Обновлено в 15:40

Центробанк все еще видит признаки перегрева на рынке ипотеки. Об этом заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина на банковском форуме в Сочи.

Ипотека, по ее словам, выросла на 30%, в августе выдано кредитов на рекордные 850 млрд рублей, это высокие темпы. При этом регулятор ожидает, что к концу года темп замедлится, в том числе из-за роста ставок. Набиуллина высказала несколько претензий к банкам.

ЦБ видит элементы схем на рынке ипотеки, когда банки предлагают очень низкие ставки на первые пару лет кредита. Потребитель не до конца понимает, какова стоимость кредита, отметила глава ЦБ.

Речь идет о так называемой ипотеке от застройщика с нерыночными ставками вплоть до 0,1%. Такая ставка достигается за счет завышения стоимости квартиры на 20-30%, а разницу потом застройщик платит банкам. «Комиссия застройщика или банка, мы считаем, не может использоваться в качестве первоначального взноса», — сказала Набиуллина.

Также Банк России хочет ограничить выдачу ипотеки тем заемщикам, у кого долговая нагрузка превышает 50%. По итогам второго квартала этого года таким гражданам было выдано больше 70% ипотек. Это грозит ипотечным кризисом в случае даже умеренного падения доходов. Тем заемщикам, у кого долговая нагрузка превышает 80%, выдачу ипотеки надо вообще свести к минимуму, заключает ЦБ.

Кроме того, ЦБ волнует отрыв цен на первичном рынке жилья от вторичного — сейчас он составляет 40% и может достигать 50%. «Для нашего населения важна не доступность ипотеки, а доступность жилья», — отметила Эльвира Набиуллина.

О том, какие меры можно принять, рассуждает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский:

— Те меры, которые принял Банк России, уже дают свой эффект. Это касается как и рыночных программ, так и программ, связанных с субсидированием. Что касается банков, они заинтересованы материально в том, чтобы выдавать как можно больше кредитов, наряду с застройщиками, которые заинтересованы в том, чтобы максимально построить и продать. То есть какое-то раскаяние, наверное, здесь о нем не стоит серьезно разговаривать. Что касается тех схем, о которых говорила Эльвира Сахипзадовна, — это схемы, которые сделаны для того, чтобы повысить продажи. А так как желание банков и застройщиков продавать далее никуда не делось, будут новые схемы. Запретили одну, будет другая.

— Какими могут быть новые ограничения? Допустим, какой-то лимит на кредитном портфеле по каким-то показателям?

— Меры могут быть такие: во-первых, сущностный запрет на повышение стоимости недвижимости за счет дополнительных услуг, как бы они ни назывались. Это то, чем занимаются сейчас застройщики, включая их в стоимость квартиры и повышая тем самым ее стоимость относительно рыночной. Второй путь — это удорожание фондирования для целевых сделок по определенным программам или по всей ипотеке. Это контроль за счет требований досоздания резервов по кредитам, у которых ПДМ выше определенного уровня.

По словам Набиуллиной, Центробанк будет пристально следить за качеством ипотеки, чтобы не допускать системных рисков. «Если будет необходимость, будем принимать более жесткие меры», — отметила глава ЦБ.

О заявлениях Набиуллиной вокруг ипотеки и возможных мерах Business FM спросила эксперта финансового рынка Андрея Бархоту:

— Ипотека превратилась в пока единственный растущий и высоконадежный сегмент розничного кредитования. В этом отношении действительно есть поводы для беспокойства, потому что нет адекватного роста доходов. С другой стороны, есть проблематика льготных ипотечных программ. Когда льготные ипотечные программы обеспечивают гарантированный сбыт нового жилья застройщикам, возникает безудержный рост цен на рынке. За последние три года, по данным Росстата, жилье в новостройках выросло на 70%, и этот безудержный рост цен на жилье, отсутствие роста доходов населения фактически обуславливает ситуацию, которую Эльвира Сахипзадовна называет перегревом рынка. Если ипотечный заемщик больше половины зарплаты или доходов отдает на погашение, обслуживание ипотечного долга, то в случае разворота трендов на рынке, например корректировки цен на жилье либо перебоев с доходами и занятостью заемщика, возникают большие проблемы.

— Есть еще какие-то инструменты, которые ЦБ может применить, чтобы охладить рынок ипотеки?

