Лидеры элитного загородного рынка — о рекордах, которые уже, и трендах, которые еще

В том, что 2023 год пройдет для рынка недвижимости под знаком индивидуального жилищного строительства, сомнений не было. Убеждал и прошлогодний разгон (по итогам 2022 года сегмент ИЖС «выдал» 57,2 млн квадратных метров, заметно обыграв сегмент многоквартирного строительства, на который пришлось только 44,4 млн квадратов), и очевидное стремление государства наращивать поддержку ИЖС-рынка и его игроков, и никуда не девшееся желание большинства россиян проживать в собственном или (как еще говорят профессионалы) односемейном доме.

Словом, практически все верили в перспективы ИЖС, но не в то, что после ударного 2022 года сегмент сможет побить свои же собственные рекорды. Однако именно так и случилось, и чтобы в этом удостовериться, достаточно обратиться к банковской статистике. Например, согласно подсчетам банка «Дом.РФ», с начала 2023 года его ипотекой на индивидуальное жилищное строительство воспользовались 5,8 тысячи семей, а объем предоставленных кредитов составил 27 млрд рублей, что вдвое перекрывает результат того же периода прошлого года. Отметим важную для дальнейшего разговора подробность: чаще всего в 2023 году ипотеку на частное домостроение оформляли жители Московской области — 7,3 млрд рублей, рост по сравнению с прошлым годом в 2,3 раза.

О своих ИЖС-достижениях сообщил и «Сбер»: в августе банк выдал почти 11 тысяч кредитов на 47,5 млрд рублей, что, по оценкам «Домклика», является историческим рекордом, а к концу года показатель должен достичь отметки 350 млрд рублей — это в 3,5 раза больше, чем в 2022 году. И снова, внимание, наибольший объем августовских выдач — в Московской области (7,8 млрд рублей).

В релизах, подводящих итоги лета 2023 года, игроки рынка тоже гордо заявляют о практически двукратном росте ипотечных продаж в своих проектах, благодаря чему в некоторых поселках доля сделок с ипотекой дошла до 90%. Конечно, о таких показателях речь идет применительно к массмаркет-проектам, на элитном рынке расклад несколько иной. Но итог ровно такой же: рост покупательского интереса, опережающий самые смелые прогнозы.

Взять, к примеру, проекты Villagio Estate — одного из безоговорочных лидеров элитного загородного рынка Подмосковья. В компании рассказывают, что только за июль-август закрыли 47 сделок по своим проектам, из которых 14 сделок пришлись на участки в знаменитом коттеджном поселке Millennium Park на Новой Риге, а в сентябре эксперты ожидают закрытия еще 30 сделок.

«Если анализировать данные третьего квартала, который пока еще не закончен, то мы имеем впечатляющий текущий результат в 56 сделок. И самыми востребованными лотами у элитных покупателей оставались участки в бюджете 50-70 млн рублей и дома «под ключ» стоимостью до 200-250 млн рублей», — делится наблюдениями коммерческий директор компании Villagio Estate Алексей Коротких.

Турбулентность валютного рынка и ослабление рубля, повышение ключевой ставки уже до 13% (которое многие эксперты называют неокончательным), постепенно открывшийся для сегмента ИЖС доступ ко всем ипотечным программам с господдержкой, привычка рассматривать недвижимость как наиболее понятный актив для сохранения средств, наконец, родившаяся в период пандемии и оказавшаяся крайне устойчивой симпатия к загороду — это еще не все причины, по которым сегмент индивидуального жилищного строительства остается в центре покупательского внимания.

Анализируя расклад нынешнего лета, эксперты компании Villagio Estate пришли еще к нескольким важным выводам, объясняющим, во-первых, почему в элитном сегменте так ярко «выстрелил» именно сегмент ИЖС, а во-вторых, почему одни проекты на этом рынке все-таки удачливее других. Первый из этих выводов связан с серьезным изменением портрета загородного покупателя. Лет десять назад это были сплошь представители большого бизнеса, чиновники и политики от 45 лет и старше, но постепенно в сегмент начали приходить «новые деньги», и теперь среди его клиентов немало 30-летних IT-специалистов, спортсменов и предпринимателей, шикующих не на родительское наследство, а на самостоятельно заработанное.

