Если столичный сегмент классических офисов пока что бодро заявляет о незначительности потерь-2022 (по крайней мере, ожидалось, что все будет куда хуже), то сегмент гибких офисов, кажется, вообще постарался исключить из своего лексикона слово «кризис». Все его игроки говорят разве что о некотором дисбалансе, порожденном особенностями этого года.

По оценкам руководителя департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерины Беловой, объем гибких офисных пространств в Москве на данный момент составляет 372 тысячи квадратных метров (55 тысяч рабочих мест). «В 2022 году было открыто 15 новых площадок сервисных офисов общей площадью 96 тысяч квадратных метров (14 тысяч рабочих мест), что по объему площадей является максимальным значением за всю историю развития данного направления в офисной недвижимости и практически в два раза превышает итог предыдущего года», — делится статистикой эксперт.

Плюс к этому, уходят иностранные компании, занимавшие в целом более одного миллиона квадратных метров офисных площадей, напоминает основатель, генеральный директор сети Apollax Space Иван Гуськов. По его данным, только за девять месяцев 2022 года объем предложения в сегменте вырос на 109 тысяч квадратных метров и составил 381 тысячу «квадратов», которые рассчитаны на 56,9 тысячи рабочих мест.

«В то время как на рынке классических офисов затишье, сегмент flex в текущем году бьет все рекорды по открытиям. По данным компании Commonwealth Partnership (CMWP), на декабрь 2022 года объем рынка гибких рабочих пространств увеличился год к году на 33% и составил 387 тысяч квадратных метров, доля формата в общем объеме офисных площадей достигла 2%», — отмечает директор по стратегии и продажам сети Multispace Елизавета Голышева.

Некоторые расхождения в показателях — обычное для рыночной аналитики дело, но общий вывод у всех одинаков: более чем внушительный объем ввода новых площадей, которому Екатерина Белова готова дать объяснение.

Екатерина Белова руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate «Такой высокий результат обусловлен тем, что большая часть площадок была арендована еще в 2021 году, а финальные работы по созданию офисного пространства были завершены уже в текущем. Также стоит отметить, что в 2022 году были открыты крупнейшие за все время развития этого направления площадки: Flexity Овчинниковская (23 тысячи квадратных метров) и офисное пространство от Business Club в БЦ «Искра-Парк» (24 тысячи квадратных метров). Формат сервисных офисов уже перешагнул размеры офиса для нескольких компаний в рамках одного-двух этажей и стал распространяться целиком на все здание. На следующий год операторами заявлено около 40 тысяч квадратных метров новых площадей в спекулятивном формате. Однако есть вероятность, что часть из них будет реализовываться при наличии клиента».

Понятно, что обратной стороной медали является рост доли свободных площадей в сегменте: по подсчетам CMWP, совокупная вакансия в сетевых проектах составляет 39,7%, хотя в четвертом квартале 2021 года этот показатель находился на отметке 13,8%. Екатерина Белова, рассуждая о тренде по высвобождению помещений, предлагает, в частности, вспомнить, что освободился целый ряд сервисных офисов, арендованных в 2021 году компанией «Озон». «Теперь некоторые из них предлагаются в формате прямой аренды, какие-то — посредством субаренды», — рассказывает эксперт.

При этом, как подчеркивает международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости компании Commonwealth Partnership (CMWP) Наталья Никитина, при анализе индикаторов сегмента гибких рабочих пространств стоит помнить об эффекте масштаба. «Так, крупные сделки аренды и открытия новых проектов большой площади оказывают гораздо более сильное влияние на значение индикаторов, чем на рынке классических офисов. Например, рост уровня вакансии на 1 процентный пункт в контексте классической аренды подразумевает выход на рынок дополнительных 194 тысяч квадратных метров, в то время как +1 процентный пункт к доле свободных площадей в сетевых рабочих пространствах равен всего 3,9 тысячи квадратных метров», — поясняет эксперт.

Наталья Никитина международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости компании Commonwealth Partnership (CMWP) «Крупнейшая сделка новой аренды в третьем квартале 2022 года на офисном рынке была заключена в гибком рабочем пространстве. Это лишний раз подтверждает актуальность формата в турбулентные времена. Рост рынка гибких офисов обусловлен рядом преимуществ этого формата. Первое — это ноль инвестиций в отделку, так как арендатор заезжает в полностью готовое, оборудованное помещение. Второе — гибкий договор аренды, из которого можно выйти досрочно, что можно предварительно обсудить на переговорах, также есть возможность брать дополнительные площади, если бизнес начинает расти, или, наоборот, сокращать. Третье — это рабочая атмосфера, комьюнити, которые создаются и в рамках которых можно реализовывать совместные проекты, коллаборации».

