Услышать, как чертыхается глава любого центробанка, само по себе необычно. Услышать выражение «черт знает какие» от Эльвиры Набиуллиной, которая всегда очень тщательно подбирает слова, необычно тем более. Это была пресс-конференция, глава ЦБ отвечала на вопрос об акциях застройщиков, которые предлагают купить новостройку по очень низким ипотечным ставкам. Отвечая, Набиуллина процитировала журналиста.

«Что касается разных ипотечных схем от застройщиков, траншевой ипотеки, с возвратом на кешбэк, нас абсолютно не устраивают эти схемы. Черт знает какие, как вы сказали, согласна с этим. Мы не только мониторим эту систему, но и готовы принять решения по ней. Это, кстати, видно в целом на статистике. Мы видим, во-первых, растет доля кредитов с низким первоначальным взносом, потенциально более рисковых, доля кредитов, которая выдается людям с высокой долговой нагрузкой. Например, выросла доля тех кредитов, которые выдаются людям, где нужно будет платить 80% своего дохода на обслуживание кредита. Это тоже потенциально очень рисковая система».

ЦБ уже давно борется с явлением, когда застройщики предлагают купить квартиру по очень низким ставкам, прямым текстом предупреждая о риске пузыря. Застройщик, предлагая иногда чуть ли не нулевую ставку, компенсирует это, увеличивая цены на будущее жилье. Но граждане не особо обращают на это внимание, их привлекает невиданная для России ставка. И это привело к парадоксальному результату. Новостройки стали дорогими. Но как только жилье сдают и новостройка становится вторичкой, она не дорожает, как это должно быть по всем законам, а дешевеет. Потому что ставки по ипотеке на вторичку в несколько раз выше, чем на новостройку. А потом гражданин понимает, что он переоценил свои силы. Или потерял работу. Или он разводится и делит с супругой квартиру. И начинаются распродажи. И тут-то граждане начинают понимать, что квартира вместо того, чтобы подорожать, подешевела. И теряют вложенные деньги. А если это была ипотека, то, возможно, все деньги, что у них были.

Но могут пострадать не только люди, но и банки. Комментирует экономический обозреватель Вячеслав Абрамов:

Вячеслав Абрамов экономический обозреватель «Долговая нагрузка населения, учитывая статистику, достаточно на высоких значениях. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина опасается того, что люди в какой-то момент, учитывая текущую ситуацию, попадут в рассрочку и не смогут расплатиться по своим обязательствам, по ипотеке. Потому что долговая нагрузка в некоторых случаях достигает и 70%, и 80%. Клиенты начнут продавать квартиры, которые в ипотеке. Цены на недвижимость могут рухнуть. Банк тоже может попасть в ситуацию, когда его залоговое имущество будет оцениваться совсем по другим ценам, не по тем, которые они закладывали изначально в своей программе. Поэтому, безусловно, такой риск есть».

ЦБ предлагает решать эти проблемы на законодательном уровне, но пока безуспешно. И застройщики продолжают предлагать россиянам будущее жилье по очень низким ставкам. Свежий пример. Знакомый моего коллеги Михаила Задорожного совсем недавно купил новостройку в Москве. Цена была очень высокая — на несколько миллионов выше, чем по обычной ставке. Зато ставка — 3%. Впрочем, посчитав, москвич понял, что платеж ему по силам.

Михаил Задорожный обозреватель Business FM «Мой знакомый недавно купил квартиру как раз по ипотеке от застройщика. Да, переплатил: примерно 2 млн рублей ему пришлось добавить к своей квартире, чтобы получить, по-моему, 3,09%. А когда я спросил, почему так, он сказал: «Мы ориентировались на размер максимального ежемесячного платежа, который мы можем себе позволить». При этом размере платежа это было единственное предложение, которое позволило семье купить квартиру по тем параметрам, которые они искали».

Но у того, что пока не получается запретить продавать жилье по низким ставкам, явно есть и сторонники. Как и у продления программы льготной ипотеки, против чего выступал ЦБ. В России нужно строить жилье, выполнять нацпроекты. А резкое падение спроса приведет к тому, что пострадают застройщики и, возможно, их на рынке станет меньше. И в этом случае пострадают банки, которые кредитуют застройщиков.

А еще у строителей большое количество смежников, которые лишатся заказов. И то, что застройщики пытаются рекламными акциями поднять спрос, связано еще и с тем, что они, планируя рост рынка, закладывали большие стройки и вкладывали в это деньги. Продолжает генеральный директор консалтинговой компании в сфере недвижимости Macon Илья Володько:

Илья Володько генеральный директор консалтинговой компании в сфере недвижимости Macon «2022 год существенно продемонстрировал замедление спроса. А объемы строительства, объемы закладки новых проектов в предыдущие годы у девелоперов были достаточно высокими. Чтобы сохранить спрос, девелоперы вынуждены привлекать новые аудитории потенциальных клиентов. Поэтому и появились эти нулевые процентные ставки, нулевой первоначальный взнос и другие преференции. Безусловно, если сегодня все это убрать, особенно убрать программы государственной льготной поддержки, рынок упадет как минимум раза в два. Такой сценарий девелоперов не устраивает, и они пытаются всячески удержать клиента».

В общем, аргументы есть у всех. И тот и другой вариант, вероятно, не несет в себе ничего хорошего. Но в целом ситуация пока стабильная. Причем Россия, в отличие от Запада, еще ни разу не проходила через пузырь на рынке жилья. В том числе благодаря высоким ставкам. А искусственное создание спроса можно сравнить с допингом, который сначала помогает, а потом убивает здоровье.

Когда в принципе заходит речь о пузыре, то всегда вспоминаются события 15-летней давности, когда в США рухнул перегретый ипотечный рынок, затем затрещали банки, а брокеры начали выбрасываться из окон своих небоскребов. И вот тогда во всем мире начались, как процитировала Эльвира Набиуллина, «черт знает какие» проблемы.