О все нарастающем дисбалансе между спросом и предложением на рынке новостроек — и общероссийском, и прежде всего московском — профессионалы говорят не первый месяц. Все последнее время застройщики, не спеша притормаживать строительство, по-прежнему охотно выводили на рынок новые объемы. Ценовая планка при этом не падала, вопреки прикидкам аналитиков и ожиданиям покупателей, а как нарочно продолжала подниматься все выше и выше: даже за нынешний первый квартал цены на первичном рынке Москвы в высокобюджетных сегментах плюс-минус остались на прежнем уровне, а в сегменте массового жилья выросли на 0,2% в Новой Москве и на 5,9% в «старой», гласит статистика компании «Метриум»*.

Не слишком впечатляющая покупательная способность населения, пандемия, СВО и санкции, мобилизационные страхи, отъезд из страны части платежеспособной, целевой для продавцов жилья аудитории — лишь часть причин, все последнее время заставлявших экспертов рынка произносить слова «нам тревожно за судьбу ряда проектов», «возможно, мы столкнемся с остановкой строек, имеющих счета эскроу» и так далее.

Логика этих пессимистичных рассуждений понятна. Механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу (а именно так сегодня возводятся большинство новостроек страны) прекрасен и эффективен на позитивном рынке со стабильным покупательским спросом и ценами, растущими в пределах 5% в год: вот тогда он действительно почти полностью защищает и застройщиков, и, главное, дольщиков. Почти, потому что, например, согласно действующей редакции закона о долевом строительстве, в случае банкротства банка покупатель может получить выплату возмещения по счету эскроу в размере 100% от суммы, находящейся на счете эскроу, но не более 10 млн рублей, так как такие денежные средства страхуются Агентством по страхованию вкладов.

Но когда существенно растет себестоимость строительства, конечные цены поднимаются в заоблачные высоты, а спрос сокращается на глазах, картина меняется: счета эскроу, от наполнения которых напрямую зависит ставка проектного финансирования, начинают худеть, а то и вообще перестают пополняться, банк поднимает ставку по кредиту, в ряде случаев начинает тормозить транши, финансовое положение застройщика ухудшается — и вот на горизонте уже замаячили страшные словосочетания «расторжение договора о долевом строительстве», «закрытие счетов эскроу по инициативе дольщиков», «банковская опала» и «остановка проекта» со всеми вытекающими.

Конечно, правы те, кто считает, что подобным рискам подвержены прежде всего проекты 2022-2023 годов, в которых распроданность невысока и наполнение счетов эскроу не самое впечатляющее. Напомним, что, по оценкам «Дом.РФ», сегодня застройщиками продано 28% от всего строящегося жилья (98 млн квадратных метров), а степень готовности проектов — около 34%. При этом почти половину возводимого жилья в стране (42,4 млн «квадратов») составляют проекты, по которым накоплена достаточная подушка безопасности (распродано около 45% квартир). По проектам, запущенным в 2022 и 2023 годах, распроданность составляет 13% при строительной готовности 17%.

Первый возникающий вопрос: насколько вообще реально описанное выше развитие событий? Чтобы банк взял и полностью остановил финансирование строительства, застройщик развел руками, обманувшиеся в ожиданиях дольщики вместо обещанных квартир получили обратно деньги (кроме уплаченных процентов по ипотечным кредитам) и все бы разошлись, грустно покачивая головами? Что касается московского рынка, то в настоящий момент драматического падения темпов продаж жилой недвижимости на нем не наблюдается, говорят эксперты компании Asterus. Несомненно, они снизились по сравнению с 2020 и 2021 годами, когда льготная ипотека способствовала взрывному росту спроса, но по сравнению с 2018-2019 годами, которые считаются благополучными, темпы продаж сопоставимы.

Соответственно, рассуждать о каком-то массовом банкротстве застройщиков совершенно точно преждевременно, уверены в компании, а единичные случаи банкротств девелоперов или отдельных проектов были во все времена. Причиной тому чаще всего становятся концептуальные ошибки: начиная с того, что девелопер не угадал с продуктом и концепцией, заканчивая низкой проработкой исходно-разрешительной и проектной документации и, как следствие, появлением ошибок с теми самыми драматическими последствиями.

«Крупные застройщики — хорошие финансисты, и осталось очень мало не институциональных игроков с монопроектами, для которых спад на рынке мог бы повлечь за собой банкротство», — продолжает тему советник генерального директора Российского аукционного дома Наталья Круглова.

