Уж сколько раз твердили миру, что сегмент торговой недвижимости вступил в эпоху кардинальной трансформации: прежние торговые центры, ориентированные на целевой шопинг, и даже их более продвинутая версия — ТРЦ, совмещающие торговлю с различного рода развлечениями, уходят в прошлое. В концепции нашего времени все они постепенно превращаются в общественные пространства, где функция главного магнита возложена уже не на покупки.

Можно говорить о современном и удобном пространстве для встреч, в которое рассчитывает превратиться после масштабной реновации ТЦ «Мега Теплый Стан»; можно — о гибридных форматах в высокобюджетных сегментах, о которых рассказывал Business FM коммерческий директор компании Capital Group Петр Исаев; можно, как компания «Главстрой», — о концепциях на стыке социологии, экономики, урбанистики, культуры, которые решают задачу формирования в жилом комплексе уникальной атмосферы и параллельно создания экономически эффективной среды для ретейл-компаний. Множество разных вариантов, но суть одна: на смену ТЦ и ТРЦ приходят ОТЦ — общественно-торговые центры, это непреложный факт.

Тогда не стоит ли подумать о следующем шаге в «общественном направлении»? На состоявшемся недавно форуме «Конгресс управляющих. Будущее торговых центров» инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев озвучил вот какую идею.

Артем Цогоев инвестиционный директор компании «Тринфико» «Мы занимаемся секьюритизацией коммерческой недвижимости, в частности торговых центров. Секьюритизация — это превращение торгового центра в ценные бумаги, в нашем случае — в паи ЗПИФа (закрытый паевой инвестиционный фонд. — Business FM). А дальше идея заключается в том, что если торговому центру необходимо привлечь дополнительное финансирование, например для редевелопмента, строительства второй очереди или еще чего-то такого, то можно свой объект недвижимости внести в ЗПИФ и путем дополнительной эмиссии паев привлечь денежные средства, в том числе у посетителей ТЦ. Например, есть некий торговый центр, который находится в небольшом городе. Предположим, он тоже не очень большой и его часто посещают жители этого города. Так вот, если владельцу этого ТЦ захотелось бы построить вторую очередь, можно было бы предложить паи закрытого инвестиционного фонда этим самым людям. И фактически вторая часть стала бы в каком-то смысле общественной, потому что принадлежала бы не только владельцу первой очереди, но и всему сообществу людей, которые в этот торговый центр ходят. Моя версия заключается еще и в том, что, если люди владеют торговым центром, они наверняка будут чаще в него ходить и тратить там больше денег, чтобы поддерживать собственный бизнес».

Вообще, тема клевая. Обычно с точки зрения экономики торговые центры и ретейл-сегмент воспринимают «физиков» как рядовых пассивных инвесторов (вкладывай средства, получай ежемесячно, что тебе причитается, а с остальным взрослые дяди сами разберутся), в лучшем случае — как арендаторов небольших коммерческих помещений, в том числе на первых этажах ЖК. Роль эдакого общественно ориентированного коллектива пайщиков с правом собственного и весьма громкого голоса им до сих пор никто не предлагал. Да и паевых фондов в торговом сегменте у нас, мягко говоря, немного — даже так называемых квальных (квалифицированных), а уж тем более «неквальных» (неквалифицированных).

Ольга Орлова, финансовый аналитик инвестиционно-финансовой группы Agastone, которая скоро выведет на рынок собственный ЗПИФ и именно в сегменте торговой недвижимости, отмечает ряд их принципиальных отличий друг от друга.

Ольга Орлова финансовый аналитик инвестиционно-финансовой группы Agastone «Пайщики квалифицированных фондов — это опытные инвесторы, готовые вкладываться в более рискованные и более прибыльные инструменты, а паи неквалифицированных фондов может купить любой желающий. «Квальные» фонды предоставляют пайщикам больше возможностей для инвестирования: например, в них можно включать имущественные права из договоров реконструкции зданий, земли, активы недвижимости, с которыми предстоит много работы по созданию добавленной стоимости. В «неквальные» фонды такие рискованные активы включить не удастся — их правила более жесткие. Самый распространенный на сегодня «неквальный» ЗПИФ в недвижимости — это ГАБ (готовый арендный бизнес). Пайщики «квальных» фондов могут контролировать крупные сделки, для этого УК созывает собрание специальной комиссии пайщиков — инвестиционный комитет. Сделка состоится, если большинство проголосует положительно. Если фонд «неквальный», то инвесткомитет не нужен: УК сама решает все вопросы и заключает все сделки, не спрашивая согласия у пайщиков. Еще одно важное отличие: паи в «квальном» ЗПИФе продать нельзя, а в «неквальном» — можно, он не ограничен в обороте; пай можно также передавать в залог, дарить, оставлять в наследство. Наконец, «неквальные» фонды можно рекламировать, у них большие маркетинговые бюджеты, а «квальные» — нельзя».