Что касается размера ставок (за рабочее место в месяц, с учетом операционных расходов и НДС) в самых популярных районах размещения, то, по статистике CMWP, в Центральном районе Москвы они сейчас составляют 41 554 рубля, в «Москве-Сити» — 39 003 рубля, в Ленинградском коридоре — 44 982 рубля. При этом, по наблюдениям Екатерины Беловой, операторы стали более гибкими: по ряду премиальных площадок в центре Москвы дисконт возможен до 25% от ставки прошлого года.

«Возрастает конкуренция. Гибкие офисы конкурируют и друг с другом, и с классической арендой, и с субарендой. Понятно, что это разные продукты, в каждом есть свои сильные и слабые стороны, но вакансия растет во всех трех сегментах, что увеличивает конкуренцию. Операторы проявляют гибкость в общении с потенциальными арендаторами. В некоторых случаях, чтобы еще больше оптимизировать цену, они готовы предлагать площадки без обслуживания, когда резидент-арендатор обслуживает помещения самостоятельно», — так эксперт описывает нынешний расклад в сегменте сервисных офисов.

Ну, а что дальше? Какими игроки рынка видят перспективы развития сегмента гибких офисов хотя бы в горизонте 2023 года? Собеседники BFM.ru продемонстрировали разную степень оптимизма, но в пессимизм не скатился ни один.

Дмитрий Вишняков, управляющий директор компании Pridex

«Я бы выделил несколько трендов, которые, на мой взгляд, будут актуальны для рынка гибких рабочих пространств в 2023 году. Прежде всего, офисы в целом движутся в сторону цифровизации и «уберизации» — только за последние четыре года доля «умной начинки» в общей стоимости отделки выросла с 4% до 20%. При этом именно сервисные офисы выступают локомотивом данной тенденции, и пока мы не наблюдаем признаков ее ослабления, даже несмотря на текущую рыночную ситуацию. Отдельно стоит выделить развитие крупнейшими операторами гибких пространств собственных мобильных приложений. Уже сейчас они становятся не только ключевым инструментом взаимодействия сотрудников с офисом, но и серьезным конкурентным преимуществом: например, благодаря гибкой системе бронирования рабочих мест можно использовать меньшее количество пространства для комфортного размещения большего числа работников. В то же время, я думаю, что в краткосрочной перспективе мы увидим тренд на упрощение новых проектов с точки зрения дизайна. Сервисный офис — это, прежде всего, концепция, и операторы по-прежнему готовы вкладываться в качественные архитектурные решения, однако в части реализации этих решений рынок будет ориентироваться на те материалы и оборудование, с поставками которых точно не возникнет непредвиденных сложностей. Что касается спроса, мы ожидаем его дальнейшего увеличения в 2023 году. Одна из основных причин — повышенные логистические риски: для средних и небольших компаний они являются серьезным препятствием для реализации собственных офисных проектов, заставляя их переориентироваться на готовые решения. Данный фактор также учитывают и крупные компании: для некоторых аренда офиса с уже готовой инфраструктурой, мебелью и так далее становится более привлекательной опцией, чем трата собственного времени и ресурсов на ремонт. Конечно, вопрос цены сейчас особенно важен: клиенты очень подробно изучают список предлагаемых гибкими пространствами услуг и нередко отказываются от ряда сервисов — прежде всего, бытовых. Тем не менее, тенденция развития сегмента однозначно положительная».

