О том, что потенциально рынок ипотеки под ИЖС огромен, эксперты говорят давно. Но и риски для банков в этом сегменте гораздо выше, чем на рынке ипотеки в классическом ее понимании.

Самое главное — банку очень трудно определить, сколько же денег нужно выдать на строительство частного дома и, что еще важнее, что делать с объектом залога в случае, если заемщик не справится со взятыми на себя обязательствами. Даже построенный дом, как правило, объект гораздо менее ликвидный по сравнению с квартирой. Что уж говорить о недострое или вообще о пустом участке с кустами.

Но спрос на такие кредиты растет. И в пандемию этот тренд заметно усилился. Продолжает начальник управления «Ипотечное кредитование», вице-президент ВТБ Михаил Сероштан.

Михаил Сероштан начальник управления «Ипотечное кредитование», вице-президент ВТБ «Рынок крайне перспективный, его емкость исчисляется триллионами. По нашим оценкам, около 70% семей очень мечтают о собственном доме, а не о квартире. С помощью ипотеки сейчас возводится или покупается не больше 10-15% домов. Появление на этом большом рынке инструмента финансирования для населения очевидно усилит его развитие в принципе. Это, по сути, новые квадратные метры и рост обеспеченности жильем в стране, в конечном итоге — рост экономики».

Рынок ищет механизмы минимизации рисков. В частности, банки предлагают создать реестр аккредитованных подрядчиков и институт специальных аудиторских служб. Чтобы проверенные структуры с репутацией, с одной стороны, ответственно подходили бы к работам на этапе проектирования, с другой — адекватно оценивали бы и объекты залога, и застройщиков.

Но самое главное, что может и должно сделать государство, это подготовить инфраструктуру под частное строительство: провести электричество, газ, дороги и так далее. Это процесс долгий. А ипотека нужна уже сейчас. Тестировать новый продукт банки намерены на самом понятном и максимально цивилизованном сегменте рынка частного строительства — на территориях с комплексной застройкой.

Если совсем упростить — речь о коттеджных поселках. В этом случае банк может изучить застройщика, оценить проекты домов и их стоимость и так далее. Для защиты граждан от возможного недостроя предполагается введение специальных эскроу-счетов, как это уже сделано на рынке долевого строительства. Деньги заемщика на них будут блокироваться до передачи ему уже готового объекта. А для страхования рисков невозврата кредита возможно привлечение страховых компаний.

О перспективах рассуждает председатель совета директоров компании Kaskad Family Валерий Мищенко.

Валерий Мищенко председатель совета директоров компании Kaskad Family «Будет большой рынок с льготными ставками для организованной застройки, эскроу-накоплениями, проектным финансированием для индивидуального жилищного строительства застройщиков, которые соответствуют определенным критериям. Будет такой tailor-made-рынок оценки перспектив кредитования «физиков», которые хотят построить на своем земельном участке дома в сложившейся застройке. Конечно, этот рынок достаточно большой».

О возможных уровнях ставок под такую ипотеку рассуждает генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников.

Денис Колокольников генеральный директор консалтинговой компании RRG «Я думаю, что в любом случае она будет выше, чем для системных застройщиков. Предполагать достаточно сложно, я думаю, что точно больше 10%. Как это будет реализовано? Исходя из поддержки, может быть, государственной или еще как-то. В любом случае это будет востребовано».

Снижению ставок по ипотеке под ИЖС могли бы способствовать различные инструменты господдержки, на появление которых рынок тоже надеется.