Земли для нового строительства в старых границах Москвы становится все меньше, а спрос на столичную недвижимость, напротив, все больше. Это очевидное наблюдение приводит большинство к незамысловатому выводу, что сегодня, в ситуации ажиотажа, который царит на рынке новостроек весь последний год, работающие в столице девелоперы хватают любой участок, который можно превратить в пятно застройки, риелторы радостно берутся за реализацию новостройки, гарантируя успешные продажи вне зависимости от содержания проекта, а покупатели охотно выстраиваются в очередь за квартирами и потом еще благодарят судьбу за то, что на их долю хватило.

В реальности даже в условиях сверхспроса на жилье застройщики, инвесторы, консультанты, риелторы, словом, все профессиональные игроки рынка недвижимости и их подопечные-покупатели способны «отделить мух от котлет» и сделать ставку на действительно перспективные районы. А история мировых мегаполисов, к которым относится и Москва, свидетельствует: в огромном, крайне разношерстном городе с большими объемами строительства и серьезной конкуренцией перспективной территорию можно назвать, если ее развитие идет одновременно по трем направлениям. Яркое тому подтверждение — судьба Нижегородского района, который еще лет десять назад являлся классической «промкой», а сегодня претендует на звание «восточных Хамовников» и возглавляет риелторский рейтинг доходности жилья.

Сразу стоит сказать, что все правда: именно невыразительная юго-восточная «промка», хотя и на границе с ЦАО (что для Москвы вообще-то не редкость), полная тоска с общественным транспортом, Карачаровский механический, Микояновский мясоперерабатывающий, Московский эндокринный и еще целый список заводов и комбинатов, из исторических достопримечательностей — старообрядческий Рогожский поселок да еще храм Живоначальной Троицы на Рязанском проспекте… Лет десять назад и правда никому бы в голову не пришло. Но три направления развития сделали свое дело.

Направление первое — конечно, транспортное: транспорт — ключевая система, связывающая огромную территорию мегаполиса в единое целое, и ни один городской район не может считаться привлекательным до тех пор, пока он в эту систему полномасштабно не включен. Раньше по этой части хвастаться было нечем, зато теперь… Кратное увеличение числа маршрутов наземного транспорта, в числе которых есть и ночные, — это раз, открытие МЦК, две станции которого принадлежат Нижегородскому району — скромная «Новохохловская» и размахнувшаяся «Нижегородская», чье ТПУ стало крупнейшим транспортным хабом Москвы, — это два, появление новой ветки метро, которая прошла по нижегородской территории и связала район и с замкадовой Некрасовкой, и с Лефортовом, и со станциями «Авиамоторная» и «Электрозаводская», — это три… Ну так, на всякий: поверху с одной пересадкой отсюда теперь можно доехать до парка Победы, например, а по МЦК до «Москвы-Сити» — пара телефонных разговоров. Так что в новой реальности Нижегородский район не просто включен в транспортную систему Москвы — он стал одним из ее основных стержней. А вряд ли кто-то не знает, что и для продавцов, и для покупателей жилья развитая транспортная инфраструктура — фактор из разряда первостепенных.

Направление второе — ресурсное. Представьте себе район, в котором даже и с транспортом все плюс-минус неплохо, и девелоперы смотрят на него ласково, и покупатели на низком старте, но нет участков под застройку — все уже застроено до нас. Тут Нижегородский должен сказать большое спасибо своему промышленному прошлому — именно бывшие промзоны являются сегодня главной территориальной «заначкой» Москвы в старых ее границах, и у кого «промки» есть — тот на коне, а у кого есть большие «промки» (как нижегородская «Грайвороново») — тот не на коне, а прямо на тройке влетает в светлое градостроительное будущее. Ведь освобождающиеся промышленные территории — это масштаб, это комплексное развитие, позволяющее учесть все аспекты создания современной комфортной городской среды, это серьезный объем строительства, порождающий конкуренцию, которая застройщиков держит в профессиональном тонусе, а покупателям дает широкий выбор жилья. Жилье в Нижегородском сейчас строится практически на любой вкус — от массового, которое возводят ключевые игроки сегмента, до эксклюзивного. Раньше здесь можно было лишь мечтать о таком проекте, как N’ice Loft девелоперской компании COLDY, — уникальном с точки зрения спортивной инфраструктуры, включающей пространство площадью 20 тысяч квадратных метров, зонированное для профессиональных занятий футболом, стритболом, воркаутом и другими популярными видами активного спорта, две ледовые арены, спроектированные по стандартам NHL, и бог знает сколько всего еще. Только мечтать… А теперь «представитель» Нижегородского района берет премию SportsFacilities в номинации «Лучший многофункциональный спортивный объект — открытие года», побеждает в номинации «Апартаменты № 1» премии «Рекорды рынка недвижимости — 2021» и, скорее всего, этим только открывает список своих наград.

Кстати, самое время назвать третье направление развития, делающее тот или иной район мегаполиса перспективным, — речь идет о качестве населения, за которое сегодня идет жаркая борьба и на межстрановом, и на межгородском, и на межрайонном уровне. Близкое соседство с ЦАО, полновесная транспортная, спортивная, образовательная и вся прочая инфраструктура, качественная городская среда, исторические реплики и жилье, построенное с учетом самых современных стандартов, появление новых офисных и торговых центров, явно и довольно быстро меняющийся имидж — у Нижегородского района есть на руках карты, которые в глазах людей с высокими жизненными запросами выглядят неубиваемыми козырями. При этом, согласно статистике, средняя цена квадратного метра здесь сохраняется на далеко не самом высоком для Москвы уровне — по подсчетам сервиса и аренды недвижимости The Metters, на середину мая она составляла 232 217 рублей. Подобное сочетание цены и ценности, безусловно, привлекает в район новое поколение покупателей, инвесторов и арендаторов.

И вот тут становится совсем интересно. Согласно подсчетам The Metters, именно Нижегородский район возглавляет рейтинг доходности жилья, приобретенного для последующей сдачи в аренду: если средний уровень доходности в Москве — 4,7% (то есть срок окупаемости жилья — примерно 21 год), то в Нижегородском районе данный показатель находится на уровне 6,11%, и «отбить» покупку сдающейся в аренду квартиры можно практически за 16 лет. Причем у соседей — юго-восточного Рязанского района и «центрового» Таганского — показатели заметно хуже: по уровню доходности они не набирают и 5,5%. И даже если сами подсчеты не совсем точны в силу различных допущений, общий вывод понятен: покупать и сдавать в Нижегородском выгоднее всего.

Ну а традиционной вишенкой на торте, наверное, призван стать ландшафтный парк площадью 2,9 гектара, который появится в Нижегородском районе в рамках программы реновации. По словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, «общественное пространство района расположится в непосредственной близости от жилых домов. Кроме водоема на территории парка будут созданы дополнительные прогулочные и пешеходные зоны, велодорожки, детские и спортивные площадки», — и это само по себе прекрасно. А еще прекраснее, что согласно ныне действующим нормативам, площадь озелененной территории должна составлять минимум 25%, а здесь этот показатель составит 39%. Как воскликнул бы незабвенный Джинн из «Алладина» — кто из твоих друзей может так?