По мнению Ольги Орловой, есть несколько качеств, которыми должен обладать неквалифицированный паевой фонд, чтобы быть успешным. Прежде всего, управлять ЗПИФом должна известная УК, которая давно и успешно работает на рынке. Паи продаются через крупные банки, соответственно, у инструмента есть надежные партнеры. Нужно обращать внимание на суммарную стоимость чистых активов, находящихся в доверительном управлении УК, на то, с какого года ведется статистика и какой результат компания показывает из года в год, и параллельно — на общую историю доходности фондов в выбранном сегменте, на процент вознаграждения УК — он вычитается из общей доходности.

«Важно посмотреть, что представляют собой сами активы ЗПИФа: одно дело — представители сети известных магазинов в растущем сегменте с долгосрочными арендными договорами, то есть качественные ГАБы, другое — одиночный дорогой особняк с офисными арендаторами. В этом случае выбор очевиден. Также сейчас стоит обратить внимание на фонды с активами из складов и ретейл-объектов за пределами ТТК: все они попадают в фонд, уже имея стабильных арендаторов на не менее 70% площадей, а состав арендаторов — доступная информация», — подчеркивает Ольга Орлова.

Несложно проследить по отчетностям и сделкам, как УК реагировала на кризисные ситуации: в случае разворота рынка она может оперативно отреагировать и продать дешевеющие активы, сохранив деньги инвесторов, или, напротив, что-то купить. Недавно, например, выстрелили склады, и некоторые участники рынка успели этим воспользоваться.

Точно не нужно вкладывать в ПИФ, если реклама обещает более 25% доходности. Сейчас хорошей доходностью считаются 9-10% годовых чистыми, советует эксперт. И еще не стоит пренебрегать отзывами в интернете о самой УК и ее ЗПИФах, а также тем, как отрабатываются негативные комментарии. «Если компания оставляет их без внимания, скорее всего, в этой УК слабый контроль или недостаточно высокая клиентоориентированность. Если же в Сети вообще нет информации о работе УК, такой пай покупать не рекомендуется», — считает Ольга Орлова.

В беседе с Business FM президент Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко подчеркнул, что и у самого такого инструментария, как ЗПИФ, есть и плюсы, и минусы.

— При продаже ТЦ через ЗПИФ происходит продажа не самого торгового центра физлицам, а пая, то есть доли, которую можно измерить не квадратными метрами, а деньгами. В таком случае для девелоперов речь идет не о прямой продаже объекта недвижимости, а все же о реструктуризации долговой нагрузки. По данным консультантов, российские домохозяйства за время пандемии накопили огромные средства. Именно эти деньги девелоперы могут использовать через инструмент ЗПИФ для замещения банковских кредитов — если не с более высокой, то хотя бы с сопоставимой эффективностью. Используя более гибкий инструментарий ЗПИФ, девелоперы смогут изменить свою долговую нагрузку. Это поможет в поиске денежных средств для проведения финансовых маневров внутри компании.

— Но, помимо плюсов, у ЗПИФов наверняка есть и минусы? Какие проблемы могут возникнуть на пути реализации этой идеи?

— Главный плюс заключается в том, что управляющая компания полностью исключает налог на прибыль для владельцев объектов. Он ложится на пайщиков. Еще один плюс заключается в том, что собственник дистанцируется от операционного управления. Для кого-то это может показаться минусом, но с точки зрения универсальности бизнеса это явный плюс. Основной же минус инструментария ЗПИФ заключается в том, что так свободно распоряжаться своим торговым центром собственник уже не сможет. У управляющей компании есть обязательства перед пайщиками, и это может стать определенной преградой при принятия управленческого решения. Например, если ТЦ задумал реконцепцию.