Наталья Круглова советник генерального директора Российского аукционного дома «Все крупные системные застройщики постоянно оптимизируют свой портфель, и рынок земли сейчас довольно активный. Проекты перераспределяются между московскими игроками, и на рынок приходят региональные застройщики, приобретающие площадки у своих столичных коллег. В регионах ситуация, конечно, грустнее, поэтому для региональных игроков Москва по-прежнему перспективный рынок. Волны банкротств мы не ждем, поскольку ни банки, ни государство, ни застройщики не заинтересованы в том, чтобы отрасль вошла в пике. И скорее всего, проблема падающих игроков будет решаться путем реструктуризации задолженности и мягкого сценария перераспределения активов».

Руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов также считает, что реформы долевого строительства, которые продолжались последнее десятилетие, позволили сформировать очень устойчивый рынок. «Потрясения последних лет, начиная с пандемии и заканчивая многочисленными санкциями, не привели к всплеску банкротств застройщиков. Реформы много критиковали за монополизацию рынка крупными компаниями, за сращивание банковских и девелоперских структур и так далее, но, несмотря на ряд очевидных недостатков, уже сейчас можно констатировать, что система оказалась чрезвычайно устойчивой», — подчеркивает эксперт. И добавляет, что в настоящее время массовой остановки проектов не наблюдается, поскольку и застройщики, и банки заинтересованы продолжать строительство даже в условиях низкого спроса.

Дмитрий Логинов руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» «На стадии строительства любые, даже самые низкие, продажи блокируются на счетах эскроу, что аккумулирует на них триллионы рублей: так, по состоянию на конец 2022 года, на эскроу-счетах находилось 4,13 трлн рублей. Чтобы разблокировать счета эскроу, дом необходимо ввести в эксплуатацию, а непроданные на стадии возведения дома объемы квартир и нежилых помещений являются ликвидным залоговым активом, который достанется банку в случае, если после ввода дома застройщик не сможет расплатиться по кредиту. Таким образом, банк практически при любом варианте вернет вложенные в проект средства — либо в виде живых денег с эскроу, либо в виде нераспроданных площадей».

Тут, правда, опять приходится напомнить, что на стабильно растущем или хотя бы стабильно консервативном рынке ликвидность залоговых активов в виде жилых и нежилых объемов действительно не подвергается сомнению, а на стабильно падающем рынке они могут превратиться в чемодан без ручки, который банку придется тащить бог знает сколько времени, к тому же в не очень понятном направлении и даже с не всегда понятным целеполаганием. И почему-то кажется, что на помощь со стороны государства (например, на выкуп все-таки построенных, но нераспроданных квартир для переселения людей из ветхого и аварийного фонда или введение особых субсидированных ставок по ипотеке для продажи всего этого объема) банкам рассчитывать не стоит.

Фото: Станислав Красильников/ТАСС

Если все-таки говорить о компаниях-банкротах, то возможность их появления в Asterus связывают разве что с серьезным нарушением финансовых ковенант по кредиту, которые могут возникнуть в случае заметного падения или полной остановки продаж. «Но даже в этой ситуации говорить про банкротство обычно преждевременно. Учитывая, что девелопер при использовании банковского кредитования фактически находится в одной лодке с банком-кредитором, причиной для реальной угрозы банкротства заемщика, на наш взгляд, должна послужить полная остановка продаж на длительный период времени — более года, либо серьезный форс-мажор по проектно-строительной части, послуживший причиной лавинообразного роста затрат на проект», — считают в компании.

Впрочем, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова подобных угроз на нынешнем рынке не видит и считает, что в разговоре о падении продаж необходимо помнить о том ажиотажном спросе, который был у нас отчасти в 2020-м, в 2021 году и частично в начале 2022 года. «Поэтому сейчас я бы назвала происходящее не падением, а скорее коррекцией рынка и его переходом в нормальное состояние. И мы как банк, который изначально финансировал жилые проекты, понимаем, как себя вести, когда происходят такие коррекции», — отмечает эксперт.

