У каждого сегмента коммерческой недвижимости есть показатель, которого, по большому счету, достаточно, чтобы охарактеризовать положение дел образца-2020. По сравнению с прогнозами, которые девелоперы строили в январе, проседание по открытиям новых ТЦ составило около 45-47%. По итогам года прирост новых торговых площадей в России составит около 590-620 тысяч квадратных метров вместо анонсировавшихся 1,1 млн «квадратов», подсчитали эксперты компании Colliers International. А в Москве только за десять месяцев этого года рынок торговой недвижимости уже объявил о переносе 49% от заявленного ввода, добавили аналитики компании Knight Frank — и все понятно с ситуацией в торговом сегменте. На полное восстановление гостиничного рынка потребуется до пяти лет, считали еще совсем недавно в компании Cushman & Wakefield, но с учетом последних событий прогноз, возможно, придется пересмотреть — и что тут еще добавить?

В офисном сегменте Москвы тоже есть такой показатель: по предварительным данным, совокупный годовой объем введенных офисных площадей (традиционных и гибких форматов) составит 240-280 тысяч квадратных метров, что на 60-70% меньше, чем в 2019 году, считают в компании Knight Frank. Казалось бы, дело ясное, и все-таки расклад сил на офисном рынке требует чуть более подробного разговора.

Уходящий 2020-й вообще оказался для офисов годом, скажем так, нехарактерного кризиса. Прошлые кризисы 2008-го и 2014 года проходили для сегмента по схожим сценариям: оба пришлись на пиковые объемы офисного строительства, затем следовало резкое падение спроса, а стало быть, цен и ставок. Но в этом году объемы ввода сохранялись на минимальном с 2015 года уровне, к тому же девелоперы, наученные опытом прошлых лет, немедленно еще больше притормозили с новым строительством и предпочли выждать. Поэтому да, падение, но уж никак не резкий обвал. И ставки не слишком-то колебались, оставаясь плюс-минус на уровне 2019 года и в классе А, и в классе В. И арендаторы, оглядев окрестности, понимали, что при желании покинуть старый офис вряд ли найдут в сопоставимом расположении сверхбюджетный новый. Подробнее о ситуации в сегменте классических офисов Business FM рассказал руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев.

— Какие показатели, с которыми заканчивает год офисный сегмент Москвы, вы бы назвали ключевыми?

— Что касается бизнес-центров и традиционных офисов, то, например, суммарный объем по итогам десяти месяцев составил 115 тысяч квадратных метров. Стоит отметить, что 90% новых площадей должны были быть введены еще в 2019 году. До конца декабря планируется ввод еще 230 тысяч офисных «квадратов». Около 65% нового предложения, запланированного до конца года, — это объекты класса А, ключевыми из которых являются бизнес-центры Neva Towers (60 тысяч квадратных метров) и «Алкон II» (26 тысяч). По прогнозам, общий объем введенных в эксплуатацию новых бизнес-центров будет около 345 тысяч квадратных метров, однако велика вероятность переноса ввода объектов на следующий год.

— На какие офисы в этом году сохранялся высокий спрос? И, напротив, какие офисы имели наименьшие шансы на успех у арендаторов?

— Лидерами по объему спроса на офисы Москвы по итогам трех кварталов 2020 года стали банки и финансовые компании, а также сектор бизнес-услуг. Наиболее востребованными в 2020 году оставались качественные объекты класса А и В+: спрос на подобные офисы составляет более 85% от общего объема. При этом в структуре спроса доля класса А продолжает расти уже второй год — 42% против 37% в 2019 году. Немаловажным фактором остается и месторасположение: компании продолжают рассматривать в первую очередь деловые районы в центральной части города с развитой инфраструктурой: 53% завершенных сделок были заключены в объектах, расположенных в пределах ТТК. Учитывая тенденцию к увеличению переездов и сокращению офисных пространств, при подборе нового офиса компании также обращают внимание на существующую отделку: наибольшим спросом пользуются помещения, в которых не нужно проводить капитальный дополнительный ремонт, есть возможность быстро провести косметические работы и переехать.

— Есть радикальные аналитики, считающие, что спрос на классические офисы дальше будет только снижаться и снижаться. Вы согласны с этим утверждением? И во что хотя бы теоретически могут быть переформатированы офисные площади?

