Гибкие офисы: взгляд снаружи

Архитектурное бюро ABD architects представило дизайн и планировку интерьеров «Space 1 Балчуг» на Садовнической улице, где будут открыты сервисные офисы на 1500 новых рабочих мест. В начале декабря в формате мобильного приложения будет запущен новый сервис для поиска, подбора и бронирования гибких рабочих мест, переговорных и кабинетов Home Office от сети сервисных офисов Business Club. В декабре ПАО «Калибр» открывает очередной проект гибкого формата — второй коворкинг «Калибр» площадью 2500 квадратных метров.

Пока классические офисы пытаются переварить неутешительную статистику компании JLL, согласно которой в третьем квартале 2020 года объем сделок по купле-продаже и аренде офисных площадей столицы упал в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года (сделки были заключены лишь по 149 000 квадратных метров, и это минимальное значение с 2006 года), гибкие офисы продолжают метать на стол новости — одна другой вкуснее.

Flex-форматы в цифрах и ощущениях

Как гласят подсчеты компании Cushman & Wakefield, сегодня доля гибких офисов Москвы составляет всего около 1,2% (уровень, сравнимый с мировым и европейским), но этот сегмент растет более чем на 50% в год. «В текущих условиях это один из самых востребованных офисных форматов, — отмечает партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина. — При условии ввода в 2020 году всех заявленных площадок объем рынка может составить 271 000 квадратных метров, и тогда доля гибких пространств достигнет 1,5%. В 2021 году при условии открытия всех заявленных площадок (и с учетом потенциального нового предложения 2020 года) объем рынка может составить 343 658 квадратных метров (1,8% от общего офисного стока)».

«По итогам 2020 года, уверен, flex будет единственным сегментом коммерческой недвижимости, помимо складов, который покажет рост. В долгосрочной перспективе тенденция к росту flex-офисов будет сохраняться: аналитики прогнозируют, что через десять лет доля этого сегмента на развитых рынках Европы и Америки достигнет 30%. Но в Москве, где гибкие офисы хоть и растут сейчас очень быстро, реальной кажется доля в 20%», — считает исполнительный директор сети сервисных офисов Space 1 Павел Федоров.

«Еще до введения ограничений со стороны московских властей у многих крупных компаний от 30% до 50% сотрудников уже работали удаленно. Еще 10-20% сотрудников работают в офисе, но по гибкому графику. Соответственно, и потребность в офисных площадях снижается на 15-20% от докризисной, — продолжает тему директор по продажам Space 1 Мария Кабанова. — Здесь компании пойдут двумя путями: либо при первой возможности постараются переехать в меньший по размеру, но более эффективный офис, снизив или даже исключив капитальные затраты, либо попробуют сдать свои ненужные сейчас площадки в субаренду. И тот и другой вариант приближают наступление эры гибких форматов».

То же самое можно и без цифр — в ощущениях. «Сегодня в рамках эволюции города и всего мира каждая из отраслей приходит к тому, что гибкое офисное решение — это новая ступень, на которую нужно подняться. Число новых локаций и квадратных метров кратно увеличивается с каждым годом. Мы верим в этот формат, верим, что востребованность в ближайшие десять лет будет колоссальная», — так описывает ситуацию основатель и генеральный директор сети корпоративных смарт-офисов CEO Spaces Гурген Шекоян.

«Гибкость, или agile-модель, — синоним современности. Едва ли кто-то брал в расчет удаленных сотрудников в конце прошлого года, а сегодня уже 67% американских компаний готовы перейти на удаленку навсегда. Конечно, эпидемиологическая ситуация оставила свой отпечаток, но тенденция интегрировать гибкие принципы в бизнес началась задолго до этого и абсолютно не собирается останавливаться», — заключает управляющий директор сети смарт-офисов SOK Михаил Бродников.

Чем гибкие офисы принципиально отличаются от классических — об этом в последнее время сказано столько, что вряд ли стоит подробно говорить еще раз. Хотите избежать капитальных затрат и при этом стать арендатором офиса, сделанного, как говорится, по индивидуальному заказу? Хотите получить максимально гибкие условия аренды? Хотите переложить на чужие плечи все заботы по обслуживанию офиса, при этом то увеличивая, то уменьшая число рабочих мест? Хотите посадить часть сотрудников в дополнительное офисное пространство с полным технологическим фаршем? Коворкинги, сервисные офисы и прочие представители flex-сегмента готовы удовлетворить практически любое желание заказчика.

И плюс к этому — ряд деталей. Эффективность, о которой говорит Михаил Бродников: «Эффективность — одна из важнейших причин выбора именно гибких офисных пространств. Продуктивность, а значит, и результаты увеличиваются, если компания снимет с себя вопросы обслуживания офиса: технические и инженерные, клининг и даже мотивацию и обучение команды, а также регулярные командообразующие мероприятия. Когда постоянным совершенствованием и удобством рабочих мест занимаются специалисты, компания может полностью отдаваться работе». Безопасность, на которой делает акцент Наталья Никитина: «Обеспечение своих сотрудников безопасным для здоровья рабочим местом стало одной из основных целей компаний. Офисные реконцепции коснутся как введения социальной дистанции, так и модернизации окружения. Согласно различным глобальным исследованиям, наличие растений и возможности для здорового перекуса увеличивают производительность сотрудников на 45%».