Пока их не большинство: результаты совместного исследования компаний Villagio Estate и Intermark Real Estate гласят, что до 58% всех высокобюджетных клиентов — все-таки люди более старшего возраста, которые продолжают подбирать дома и земельные участки для себя или своих детей. Однако именно рациональные, дальновидные, разносторонне образованные миллениалы уже заставили элитный загородный рынок признать главенство идеологии осознанного выбора. Так что самые большие шансы на успех сегодня имеют проекты, которые выглядят убедительно именно в глазах 30-летних с их удивительным умением сочетать эмоциональность с прагматизмом.

Кстати, практика продаж проекта Millennium Park это только подтверждает. «Собственный загородный дом — лучшее место для зарождения новой семьи и продолжения династии. Поэтому для большинства наших резидентов важно наличие детской инфраструктуры на территории поселка: она интересует 60% покупателей Millennium Park. Участки и дома у воды востребованы у 70% покупателей, рядом с парком хотят жить 90% клиентов. Ключевая объединяющая тема комьюнити жителей Millennium Park — спорт, хотя, конечно, детская тема тоже в топе. Поэтому в нашем поселке мы предлагаем продуманную концепцию, всю необходимую инфраструктуру для здорового образа жизни, активного отдыха и развития детей, в которую мы вложили не только инвестиции, но и годы труда большой команды, безупречный сервис 24/7, комфорт и безопасность», — рассказывает Алексей Коротких.

Еще одна тенденция 2023 года — активизация на столичном рынке региональных покупателей, чем, кстати, отчасти объясняются загородные лидерские позиции Подмосковья. Элитный сегмент очень даже почувствовал этот пристальный взгляд из регионов: согласно риелторской статистике, из российских клиентов (потому что есть еще покупатели, например, из Казахстана) около 50% — это жители Москвы и Московской области, а вот вторую половину сделок закрывают представители Сибири, Якутии, Дальнего Востока и севера страны. Так что драйверами продаж 2023 года загородные риелторы называют именно регионалов, стремящихся иметь «точки присутствия» в столице.

Сейчас Villagio Estate представляет свой Millennium Park на Тюменском нефтегазовом форуме, и интерес со стороны его гостей и участников к подмосковному проекту директор по продажам Villagio Realty Екатерина Крапивина называет не только высоким, но и очень предметным, а главное, всесторонним: для современных покупателей не существует мелочей — ни строительных, ни инфраструктурных, ни концептуальных. Становится понятно, почему за последние полтора-два года около 20% (от общего числа представителей российских регионов — покупателей подмосковных домов и участков) стали именно резидентами проекта Millennium Park, с улыбкой отмечает Екатерина Крапивина.

Кстати, если ориентироваться на данные просмотров и продаж, вторая по активности целевая группа покупателей — прежние арендаторы, которые после «тест-драйва» решили приобрести здесь участок и построить собственный дом. А вслед за ними идут друзья и знакомые живущих в поселке, считающие комьюнити Millennium Park «образцом для подражания».

С 2007 года (именно тогда Millennium Park дебютировал на рынке) резиденции и участки под строительство здесь выбрали уже более 700 семей, и недавнее появление в продаже участков без подряда — четкий знак, что число жителей поселка продолжит увеличиваться. А возможное дальнейшее повышение «ключа», волатильность валютного рынка, перспективы пересмотра параметров льготно-ипотечных программ и звучащие предложения «привязать» их к месту регистрации заемщика — все это, несомненно, будет подпитывать интерес к загородным проектам со стороны и столичных, и региональных покупателей.

К слову, по оценкам риелторов, примерно 20% от общего числа клиентов загородного рынка составляют люди, мечтающие купить объект с большим дисконтом. Но заметного снижения цен на загородную недвижимость пока ждать не стоит, говорят аналитики. К тому же срочные продажи по заниженной стоимости, как правило, не попадают на рынок, а реализуются среди своих соседей и знакомых. Выходит, чтобы купить в том же Millennium Park что-то с огромной скидкой, надо сначала там поселиться и обзавестись соседями.