Проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» принят Госдумой в первом чтении. Соответствующий документ кабмин внес в Госдуму в сентябре. Принятые изменения предусматривают разграничение понятий «многоквартирный дом» и «дом блокированной застройки» (таунхаус).

Как напоминает в своей публикации ТАСС, «блокированная застройка представляет собой жилой дом, имеющий одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами». «У застройки такого типа должно быть не более трех этажей при общем количестве совмещенных домов не более десяти. Каждый из домов-блоков должен предназначаться для проживания одной семьи и иметь общую стену без проемов с соседними домами», — говорится в публикации.

Принятие поправок прежде всего позволит устранить правовой пробел, возникший в жилищном законодательстве, уверен председатель Государственной думы Вячеслав Володин. «Сегодня по закону жилищный фонд включает в себя только три вида объектов: жилой дом, квартира и комната. Но в последние годы в России появились и набирают популярность новые категории жилья, такие как таунхаус, лейнхаус, дуплекс и другие объекты блокированной застройки. Они относятся к категории жилого дома, но имеют ряд особенностей, согласно которым такой дом не является ни частным, ни многоквартирным. То есть фактически их правовой статус не определен. Часто владельцам такой недвижимости требуется обращение в суд для присвоения категории здания», — цитирует Вячеслава Володина ТАСС.

Блокированная застройка действительно имеет особенности, ставящие ее в некое странное, промежуточное положение между многоквартирным и частным домом. И да, частично внесенные поправки могут эту странность устранить, считает руководитель архитектурной мастерской № 5 градостроительного института пространственного моделирования городов «Гипрогорпроект» Юлия Орлова.

Юлия Орлова руководитель архитектурной мастерской № 5 градостроительного института пространственного моделирования городов «Гипрогорпроект» «Нововведение позволит ставить на кадастровый учет отдельный блок жилого дома блокированной застройки. При этом права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением «жилое» (например, с наименованием «жилой дом блокированной застройки», «блок жилого дома блокированной застройки»). Принятие законопроекта — это плюс и для застройщика, и для покупателя. Строители смогут сдавать и вводить в эксплуатацию блокированный жилой дом отдельными блоками, а покупатели — быстрее получить права на жилье, так как не нужно будет дожидаться окончания строительства всех блоков».

Принятие подобных поправок профессионалы рынка считают особенно актуальным сейчас. Генеральный директор агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова готова объяснить почему.

Ирина Могилатова генеральный директор агентства недвижимости Tweed «В связи с пандемией интерес к таунхаусам в России очень большой, потому что это аналог квартиры, но со своей приватной территорией. Таунхаус сочетает в себе плюсы коттеджа и удобства городского жилья, люди даже воспринимают его как собственный дом. Сейчас многие рассматривают таунхаусы как альтернативу квартире еще и потому, что такая недвижимость стоит дешевле. Но граждан смущало, что у таунхаусов в России нет понятного правового статуса, поэтому очень хорошо, что появилась эта инициатива — для людей, которые раньше жили в квартирах, это действительно важно. Интерес к таунхаусам в России и так высокий, но могу предположить, что какой-то процент людей, которые раньше не решались их приобретать и откладывали покупку из-за неопределенности, после принятия закона это сделают».

Председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family Валерий Мищенко согласен с коллегой: по его мнению, «можно смело говорить о том, что законопроект однозначно в пользу покупателя».

Валерий Мищенко председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family «Таунхаус — теперь точно не многоквартирный дом. За владельцами такого типа жилья закреплен свой маленький земельный участок, и они избавлены от платежей за несуществующее общедомовое имущество. Ранее жилой блок регистрировался как квартира, а земельный участок под таким домом оформлялся в общедолевую собственность. Такие дома регулировались нормами Жилищного кодекса, и, как правило, дополнительно навязывались услуги управляющих компаний и взносы за капремонт. В целом все нынешние изменения и направлены как раз на то, чтобы устранить неопределенность, к какому типу жилья относить то или иное жилое строение: к МКД (многоквартирным домам) или блокированным домам, где нет общедомового имущества».

Словом, все вроде бы неплохо, однако проблемы остаются, и их немало. «Очень жаль, что вопрос использования и эксплуатации мест общего пользования (зон парковок, дворов, детских площадок) опять остался незатронутым. А он является наиболее острым в организованных жилых поселках, и в будущем может повлечь очередные споры», — делится опасениями Валерий Мищенко.

Кроме того, по оценкам эксперта, «переходными положениями законопроекта предусмотрено, что жилой дом, соответствующий признакам таунхауса, введенный в эксплуатацию на день вступления в силу законопроекта, будет признаваться таунхаусом независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании». «Но при этом земля, как правило, оформлена в общедолевую собственность, а раздел этой земли никак не урегулирован законодателем. А это наверняка очередной виток конфликтов и споров», — думает Валерий Мищенко.

Как напоминает портал «Единый ресурс застройщиков», комитет Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству в своем заключении отметил, что «вводимое определение дома блокированной застройки не содержит точного указания на ограничение по этажности здания, а также не устанавливает территорию, на которую должен осуществляться выход из такого жилого дома (земельный участок или помещения общего пользования)».

Свои возражения нашлись и у Верховного суда РФ, в отзыве которого говорится, что «в новом определении дома блокированной застройки исключается один из важнейших квалифицирующих признаков блокированного жилого дома, предусматривающий расположение его на отдельном земельном участке. Указание на наличие отдельного выхода не добавляет правовой определенности, поскольку не содержит необходимой конкретизации: отдельного от чего и ведущего куда». Кроме того, исключается указание на то, что такой жилой дом предназначен для проживания одной семьи. Это вызывает сомнение в возможности его дальнейшей эксплуатации как одного из объектов именно индивидуального, а не коллективного жилищного фонда.

Словом, законодательно урегулировать правовую неопределенность таунхаусов необходимо — тут все за. Но содержание нововведения стоит еще раз обсудить и доработать. Список всех поправок профильный комитет Госдумы предложил подготовить до 8 декабря 2021 года.