Светлана Назарова управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка «Безусловно, у банков есть показатель LLCR — это фактически покрытие будущими денежными потоками кредита и процентов по кредиту. И по большому счету все банки работают с уровнем от 1,2. Это, по сути, 20% запаса сверху тех прогнозов (в том числе по бюджету), которые уже есть. Фактически та коррекция рынка, которая происходит, по стресс-тестам, которые мы проводим, укладывается в эти 20%, и у девелоперов достаточно денег для погашения их обязательств, несмотря на коррекцию. Поэтому говорить о том, что впереди остановка проектов, — это, мне кажется, кардинальный тезис».

Да, бывают какие-то коррекции проекта, продолжает эксперт, и не всегда они связаны с внешними факторами: иногда проект просто меняется, иногда были изначально допущенные ошибки, связанные с маркетингом, были большие, чем следовало, ожидания по конкретной локации. Что во всех этих случаях может произойти? «Клиент может не укладываться в тот изначальный график погашения, который был предусмотрен, потому что мы сильно оптимистично подошли — такое может быть. Но в целом за счет того, что есть запас, всегда есть и возможность этот график поменять, скорректировать. Если требуется — иногда такие случаи бывают — дофинансирование проектов, значит, дофинансировать, построить и предоставить покупателям готовые квартиры. Сейчас мы ситуацию видим именно так», — рассказывает Светлана Назарова.

Практики распоряжения площадками в случае остановки проекта у российских банков пока нет и, возможно, не будет. «Все-таки еще раз подчеркну: наша задача — вернуть кредит, а вернуть его можно в том случае, когда проект достроен. Но если мы говорим про гипотетическую ситуацию, когда девелопер по какой-то причине решил его не достраивать, всегда есть решения по передаче площадки другому инвестору и поиску другого застройщика, который готов продолжить работу. Но здесь понятно, что делается все в рамках текущего законодательства», — отмечает Светлана Назарова.

Словом, общее мнение экспертов: массовой остановки строек никто не допустит. Но вот эпизодические банкротства — прежде всего среди компаний, которые достраивают объекты по старой долевой схеме или каким-то иным схемам, а может, и среди компаний с проектным финансированием и счетами эскроу — другое дело. Потому крайне важными видятся комментарии еще двух экспертов.

О том, что такое процедура банкротства застройщика с юридической точки зрения, BFM.ru поговорил с адвокатом, основателем онлайн-сервиса юридической помощи Advostar.online Ильдаром Мухаметзяновым.

— Сегодня компания-застройщик признается банкротом, если в ее бюджете недостаточно средств для погашения долгов. Причем инициировать банкротство может как сам застройщик, так и его кредиторы: поставщики, участники долевого строительства или налоговая служба. Процедура банкротства застройщика несколько отличается от стандартной процедуры банкротства юридических лиц. Суд не проводит оценку финансового состояния компании, а сразу переходит к конкурсному производству. На этом этапе выносится решение о банкротстве компании. Руководство организации-застройщика отстраняют, утверждается конкурсный управляющий, он формирует базу кредиторов, перед которыми есть задолженности, размер денежных обязательств и порядок погашения. Кредиторами могут выступать не только банки, но и дольщики, а также поставщики, подрядчики и государственные органы. Затем начинается распродажа имущества застройщика, и полученные денежные средства идут на погашение задолженности. Согласно закону, процедура конкурсного производства продолжается 12 месяцев, однако по решению суда ее могут продлить еще на полгода.

— Это единственный путь?

— Нет, существует еще один вариант развития событий. Конкурсный управляющий может прийти к выводу, что платежеспособность застройщика можно восстановить. Значит, следующим шагом станет организация собрания кредиторов, где рассматриваются вопросы, связанные с переходом к внешнему управлению. Затем кредиторы направляют в суд соответствующее ходатайство. После этого назначается внешний управляющий, и ему передается руководство компанией-застройщиком для завершения строительных работ. На самом деле, это небыстрый процесс, порой на него уходит несколько лет. Кроме того, дело о банкротстве может быть закрыто, если должнику удалось договориться с кредиторами. Например, о возврате долгов через какой-то промежуток времени. В таком случае в обязательном порядке заключается мировое соглашение, где подробно прописаны все условия. Отмечу, что информация о банкротстве застройщика отражается в системе «Мой арбитр». Поэтому, чтобы получить необходимые данные о компании, достаточно в поиске ввести ИНН организации-застройщика.

— А если стоит задача проверить застройщика на добросовестность, что бы вы посоветовали сделать?