— Надо работать в области более резкого роста доходов населения, чтобы доходы домохозяйств росли в опережающем режиме, тогда и долговая нагрузка будет более умеренной и не будет таких уровней закредитованности, которые мы видим. А если денежно-кредитная политика Банка России сводится к манипулированию ключевой ставкой, то и регулирование рынка ипотеки — это ограничения, связанные с повышением риска, ограничение капитала для рискованной ипотеки с варьированием первоначального взноса по ипотеке и с ограничением выдачи для уже закредитованных граждан. Если бы льготные программы были откалиброваны таким образом, чтобы они были ориентированы исключительно на города со стагнирующим трендом роста цен на жилье, это города с населением меньше миллиона и есть миграционный отток, тогда, возможно, Банку России не пришлось бы прибегать к таким мерам, но поскольку льготные программы продолжают давить, пролонгироваться, это разогревает рынок жилья и создает опасность для финансовой стабильности и ЦБ вынужден идти на такие непопулярные кардинальные меры.

Комментирует начальник аналитического управления БКФ Максим Осадчий:

Максим Осадчий начальник аналитического управления Банка корпоративного финансирования «Действительно, на рынке ипотеки продолжает надуваться пузырь. Ключевой параметр, который позволяет утверждать, что наличествует перегрев, это высокий темп роста ипотечного портфеля: 30% в год. На фоне анемичного роста, практически стагнации, где-то 1,5% прогноз на 2023 год рост ВВП, сопоставьте. Такой отрыв говорит о мощном дисбалансе. Этот дисбаланс представляет большую угрозу для финансовой стабильности, соответственно, регулятор пытается каким-то образом охладить этот рынок. Основным драйвером роста, надувания рубля, перегрева является льготная ипотека. Понятно, что существует мощная разница между 8-процентной ставкой льготной ипотеки и 13-процентной ключевой ставкой. Вклады сейчас можно найти и по 13%, и по 14% годовых. Государственное стимулирование и надувает этот пузырь. Делается как бы в интересах относительно низко обеспеченных групп населения, которые иначе не могут позволить себе купить жилье, а получается наоборот, дело в том, что рост цен на первичку зашкаливает за 40%, возникает мощный арбитраж и дополнительные риски. То есть люди, покупая с помощью ипотеки жилье, получают товар, который буквально моментально обесценивается. Мы надеемся, что 1 июля следующего года все-таки льготная программа будет завершена, но не факт».

ЦБ готовит законодательные предложения по кратному увеличению штрафов за так называемый мисселинг, то есть навязывание финансовых услуг. Сейчас ЦБ может взыскать штраф в размере до 0,1% капитала, но не менее 100 тысяч рублей. Если же нарушения создали реальную угрозу интересам вкладчиков, штраф повышается до 1% капитала банка, но должен составлять не менее 1 млн рублей.

Здесь нужно следовать европейскому опыту и вводить миллиардные штрафы, отметила Эльвира Набиуллина. Она упрекнула российские банки в том, что сейчас навязывание услуг и выдача новых кредитов для них выгоднее, чем потенциальные штрафы. На это глава ВТБ Андрей Костин ответил, что некоторые игроки действительно перегнули палку и что даже есть такие клиенты, которые жалуются, что банки выдают кредиты слишком быстро.

«В погоне за высокими процентами, доходами, тоже понятно, мы, конечно, начали злоупотреблять, может быть, в некоторой степени и скоростью, и качеством кредита. У меня один клиент пожаловался на банк. Я говорю, в чем дело? Он говорит, вот, понимаете, позвонили мошенники моей супруге, она пошла в банк, взяла там кредит, обналичила, перешла в другой банк напротив и с банкомата или как-то оплатила мошенникам. Я говорю, а в чем наша вина? Он говорит, слишком быстро кредиты выдаете. Понимаете, может быть, не было возможности у женщины осмыслить, а зачем это делается? Мы как можно быстрее, как можно больше, и все это нужно в определенной степени остужать время от времени, чтобы нам на фоне такого быстрорастущего рынка, это здорово, от этого прибыли наши растут, а они нам нужны для той же капитализации, но я думаю, что надо остужать рынок, поэтому при всем том, что мои коллеги этим будут недовольны, что мы перешли на ПВР, а тут есть довольно серьезные рестрикции в отношении этих банков тоже, ну как-то будем разбираться».

Также осенью регулятор может впервые обязать отдельные банки остановить продажу некоторых продуктов физлицам и потребовать их обратный выкуп. «Весной мы выявили ряд нарушений при продаже банками страховых и инвестиционных продуктов. Особенно в крупных банках. И повторим осенью эти проверки», — отметила Набиуллина.

На вопрос о возможности повышения ключевой ставки она отметила, что все зависит от ситуации в экономике, прогноз подразумевает как сохранение, так и ее рост.