Почти год назад, 1 марта 2022 года, вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс и Жилищный кодекс, благодаря чему появилось определение двух категорий жилья: многоквартирный дом (здесь всем понятно) и дом блокированной застройки.

Подробно об этих изменениях BFM.ru рассказывал еще в ноябре 2021 года, когда Госдума приняла соответствующий законопроект в первом чтении. Поэтому сейчас напомним вкратце: ранее дома, сблокированные с другими жилыми домами, не признавались ни частными, ни многоквартирными. Собственникам приходилось обращаться в суд, чтобы установить правовой статус объектов. Благодаря принятому федеральному закону № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» эта правовая неопределенность была исключена.

Одновременно был определен статус помещений, построенных в качестве блоков жилых домов блокированной застройки, права на которые были оформлены до 1 марта 2022 года. «Такие помещения признаны домами блокированной застройки, а также установлен порядок внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующих изменений в отношении таких помещений», — решили напомнить в Росреестре. А заодно в рамках своей традиционной рубрики «Вопрос-ответ» еще раз рассказать*, в чем конкретно состоят нововведения годичной давности и как они повлияли и продолжают влиять на жизнь владельцев недвижимости.

Дом блокированной застройки — так этот тип недвижимости принято обозначать официально. Хотя жителям больших городов куда привычнее другие названия: лейнхаусы, дуплексы и самое распространенное — таунхаусы, малоэтажные жилые дома с изолированными входами без общего подъезда. В Россию этот вариант жилищного строительства пришел сравнительно недавно, в 1995 году; пришел — и надолго остался практически вне правового поля, как раз до принятия вышеупомянутых изменений.

Сегодня Градостроительным кодексом определены следующие признаки такой недвижимости. Дом блокированной застройки является жилым домом, состоящим из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенным для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Его параметры во многом должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства:

  • число надземных этажей — не более трех;
  • высота — не более 20 метров;
  • сблокирован с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов;
  • имеет отдельный выход на земельный участок.

Вместе с тем, в отличие от объектов ИЖС, для строительства домов блокированной застройки необходимо оформлять проектную документацию, до начала строительства получить разрешение на строительство и после его окончания — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. «В некоторых случаях проект строительства домов блокированной застройки нуждается в проведении экспертизы. Также необходимо принимать во внимание, что для блокированной застройки необходимо обеспечить строительство в том числе инженерных коммуникаций», — подчеркивают в Росреестре.

Важный момент — разница в правовом статусе блокированных и многоквартирных домов, обусловленная характером использования общего имущества. «В многоквартирных домах лестничный пролет, коридор, земельный участок и иное имущество находятся в долевой собственности, так что ни один из владельцев не сможет законно использовать его в личных целях. Дома блокированной застройки не предусматривают общие внутренние помещения, а также мусоропровод, коммуникационные шахты, лифты и прочее. Каждый владелец жилья может оформить автономно свой земельный участок в собственность», — объясняют эксперты Росреестра.

С марта прошлого года дома блокированной застройки можно ставить на кадастровый учет и регистрировать права на них как на здание с назначением «жилой дом». При этом такие объекты не участвуют в региональных программах капремонта. А в случае реконструкции одного из домов потребуется согласие собственников всех домов блокированной застройки, расположенных в одном ряду.

Теперь несколько слов о том, как изменить сведения о блокированных домах в ЕГРН, если дома эти были зарегистрированы до вступления в силу нового закона. Прежде всего необходимо отметить, что замена ранее выданных документов, внесение в них изменений, внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении домов блокированной застройки — все это не является обязательным, осуществляется только по желанию правообладателей объектов недвижимости и не ограничивается каким-либо сроком. Документы, подтверждающие право на блок жилого дома блокированной застройки и полученные до 1 марта 2022 года, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.

Однако в идеале бумаги все-таки лучше содержать в полном порядке. Чтобы изменить данные в ЕГРН об объекте блокированной застройки (привести в соответствие с требованиями действующего законодательства вид объекта недвижимости, назначение, а также вид разрешенного использования), собственники могут совместным решением уполномочить одного из владельцев таких домов на обращение в орган регистрации прав. Тогда ему в свою очередь необходимо будет подать туда заявление об учете изменений сведений ЕГРН от имени всех собственников.

Представление каких-либо документов, подтверждающих соответствие заявленных объектов недвижимости домам блокированной застройки, признаки которых определены в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса, не требуется. При этом сотрудники Росреестра особо обращают внимание: бывает, что в установленной градостроительным регламентом территориальной зоне, где расположены блокированные объекты, отсутствует указание на соответствующий вид разрешенного использования и утвержденные параметры строительства подобных объектов. Но это не ограничивает возможность граждан привести в соответствие с законом сведения о таких объектах, содержащиеся в ЕГРН.

* Есть в распоряжении Business FM