Последние несколько лет стали для рынка коммерческой недвижимости настоящим временем испытаний и заставили арендный бизнес серьезно «встряхнуться». Беспрецедентные проблемы, связанные с распространением коронавирусной инфекции в 2020 году, массовая приостановка деятельности зарубежных арендаторов в 2022 году, нестабильная экономическая ситуация — все это заставляет участников арендных отношений адаптироваться к новым реалиям и защищать себя всеми доступными способами.

Обычно в материалах, посвященных этой теме, акцент делается на статистике (смотрите, кто пришел или попрощался), на масштабах потерь владельцев недвижимости и на том, способны ли российские или другие иностранные компании заместить ушедших зарубежных арендаторов, на прямых и косвенных мерах государственной поддержки. Но сегодня речь пойдет о сугубо юридической стороне арендных споров, число которых за последние пару лет, понятное дело, увеличилось существенно.

В основном все выяснения отношений между арендатором и арендодателем сводятся к взысканию задолженности по арендной плате и неустойки, досрочному расторжению договоров аренды, взысканию убытков. Старший юрист, руководитель практики Land Law Firm Ксения Ульянова рассказала BFM.ru о некоторых юридических тонкостях, на которые советует обратить особое внимание компаниям — игрокам рынка коммерческой недвижимости.

Арендная плата «0 рублей» и антикризисные меры поддержки

Как известно, арендная плата может быть установлена в различных форматах: твердая сумма, доля от оборота или комбинированная арендная плата. В условиях массового приостановления деятельности ряда арендаторов и применения для расчета арендной платы процента от оборота на практике возникла патовая для арендодателей ситуация: колоссальное уменьшение арендной платы или даже ее отсутствие.

Учитывая складывающуюся на рынке ситуацию, законодатель не остался в стороне и принял пакет антикризисных мер, которые в том числе затронули арендные отношения (ст. 5 федерального закона от 14.07.2022 № 332-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Принятые меры поддержки направлены на усиление позиции арендодателей коммерческой недвижимости в случае, когда арендатором выступает лицо, прямо или косвенно находящееся под контролем иностранного лица, связанного с недружественным иностранным государством, и арендная плата за пользование имуществом установлена в виде доли от полученных доходов.

Так, арендодатель вправе требовать от арендатора внесения ежемесячной арендной платы за период, в котором арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества, в размере среднемесячной арендной платы, полученной за прошлые периоды. Также арендодателю предоставляется право одностороннего отказа от исполнения договора аренды в случае невозобновления (или отказа в возобновлении) деятельности арендатора по требованию арендодателя.

Судебная практика по рассматриваемой норме пока не сформирована, тем не менее вступление нормы в силу не помешало в судебном порядке признать арендную плату за период равной нулю ввиду отсутствия оборота от деятельности арендатора. Суды указали, что расчет арендной платы четко зафиксирован условиями договора и в противном случае расчет будет произвольным.

Форс-мажор или предпринимательский риск?

В настоящее время в связи с введением ряда ограничительных мер возникают ситуации, когда многие участники рынка вынуждены по объективным причинам приостановить исполнение ранее взятых на себя обязательств. Так являются ли санкции обстоятельством непреодолимой силы, позволяющим «уходить» от ответственности по договорам аренды коммерческой недвижимости?

В силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер. Ранняя практика ВС РФ уже признавала санкции форс-мажором (определение ВС РФ от 20.08.2018 по делу № А56-89542/2016). Более того, попытка зафиксировать санкции в качестве форс-мажора предпринималась и на законодательном уровне (законопроект № 92282-8). Для некоторых обязательств ограничительные меры являются основанием для расторжения договора ввиду существенно изменившихся обстоятельств (ст. 451 ГК РФ; дело № А41-13431/22, № А41-10012/2022, А41-8371/2022).

Важно отметить, что действие непреодолимой силы должно быть связано с конкретными гражданско-правовыми обязательствами сторон и быть прямой причиной невозможности их исполнения или ненадлежащего исполнения. Таким образом, достаточно проблематично доказать применение форс-мажора к арендным правоотношениям: ведь в целом отсутствие коммерческой деятельности и, как следствие, отсутствие средств для выплаты арендной платы — это риск, связанный с ведением предпринимательской деятельности. Кроме того, арендатор не ограничен продажей в помещении именно санкционных товаров, он может переориентироваться и реализовывать иные доступные товары.

Инфляция, экономический кризис, санкции, изменение курсов валют — все это также сложно применить к арендным отношениям с точки зрения расторжения по ст. 451 ГК РФ ввиду существенно изменившихся обстоятельств. Исключение составляют случаи, когда стороны в договоре прямо предусматривают критерии «существенности».

Спасение утопающих — дело рук самих утопающих

В складывающихся реалиях при наличии арендных споров рекомендуется взять на вооружение как классические способы защиты (проверка контрагентами расчетов задолженности и сроков исковой давности, снижение неустойки по ст. 333 ГК РФ по причине ее несоразмерности, фиксация нарушений условий договора), так и новые (или старые в новом прочтении) инструменты: форс-мажор (ст. 401 ГК РФ), существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), ссылка на действие моратория на банкротство. Несмотря на то что, как ранее рассматривалось, ст. 401 и 451 ГК РФ с трудом применяются к арендным спорам, необходимо использовать указанные механизмы с учетом особенностей ситуации, специфики бизнеса арендатора, договорных условий.

Так, с 1 апреля 2022 года по 1 октября 2022 года постановлением правительства от 28.03.2022 № 497 был введен мораторий на банкротство. Согласно абзацу 10 п. 1 ст. 63 закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что в данном случае не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 закона № 127-ФЗ) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Правда, у судов сформировалось разное прочтение указанной нормы в применении к арендным отношениям. Один вариант — буквальная трактовка нормы законодательства: суды принимают ссылку на мораторий и исключают из периода расчета неустойки по договору аренды в период действия моратория (дела А40-101522/2022, А40-98622/22, А40-237632/2022). Другой — ссылка на мораторий не может применяться к неустойке, возникшей за нарушение неденежного обязательства (например, приостановление коммерческой деятельности; дело № А40-115234/2022).

Кроме того, ссылка на мораторий бесполезна в случае, если кредитор докажет, что должник, на которого распространяется мораторий, в действительности не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для его введения.

Для лиц, находящихся в стадии заключения арендных отношений, самой лучшей рекомендацией будет продумать условия заключения договора аренды с учетом текущих обстоятельств. Сейчас мало проверить финансовые условия и штрафные санкции — самое время подумать об обстоятельствах, позволяющих отказаться от исполнения договора, и формулировках, дающих возможность квалифицировать обстоятельства как форс-мажор. Не стоит также забывать, что условия договора зеркальны и порой то, что делается с целью защиты, может поставить вас в кабальные условия.