— По нашим оценкам, по итогам 2020 года спрос на офисную недвижимость получился рекордно низким — около 1 млн квадратных метров, а доля свободных площадей выросла до 12,5%. Однако в следующем году мы прогнозируем увеличение объема сделок до 1,2 млн «квадратов». Офисные площади будут по-прежнему пользоваться спросом, хотя, конечно, возможно переформатирование части объектов в сервисные пространства и гибкие офисы. Преимуществом данного формата являются гибкие договоры аренды, обслуживание помещений и административная поддержка компанией-оператором. Если же рассматривать альтернативы из других недвижимых сегментов, то часть проектов может быть перепрофилирована в апартаменты. Однако это касается или проектов, строительство которых еще не началось, или зданий, которые нуждаются в реконструкции.

— Давайте представим себе, что мы сейчас находимся в конце не 2020-го, а уже 2021 года.

— То есть поговорим о прогнозах? В 2021 году прогнозируется продолжение роста вакантных площадей — до 13,5% к середине года. Наиболее значительно этот показатель вырастет в классе А — до 18-20%, после чего начнется сокращение доли свободных площадей. К вводу в эксплуатацию заявлен достаточно большой объем нового строительства — 645 тысяч квадратных метров, однако некоторая доля площадей выйдет на рынок уже частично заполненной.

Девелоперы, работающие на офисном рынке, соглашаются: действительно, от 2020-го ждали совсем другого. Однако минимальный объем нового строительства, предыдущий опыт работы в кризисных условиях и отказ от неоправданно завышенных ожиданий позволили грамотным девелоперам и собственникам офисных площадей пройти пандемийный год относительно спокойно, отмечает директор по офисной недвижимости компании PPF Real Estate Russia Никола Обайдин.

Никола Обайдин директор по офисной недвижимости компании PPF Real Estate Russia «У игроков рынка офисной недвижимости были большие ожидания: мы надеялись, что 2020-й будет одним из лучших на рынке офисной недвижимости за последние десять лет. В некоторых сегментах вакансия упала ниже 10%, спрос был стабилен. Многие девелоперы приступили к реализации новых проектов — современных, высокотехнологичных, отвечающих самым строгим требованиям арендатора. Ставки начали немного реабилитироваться и расти. По сути, рынок находился на низком старте перед большим скачком. Конечно, с началом пандемии все изменилось. Прежде всего, она привнесла неопределенность: все пытались понять, как будет развиваться ситуация, было очень тяжело принимать решения. Тем не менее сейчас мы видим на рынке активность, также она накапливается среди арендаторов, рассчитывающих позднее заключить выгодный договор. Мы ожидаем, что этот отложенный спрос проявит себя во второй половине следующего года. Надо отметить, что рынок вошел в пандемию довольно подготовленным. Он не был перегрет, поэтому мы не увидели резких изменений. На московском рынке все еще наблюдается большой дефицит качественных объектов, отвечающих высоким международным стандартам: с развитой инфраструктурой, с удобной доступностью и профессиональной командой управления. Поэтому, в частности, в нашем офисном парке Comcity всегда был высокий спрос — как со стороны текущих арендаторов (первая очередь сдана в аренду на 100%), так и со стороны прогрессирующих технологичных компаний, которые сохраняют высокую активность и в текущих условиях».

Безусловно, в разговоре о 2020-м нельзя не упомянуть еще два фактора, оказавших существенное влияние на расклад сил в офисном сегменте: это удаленка, временно ставшая всеобщей и сохранившая свое влияние даже по окончании локдауна, и выстрелившие в этом году офисные flex-форматы. В итоге, как еще летом рассказывала Business FM, эксперты начали рисовать портрет новой, постпандемийной офисной экосистемы, состоящей из нескольких ключевых звеньев.

Первое — городской офис-хаб: хранитель корпоративного кода, драйвер персонального и коллективного развития, место обитания руководства, территория для важных встреч и так далее. Кстати, тут возникают весьма любопытные варианты — достаточно вспомнить появившееся в конце декабря предложение по размещению сверхвысокой штаб-квартиры в башне «Федерация» в «Москве-Сити». Сейчас в мире насчитывается всего 18 небоскребов, в которых штаб-квартиры находятся выше 90-го этажа, так что нынешнее — располагающие тремя уровнями 2180 «квадратов» на высоте 360 метров — 19-е и единственное в Европе.