Елизавета Голышева, директор по стратегии и продажам сети Multispace

«Заметным трендом является достаточно стабильный спрос и расширение целевой аудитории формата гибких офисов. Необходимость оптимизировать затраты на содержание офисов и обеспечить эффективность бизнес-процессов в условиях гибридной работы заставляет компании все больше задумываться о переходе на flex-форматы. Мы видим, что темой agile-трансформации увлечен весь топ-менеджмент, от руководителей крупнейших госкорпораций до небольших стартапов. Сервисный офис имеет более универсальные планировки, которые проще кастомизировать под свои потребности; гибкие условия договора. Также арендатор получает сервис «одного окна». Все свои задачи резидент может решить единовременно, зашив их в единый платеж. Классическая аренда этого просто не позволяет сделать. Налицо рост требований арендаторов к качеству и технологичности проектов. Отвечая на этот запрос, мы продолжаем совершенствовать продукт и, например, в Multispace Dinamo весь используемый софт является собственной разработкой компании Multispace. Российское программное обеспечение позволило сделать проект независимым от санкционного давления. Операторы гибких офисов все активнее выходят на зарубежные рынки. Так, уже пять сетевых операторов обозначили ОАЭ как привлекательный рынок для расширения портфеля. Продолжается рост доли сетевых операторов: она уже достигла 85% и будет увеличиваться. Также мы видим, что наиболее активны на рынке операторы, созданные при участии крупнейших собственников недвижимости».

Ирек Аллаяров, управляющий партнер сети смарт-офисов SOK

«Общее число коворкингов активно увеличивается — эта тенденция будет сохраняться. В первую очередь речь идет о регионах, где плотность присутствия пока не так сильно велика. Объясняется это увеличивающимся интересом со стороны клиентов: многие уже распробовали вкус работы в пространстве, в котором все включено, все решено и создано для результатов бизнеса, и не готовы соглашаться на меньшее. Более того, глобальная макроэкономическая ситуация показала невозможность планирования в долгосрочной перспективе, что учтено в предложениях смарт-офисов. Бизнес может как расширять число арендуемых мест, так и сокращать за один день, без существенных трудностей и переплат. Также хочу отметить, что в фаворе оказываются сетевые игроки, которые задали высокий стандарт сервиса и предлагают его в разных городах и странах. За последний год мы констатируем существенное движение резидентов как между странами, так и внутри страны. И, конечно, они стараются выбирать те смарт-офисы, к качеству сервиса которых они привыкли, с очисткой воздуха, контролем уровня реверберации, бесплатным кофе и чаем. Сегодня коворкинг уже не воспринимается местом работы для фрилансеров, гибкие пространства становятся все более интересными для крупных корпораций, которые могут комфортно разместить часть своих команд или региональные подразделения в готовых рабочих сервисных пространствах. И если раньше часто для них это были «перевалочные пункты», связанные с ремонтом или поиском помещений, то сегодня речь идет о долгосрочных контрактах. Корпорации выбирают крупных сетевых игроков, так как это надежно, проверено и является гарантом качества. При этом мы видим, как закрываются те коворкинги, которые не могут удовлетворять потребности клиентов. Это связано с увеличивающимся запросом к качеству продукта и техническому оснащению. Мало сделать эстетически привлекательный проект, необходимо обеспечить высокий уровень качества воздуха, микроклимат, освещение, стабильный интернет, гибкость, чистоту, комьюнити и традиционные чай/кофе. Потребители стали требовательнее и выбирают лучших».

Иван Гуськов, основатель, генеральный директор сети Apollax Space

«Тренд развития один — готовые офисные помещения с современной отделкой, качественной мебелью и полной IT-инфраструктурой и включенным сервисом. В дизайне так и будет превалировать современный минимализм и контемпорари. В качестве площадок будут отдаваться предпочтения зданиям класса А и В+. В локации тренд остается неизменным: центр и бизнес-хабы. Пример Apollax Space подтверждает, что в обозримом будущем для сегмента будет важен как запуск уже анонсированных проектов и расширение текущих пространств, так и поиск новых площадок, а конкретно для нас еще и открытие инвестиционного направления. Перевод некоторых площадок, планируемых под готовые проекты, в формат BTS, наращивание гибкости в ценообразовании, как в предоставлении стандартного пакета услуг, так и исполнении индивидуальных запросов, улучшение взаимодействия с арендаторами путем внедрения и модернизации мобильного приложения, усиления эффективности коммуникации с операционным отделом — это все в планах. Если говорить о целевой аудитории, то сейчас наблюдается преимущественный спрос со стороны государственных и окологосударственных компаний. Данный тренд будет расти. Сохраняется стабильный спрос и у IT-сектора. Также отметим, что минимальный запрос на рабочие места вырос и стал 100-150 рабочих мест. Будет востребован формат turnkey — готовые офисные помещения с современной отделкой, качественной мебелью и полной IT-инфраструктурой и сервисным обслуживанием. Последнее, кстати, будет уходить из стандартизированных пакетов услуг: да, останется базовое сервисное предложение, но другие опции будут предлагаться индивидуально под каждого клиента. Имея финансовые возможности, потенциальный арендатор предпочтет разместиться в здании выше классом и не заниматься постоянными административно-хозяйственными проблемами, которые возникают у зданий классом ниже. Но ключевое — какого бы класса ни был офис, важно, чтобы в нем было комфортно во всех смыслах: от пользования до возможностей платежей».

Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101»

«Главным трендом на рынке гибких офисов, конечно, станет их дальнейшее распространение и более активная конкуренция с классическими офисными форматами. Потому что последние не могут предложить такого количества разных пространств для уединенной работы, для проектных команд, для креатива и генерации идей. По мере распространения гибких офисов в них может появляться больше функций, не требующих дорогостоящих технологий, но помогающих сотрудникам «перезагружаться» и переключать внимание — например, игровые или медитационные комнаты. Кроме того, именно гибкие форматы позволяют без потери качества офисных пространств оптимизировать их площади, разумно сокращая их в одном пространстве. Это нужно для того, чтобы продолжить развитие второго важного тренда, который касается всех форматов: дальнейшей децентрализации. Пока основной «офисной осью» Москвы остается Ленинградский проспект и центр города, а также Сити. Однако 80% резидентов, того же офисного персонала, живет за пределами ТТК, и это вот уже третий год увеличивает спрос на качественные проекты в зоне от Третьего кольца и до границ Москвы. Все это обусловлено трендом бизнеса на сохранение кадрового ресурса. В 2022 году, после значительного оттока квалифицированных специалистов компании стремятся предоставить своим сотрудникам максимально комфортные условия труда, лучше недалеко от их дома. Отчасти это также следствие пандемии и опыта удаленной работы: люди поняли, что необязательно тратить три часа на путь в офис, и ценят, если работодатель тоже это понимает. Часто компании в отсутствие достаточного количества гибкого предложения арендуют для сотрудников коворкинги в разных частях города, которые в большинстве своем очень похожи на гибкие офисы по формату и набору функций. А в ряде проектов спрос смещается в сторону совсем небольших форматов площадью 40 квадратных метров. Представляется, что форматы коворкингов и гибких офисов продолжат смешиваться, но последние получат больше возможностей для быстрой адаптации не только под определенные задачи, но и под меняющееся число штатных специалистов. Кроме того, со стороны крупных компаний продолжит расти запрос на built-to-suit, чтобы гибкие пространства больше подходили индивидуальным запросам и корпоративной культуре компаний. Также важно отметить существующий запрос на то, чтобы очистные пространства были не только гибкими, но и «здоровыми». Соответственно, со стороны инвесторов и арендаторов офисных пространств растет спрос на современные технологии вентиляции и очистки воздуха, в том числе на возможность индивидуальной настройки комфортной температуры и вентиляции. При этом смена потребительских предпочтений, вполне вероятно, повлечет за собой корректировку в рядах лидеров рынка. Не все существующие офисные проекты, особенно если они уже находятся в эксплуатации, можно изменить под современные требования инвесторов и резидентов. А часть решений, в том числе по вентиляции, воздухообмену и возможности естественного проветривания, требуют серьезных изменений в инженерных системах».

Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate

«Сервисные офисы продолжат пользоваться спросом, однако арендаторы будут с осторожностью относиться к данному формату и взвешенно принимать решения, поскольку в некоторых случаях аренда гибкого пространства с сервисным обслуживанием проигрывает классической аренде по цене, а экономия сейчас ключевой тренд. Продолжится корректировка цен в сторону понижения. Конкуренция за внимание арендатора усилится, и со стороны операторов продолжится экспансия за пределами РФ».

Что касается офисного рынка в целом, восстановление бизнес-активности придется на вторую половину 2023 года, уверена Екатерина Белова, однако в цифрах мы это увидим не ранее 2024 года. «В 2024-2025 годах структура спроса будет претерпевать трансформацию и с точки зрения типов арендаторов, и с точки зрения их географических предпочтений: тренд на децентрализацию, наблюдавшийся в последние годы, станет менее актуальным на фоне высвобождения качественных площадей в центральных районах города. В 2024 году мы ожидаем, что индикаторы рынка выйдут в зеленую зону и продолжат медленное восстановление в 2025 году», — резюмирует эксперт.