— Я бы посоветовал в первую очередь обратить внимание на ряд факторов. Как правило, работы по возведению объектов ведутся бесперебойно. Поэтому лучше всего контролировать этот процесс и либо лично приезжать на место строительства, либо отслеживать изменения через единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС). Отметим, что компании-застройщики обязаны ежемесячно публиковать на этой платформе фотографии со строительных площадок. Надо посмотреть, что происходит с банковской аккредитацией: банки всегда внимательно оценивают риски проектов организаций-застройщиков, под которые впоследствии выдают ипотеку. К сложностям с финансированием и заморозке работ может привести истечение срока действия разрешения на строительство, поэтому рекомендую ознакомиться с этой информацией в документах, которые находятся в открытом доступе на сайте компании-застройщика или в ЕИСЖС. И еще до того, как подписывать договор долевого участия, также можно ознакомиться с федеральными и региональными рейтингами компаний-застройщиков. Мониторинг рейтингов позволит вам приблизительно понять, насколько надежен тот или иной застройщик.

Теперь пусть и гипотетически, но предположим, что проект все-таки остановлен и банку, государству или кому-то еще надо найти новые руки, в которые его можно передать. Вот тут важно время, которое займет такой поиск, потому что, как подчеркивает руководитель управления строительного контроля ГК «А101» Алексей Канительщиков, с точки зрения технологических процессов любой строящийся объект, работы в котором останавливаются на полгода и более, нужно законсервировать с обязательной разработкой проекта консервации.

Алексей Канительщиков руководитель управления строительного контроля ГК «А101» «Закон не обзывает этого делать, однако это необходимая мера с точки зрения сохранения характеристик уже возведенных конструкций, их защиты от климатического воздействия, в том числе осадков или обледенения. При проектировании здания в нем предусматривался определенный микроклимат, режим работы отдельных инженерных систем, ряд конструкций не должен подвергаться воздействию влаги и так далее. В готовом объекте все это достигается с помощью инженерной эксплуатации здания, но на период приостановки строительства эти условия тоже нужно соблюдать. Перечень необходимых мероприятий формируется с учетом требований пункта 9 постановления правительства РФ № 802 «Об утверждении Правил проведения консервации объекта капитального строительства». Он индивидуален для каждого объекта и может включать в себя устройство временной кровли, временных стен и «тепляков», укрытие строительных лесов, консервацию зданий при помощи промышленной термоусадочной пленки и многое другое. В состав работ по консервации объекта также может входить закрепление или демонтаж неустойчивых конструкций, освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков и крупных отверстий, отключение инженерных коммуникаций, в том числе временных, если только они не нужны для обеспечения сохранности объекта. Консервация возможна на любом этапе строительства, но, как видно из перечня работ, она может быть весьма затратной, например, если внешний контур здания не закрыт кладкой или остеклением, если не завершены кровельные работы. В законсервированном состоянии дом может стоять и десять лет, и больше. При хорошем водоотводе и через четыре-пять лет простоя все характеристики бетонных и ЖБИ-конструкций останутся на нужном уровне».

В любом случае после расконсервирования объекта через год после приостановки работ необходимо провести тщательную экспертизу состояния объекта, в первую очередь бетонных и ЖБИ-конструкций, особенно несущих, настаивает эксперт. «Но даже если под воздействием внешних факторов их характеристики изменились, сами конструкции раскрошились или с ними произошло еще что-то подобное, их все равно можно усилить, например, с помощью углепластика, дополнительного металлического каркаса или просто путем вырубки потерявших характеристики участков и заливки нового бетона», — делится опытом Алексей Канительщиков.

Могут ли покупатели жилья выдохнуть и страшилкам про печальное будущее своих объектов не верить? Получается, что да. Хотя страшилки продолжают будоражить их воображение.

Вот, например, недавняя, от телеграм-канала «Железобетонный замес»: «В Москве на апартаменты, где продажи ведутся не по договорам долевого участия, а по предварительным договорам продажи, приходится примерно четверть первичного предложения в Москве, оценили в ЦИАН. Это около 2,2 тысячи лотов. А теперь представьте, что этот «серый» рынок, как его называют аналитики ЦИАН, вдруг окажется в таком кризисе, что продавцы апартов по «схемам» не смогут достроить объекты. Это вам не квартиры, достройку которых в случае чего могут завершить банки, где хранятся эскроу-счета. Как ни крути, сплошные риски у покупателей «схематозных» апартаментов».

* Есть в распоряжении Business FM