— А можно ли подойти подобным образом к финмодели первых коммерческих этажей в жилых комплексах? Что для этого необходимо сделать — в законодательном, организационном и всех прочих смыслах?

— Да, можно, но для того, чтобы это сделать, первые этажи должны продаваться одному собственнику, а не множеству юридических лиц, которым будет сложно договориться о едином подходе между собой, а ведь нужно еще договориться и с управляющей компанией, которая будет всем этим управлять. Лайфхак заключается в том, чтобы управлять первыми этажами для пользы самих жителей. Инвестору это должно быть интересно, если он, покупая квартиру в каком-то ЖК, приобретает еще и пай на коммерческие площади, которые продаются на момент строительства с дисконтом, тем более что пай не такой дорогой, как сама квартира. При этом пайщик гарантированно получит доход. Правда, придется найти баланс между возвратом инвестиций на недвижимость и возвратом инвестиций на пай. Иначе все паи скупятся неинституциональными инвесторами, а недвижимость будет стоять на месте. Эта тема пока слабо проработана, к ней подступаются еще только с точки зрения комплексного управления первыми этажами жилых домов. В этом случае из первых этажей ЖК получается подобие торгового центра, но в формате стрит-ретейла. Если в торговом центре фуд-корт, обувь, одежда, услуги сосредоточены в одном объекте, то здесь все то же самое будет распределено на первых этажах нескольких зданий.

— Что необходимо сделать, чтобы, так сказать, активнее двинуть тему ЗПИФов в торговом сегменте?

— Сегодня использование инструмента ЗПИФ — это открытый вопрос для застройщиков, пайщиков, управляющих компаний и банков, и очевидно, что всем им нужно найти поле для компромиссов. Площадкой для обсуждения этого вопроса вполне может стать РСТЦ. Компаний, которые действительно умеют управлять этим, очень мало на российском рынке. Кроме того, у них множество видов отчетности: для ЦБ, для налоговой, по МСФО и так далее. То, что темой занимаются считаные единицы компаний, лишь подтверждает тот факт, что упражнение в виде управления ЗПИФ не для всех. Тема ЗПИФ в России очень зарегулирована. Однозначно потребуется принятие новых законов для упрощения самого механизма.

Получается, ждем выработки новых законодательных подходов и достижения новых рыночных компромиссов. А пока — мечтаем, как стоит посреди уютного небольшого города или района в городе побольше торговый центр, который уже и не торговый, а общественный с некоторой торговой функцией и путем ЗПИФа принадлежит всем окрестным жителям. И жители любят уже в полном смысле слова свой ОТЦ, ходят в него часто и с удовольствием, заодно и бизнес поддерживают. Арендаторы ликуют, пайщики в прибылях… Кстати, еще и потому, что в своем-то доме наверняка будешь стараться поддерживать порядок, а, по оценке операционного директора MD Facility Management Бориса Мезенцева, «правильные» посетители могут оказать существенное влияние на эксплуатационные затраты.

Борис Мезенцев операционный директор MD Facility Management «В первую очередь речь идет об экономии на услуге профессиональной уборки, которая может достигаться за счет поведенческих мелочей. Например, можно отряхивать снег и грязь при входе в ТЦ, открывать стеклянные двери, держась за ручки, а не оставлять отпечатки на стеклах, выкидывать мусор в урны или же использовать сушки для рук вместо бумажных полотенец. Еще один момент касается автомобилей. Например, зимой требуется дополнительная уборка на парковках из-за машин, завозящих большое количество снега, который потом тает на парковке. Если говорить о технической эксплуатации объекта, то здесь роль играет бережное отношение к имуществу. Это позволит снизить затраты на покраску стен, ремонт замков и смесителей в туалете. Отдельно стоит указать, что причиной дополнительных затрат может быть вандализм — когда приходится нести затраты, связанные с ремонтом оборудования, отмывкой стен от надписей и так далее. Кроме того, представляя идеальную ситуацию, можно полностью отказаться от привлечения подрядчика для охраны объекта».

Словом, пути экономии эксплуатационных расходов мало отличаются от аналогичных в собственной квартире или доме. Суммарная выгода от действий посетителей-владельцев может составлять 10-15%, считает Борис Мезенцев. И, кстати, иногда мечты сбываются.