнее всего для людей, стремящихся скрыться от суеты.
Но кого среди них все-таки больше — тех, кто берет для себя, или инвесторов? Или теперь это почти неразличимые понятия?
Юнна Эрвиц: А вот тут интересно. Многие приходят и говорят: хотим инвестировать в ваш проект, устраивает цена, акция, рассрочка — все супер. Потом они погружаются в нашу концепцию, в смысловое наполнение комплекса — и говорят уже по-другому: нет, пожалуй, мы хотим тут жить, поэтому купим не только, скажем, для детей, но и для себя тоже. Когда продукт, который людьми поначалу воспринимается как сугубо инвестиционный, вдруг начинает выглядеть в их глазах куда более глубоким, начинает цеплять, начинает влюблять в себя — это для нас прямо бальзам на душу. Значит, все не зря, все правильно!
И значит, вы не против пойти дальше? Вы готовы на какой-то следующий девелоперский эксперимент?
Юнна Эрвиц: Конечно! Мы на этом проекте отработали достаточно много девелоперских болей. Первая и едва ли не главная боль — это команда: сейчас команда D'oro Mille — сообщество по-настоящему больших профессионалов, имея такой ресурс, просто преступление не пойти дальше. Мы уже рассматриваем несколько площадок для покупки. Какая концепция, какая идея, кем мы будем? Мы решили, что наш путь — путь самурая: пусть он будет сложным, но он того стоит. Мы — девелопер небольших, штучных, уникальных проектов, расположенных в центре: в выборе локации, в архитектуре, во внутреннем наполнении — мы во всем сохраним этот подход. Сами понимаете, построить дом на полторы тысячи квартир, при этом придумать что-то уникальное, да еще и экономику проекта выдержать, практически невозможно. А вот в штучном девелопменте это реально. Вот так мы себя видим и надеемся, что сможем еще не раз удивить наш прекрасный город и его жителей.