Согласно поручению президента России, к 2030 году в стране должна появиться сеть студгородков нового поколения. По словам зампредседателя правительства Дмитрия Чернышенко, «они будут представлять собой многофункциональные трансформируемые образовательные и библиотечные пространства, включающие объекты спортивной инфраструктуры и культурно-досуговые пространства».

Для рынка недвижимости и его игроков во всей этой истории особо важны два момента. Первый: предполагается, что новые студгородки будут способствовать не только повышению качества образования, но и развитию прилегающих территорий. И второй: подводя итоги совещания по вопросу создания современных кампусов мирового уровня, которое прошло в Екатеринбурге, Дмитрий Чернышенко подчеркнул, что к созданию таких кампусов будут привлекать не только регионы и студентов, но и представителей бизнеса. Причем первые три точки приложения сил уже определены: в 2022 году начнется реализация проектов в Пучкове Калужской области, на базе Новосибирского госуниверситета и в МГТУ имени Баумана в Москве.

По информации на сайте правительства РФ, во время совещания проекты своих кампусов также представили губернаторы Свердловской, Тюменской, Челябинской и Курганской областей и Ханты-Мансийского автономного округа. В частности, как отметил губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев, «уже сейчас правительство региона и бизнес-сообщество активно вкладываются в создание кампуса как наследия Всемирных студенческих игр. Здесь разместится комплекс студенческих общежитий на 8,5 тысячи мест, стадион, многофункциональный центр Уральского федерального университета».

По оценкам Дмитрия Чернышенко, все представленные губернаторами проекты заслуживают внимания и рассмотрения. «Мы приняли решение провести дополнительную стратегическую сессию, на которой детально обсудим все заявки от регионов. К обсуждению пригласим представителей уже существующих кампусов мирового уровня, в том числе иностранных, наших главных заказчиков — студентов и аспирантов. Очень важно, чтобы в создании кампусов принимал участие и бизнес», — заявил вице-премьер.

Вообще, темой университетских кампусов и студгородков российское правительство в последнее время явно заинтересовалось. Достаточно вспомнить недавний визит председателя правительства Михаила Мишустина и министра науки и высшего образования РФ Валерия Фалькова в Новосибирск, в ходе которого как раз состоялось обсуждение развития территории Новосибирского госуниверситета.

Фото: КБ «Стрелка»

Разработку мастер-плана, включающую создание пилотных проектов для трех объектов — общежития НГУ, нового здания физматшколы и досугового центра — КБ «Стрелка» начало в декабре 2019 года. По оценкам гендиректора института «Стрелка», сооснователя и партнера КБ «Стрелка» Варвары Мельниковой, сейчас устаревающая инфраструктура НГУ ограничивает возможности университета: 62% общежитий нуждаются в ремонте, не хватает лабораторий и пространств для совместной работы студентов и преподавателей. «Мастер-план развития университетского кампуса позволит сделать места проживания комфортнее, предусмотреть новые научно-образовательные пространства и модернизировать инфраструктуру. Территория университета будет развиваться как уникальный кампус-парк, где учеба и исследовательская деятельность могут сочетаться с отдыхом на свежем воздухе и разнообразным досугом», — отмечает Варвара Мельникова.

Но интерес федерального правительства и властей на местах, привлечение к работе урбанистов и архитекторов, проведение соцопросов и экспертных интервью — это одно дело. И совсем другое — убедить бизнес вложиться в строительство кампусов и создание студгородков, причем вложиться, стоя на позиции не меценатов и даже не спонсоров, а чистых коммерсантов. В допандемийной реальности инвестиции в студенческое жилье в принципе считались делом стабильно прибыльным — если не во всем мире, то уж в Европе и Северной Америке точно. Так, в сентябре 2018 года тогдашний управляющий директор компании Moscow Sotheby's International Realty Ирина Мошева рассказывала, что многие мировые инвесторы вкладываются в Великобритании, Германии, Чехии исключительно в коммерческие объекты: например, студенческие общежития, дома престарелых, парковки, то есть сегменты, которые показывают доходность не менее 7-8% годовых.

В июле 2019 года компания Savills опубликовала статистику, согласно которой в той же Великобритании совокупная стоимость специально построенного студенческого жилья (PBSA — Purpose Built Student Accommodation) составляла на тот момент 51,2 млрд фунтов стерлингов (примерно 65 млрд долларов). Аналитики компании утверждали, что это наиболее сформировавшийся, ликвидный и привлекательный для инвесторов класс активов в сегменте жилой недвижимости специального назначения (помимо студенческого жилья Savills включает в данный сегмент дома для престарелых и доходные дома для сдачи в аренду). Причем, по оценкам экспертов, два года назад в самой Великобритании на этом рынке доминировали несколько специализированных игроков. «Поскольку в некоторых сегментах британского рынка PBSA уже достигнут максимальный объем предложения, эксперты Savills предполагают, что более крупные инвесторы начнут обращать внимание на менее зрелые рынки континентальной Европы, такие как Италия, Испания и Португалия, где, согласно прогнозам, спрос должен подогреваться растущим количеством студентов, предпочитающих жить вне дома», — отмечалось в исследовании.