Второе обязательное звено новой экосистемы — домашний офис (рабочее место в собственной квартире) либо персональное место в коворкинге, если домашние условия работать не особо позволяют. К слову, по оценкам компании Level Group, в перспективе ближайших пяти лет коворкингами будут оборудованы до 5% жилых комплексов Москвы, а не исключено, что и больше.

Третье звено — так называемые третьи места в городе, например кафе, в которых можно проводить небольшие корпоративные встречи и общаться с клиентами. Наконец, четвертое звено: корпоративные блоки в коворкингах или локальные сервисные офисы — изолированные друг от друга, независимые блоки разной величины, которые, по словам исполнительного директора сети сервисных офисов Space 1 Павла Федорова, в отличие от коворкингов дают компании-арендатору абсолютную физическую и информационную безопасность.

Стоит отметить, что, несмотря на многочисленные заявления о преимуществах удаленной работы, на прозвучавшие на одном из послелокдауновых Marketbeat компании Cushman and Wakefield данные, согласно которым лишь около трети компаний жестко намерены вернуть всех сотрудников в офисы (а подавляющее большинство утверждают, что им вообще все равно, их ключевой посыл — эффективная и безопасная работа из любого места), на безапелляционные заявления некоторых структур о стремлении навсегда отправить на удаленку всех своих офисных работников — несмотря на все это, никто ни разу пока не сказал, что классические офисы больше не нужны и вправе всем составом уйти на покой. И в этом году оставались компании, сохранявшие приверженность традиционным форматам, и в будущем останутся — другое дело, что их требования постепенно будут изменяться, подчеркнула в беседе с Business FM директор по аренде компании Millhouse Елена Малиновская.

— Какие арендаторы в этом году не очень обращали внимание на flex-сегмент? И почему именно классические офисы — их выбор?

— Опыт пандемии показал, что, несмотря на возможность удаленной работы, наличие офиса для компаний важно. Многие собственники бизнеса действительно пересмотрели свои локации в пользу гибких рабочих пространств, однако не для всех это подходит. Есть случаи, когда компания имеет высокие требования по безопасности или иные специфические требования к помещению. Для крупных корпораций, серьезных международных компаний (таких как Adidas или Google) важно наличие офиса как центра корпоративной культуры. Глобальные компании имеют долгосрочный горизонт планирования и меняют локацию не под влиянием только внешних факторов, а исходя из своих внутренних потребностей.

— А как строились взаимоотношения арендаторов и арендодателей?

— В приоритете в этом году были вопросы безопасности сотрудников и готовность собственников бизнес-центров ее обеспечить. Второй вопрос — изменение конфигураций рабочих пространств в соответствии с требованиями Роспотребнадзора, а также более гибкий подход в отношении арендных платежей. Но вообще, во все времена один из самых трудных вопросов взаимоотношений арендатора и арендодателя — пересмотр ставок аренды. Что же касается наступающего года, то и в нем выбор арендаторов будет определять, прежде всего, готовность собственника к гибким решениям, его способность слышать потребности арендатора, договариваться и идти на компромисс. Второй ключевой параметр выбора — качество объекта, дополнительные сервисы, инфраструктура, к которой можно получить доступ, став резидентом бизнес-центра. Свое влияние будет сохранять и децентрализация, в рамках которой появляются новые перспективные локации, бизнес-парки с хорошей транспортной доступностью и продуманной инфраструктурой, где есть место не только для работы, но и для отдыха, развития, образования и занятий спортом.

В компании Knight Frank также считают, что серьезное значение в следующем году будут иметь такие факторы, как оптимизация офисов и переосмысление офисного пространства из-за перехода части сотрудников на удаленку. Некоторые арендаторы сохранят свои офисные площади, но будут менять их концепцию, организуя места даже не столько для работы, сколько для проведения мероприятий, общения или обучения. Другие попытаются договориться об отказе от площадей с минимальными для себя финансовыми потерями. А те, у кого не получится прийти к соглашению с собственником, вынуждены будут, например, сдавать площади в субаренду: по оценкам компании, уже к концу этого года субарендное предложение может достичь 150-200 тысяч квадратных метров.

Что же касается роста объемов нового офисного строительства, то на него в скором времени рассчитывать не приходится — если только рынок не даст к этому каких-то очень серьезных сигналов. Но, как уверены эксперты Knight Frank, при любом сценарии строительных показателей 2008-2009 или 2014-2015 годов больше не будет — рынок начинает расти экстенсивно, в рамках существующего перерабатывая пространства и модели во что-то качественно новое.