Параллельно компания Knight Frank в том же июле 2019 года представила свое исследование мировых рынков жилья для студентов, в котором, в частности, были приведены следующие цифры: «Доля международных инвестиционных сделок со студенческим жильем достигла примерно 40% от общего объема инвестиций в данном сегменте за последние три года. Только в 2018 году объем инвестиций в студенческое жилье составил рекордные 16,3 млрд долларов, превысив предыдущий максимум 2017 года (15,9 млрд долларов). Лидерами по доле инвестиций в студенческую недвижимость традиционно стали США — 57% от общего объема капитала, а второе и третье места разделили Великобритания и Германия — 27% и 4% соответственно. Популярность сегмента во многом связана с дефицитом: к примеру, только в Берлине, Париже и Мадриде к 2021 году недостаток койко-мест для студентов превысит 100 тысяч мест».

Как объяснял тогда управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков, студенческое жилье уходит от концепта устаревших общежитий к благоустроенному автономному пространству. «Чаще всего оно представляет собой студию или квартиру для одного человека, обеспеченную всеми минимальными удобствами для комфортного проживания, при этом в рамках проектов предусматриваются отдельные помещения для общения студентов и совместных занятий. Именно в современное PBSA инвесторы стремятся увеличить объем инвестиций», — говорил эксперт.

«На текущий момент специализированное жилье для студентов в России строится чаще всего по адресным государственным программам без привлечения частных инвестиций, — добавляла директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. — Однако вслед за формированием организованного рынка арендного жилья, которое мы наблюдаем в последнее время, начнет развиваться и аренда для разных целевых аудиторий». В качестве примера Ольга Широкова приводила ИЦ «Сколково»: там уже построены жилые кварталы, где апартаменты предназначены для аренды резидентами центра, а также ведется строительство жилья для студентов «Сколтеха».

Но все это было в допандемийной реальности — то есть до закрытых границ, локдаунов, удаленного обучения. А сейчас интересны ли студгородки с точки зрения инвестиций? Захочет ли бизнес вкладываться в их создание? Своими размышлениями с Business FM поделился Александр Шарапов — президент компании Becar Asset Management, которая является одним из самых ярких игроков современного рынка коливингов.

— Да, эта тема действительно интересна, и мы, например, готовы участвовать в создании кампусов. Мы можем поделиться идеологией создания лучших кампусов не только из Европы и Америки, но и из Китая. Такой проект мы, в частности, делали в Кудрове, где предлагалось разместиться кампусам Морской академии и ФИНЭКа. К нам обращались и другие вузы, однако в большинстве своем они предпочли использовать советские практики.

— А они что, устарели?

— Вообще, представление о кампусе серьезнейшим образом изменилось — не только у нас, но и в мире. Изменился подход не только к офлайн-, но и к онлайн-пространствам. И если первое, как и прежде, отвечает за общение внутри сообщества, то второе — за продвижение на международном уровне самых ярких студенческих идей. Отдельное внимание надо уделять спортивному функционалу. Не секрет, что до XIX века Оксфорд и Кембридж были крайне неуютными городками, где из вечерних развлечений студентов были разве что пабы. Но когда стали обязательными спортивные занятия в университетах, времени и энергии на пабы стало меньше. Культура студенческих кампусов развивалась на Западе веками, поэтому консультантам есть что рассказать. И если создание учебной и спортивной составляющей — это обычно прерогатива государства и разного рода эндаумент-фондов, то непосредственно к созданию самих зданий общежитий на Западе активно привлекается бизнес. Неудивительно, что когда само обучение стоит несколько десятков тысяч долларов в год, то общаги начинают быть похожи на трех-пятизвездочные отели для состоятельных студентов. Вообще, тренд на рост спроса на «элитные общаги» сейчас отмечается и в США, и в Великобритании.

— «Элитные общаги» — словосочетание, которое еще лет пять назад многие назвали бы оксюмороном.

— Во многом требования к качеству жилья диктуют иностранные студенты, а их ожидания больше не ограничиваются четырьмя стенами спальни. Теперь им нужно больше пространства для встреч, сотрудничества, учебы и игр. Одним словом, им нужен новый уникальный жизненный опыт, который помог бы их личностному росту. Университет в этом тоже заинтересован и может предложить специальные участки под строительство такого, по сути, доходного объекта. Девелопер же, как правило, не заходит деньгами в самом начале, а расплачивается уже в процессе работы общежития. Например, проект HafenCity площадью 157 гектаров в немецком Гамбурге реализовывался дочерней компанией города HafenCity Hamburg GmbH. Государственные средства в его случае шли на подготовку земельного участка, мосты, дороги, объекты образования, парки и так далее, но они составляли только 9%. А уже на частные инвестиции (78%) строилась жилая и коммерческая недвижимость. То же и в случае с филадельфийским Philadelphia’s Navy Yard: из 830 млн долларов на госсредства пришлось только 16%.

Кстати, по данным исследования, которое компания Knight Frank опубликовала уже в конце прошлого, пандемийного года, инвесторы отнюдь не потеряли веры в сегмент PBSA — в частности, в Великобритании. 70% участников опроса заявили, что, несмотря ни на что, планируют к 2025 году инвестировать в британскую студенческую недвижимость. При этом, по оценкам аналитиков Knight Frank, номинальный рост арендной платы скоро вернется к прежним показателям — примерно 2,5% в год.