И в целом — законченность, которую ставит во главу угла Гурген Шекоян: «Почему IKEA всем нравится? Потому что вы купили, например, шкаф — и больше ничего не делаете, там все написано, каждый винтик подобран. То же самое, когда вы арендуете гибкое офисное пространство: вы абсолютно забываете про комплексное обслуживание своих помещений, клининг, интернет, оплату подрядчикам, закупку расходников, ремонт и так далее. Проще говоря, компании получают готовый продукт, упакованный, не требующий дополнительного подтверждения или траты времени».

Главное — понять арендатора. А потом — убедить собственника

Компаний, которые предлагают офисному рынку готовые гибкие продукты, становится все больше, и их клиентура, расширяющаяся день ото дня, делится на две (пока, наверное, не равновеликие) части. К первой, большей, относятся потенциальные арендаторы того или иного flex-формата или, что заметно реже, крупные компании, организовывающие agile-пространства на своих уже существующих офисных площадях (опыт «Сбера» — один из наиболее показательных).

Тут все профессионалы хором говорят: самое главное — понять, что именно надо клиенту. Существуют разные пакеты услуг, некоторые условия обсуждаются индивидуально, но в целом работа с клиентами-арендаторами у всех идет по плюс-минус похожей схеме. «Мы предлагаем гибкие условия аренды, отсутствие жестких условий входа и выхода из договора, готовим планировку под клиента, соблюдая его пожелания и фирменный стиль, не говоря уже о технологичности площадок, инновационных инженерных решениях, all inclusive в переговорках и вкусном кофе. Главное — мы готовы сами перевезти компанию, помочь подключить все необходимое оборудование за один день. Схема работы: выслушиваем потребности компании, составляем договор, подписываем — и вперед!» — рассказывает Михаил Бродников.

«Мы исходим из того, что переезд для клиента — это огромная проблема, которая может занять до года: поиск помещения, согласование договора, строительные работы, а до строительных работ — инженерные проекты, дизайн-проект, планировочные решения, выбор подрядчиков по строительству, подрядчиков по мебели, технический надзор... Мы же предлагаем все это взять на себя. Со стороны арендатора нам нужно только согласие, что планировочное решение их устраивает. Дальше нам дают от трех до четырех месяцев, чтобы мы все это создали, подготовили, запустили, а клиент просто взял свои вещи, привез их — а тут уже все работает», — продолжает Гурген Шекоян.

«Space 1 берет на себя подготовку в срок от двух до четырех недель помещений под специфические требования арендаторов, косметический ремонт, закупку мебели, а также операционные расходы (клининг, интернет, мелкие ремонты, все расходники, кофе и все прочее) и коммунальные платежи. Изолированная IT-структура наших офисов дополнена мобильным приложением, обеспечивающим бесконтактный вход в офис, заказ пропусков для гостей, общение с администратором здания и так далее», — слова Марии Кабановой еще раз подтверждают общую схожесть взаимодействия с арендаторами.

Чуть большим разнообразием отличается работа с другой частью клиентов — девелоперами, а главное, собственниками, готовыми сменить классический формат своих офисных зданий на гибкий. «Flex-офисами сейчас действительно заинтересовались девелоперы и собственники коммерческой недвижимости. Им это выгодно, так как сервисный оператор берет на себя все риски по платежам и обеспечивает тем самым финансовую стабильность», — отмечает Мария Кабанова. Стоит напомнить, что недавние премьеры Space 1 — договор с группой ЛСР об аренде на десять лет принадлежащего девелоперу шестиэтажного здания в районе Балчуга, а также работа на таких новых площадках, как «Большевик», «Фабрика Станиславского» и «ЛеФОРТ». Как отмечает Павел Федоров, здесь проекты будут реализованы в формате BTS, что позволит учесть самые строгие и специфические запросы клиентов и выполнить их за короткий срок — три-четыре месяца.

Сеть офисов SOK HQ (проект, который создает отдельные, выполненные в индивидуальной стилистике офисы для компаний с числом сотрудников от 100 человек) Михаил Бродников также называет хорошим примером гибкости: «Площадки SOK HQ берутся в субаренду у тех компаний, которые выросли из своего офиса или, наоборот, сократились, но из-за условий договоров не могут отказаться от площадки или лишних квадратов. Такой подход позволяет соблюсти интересы как собственников бизнес-центров, так и их арендаторов». В частности, летом, когда было заявлено о создании сети SOK HQ, СМИ писали, что в обсуждении находились четыре площадки для субаренды, в том числе площади в бизнес-центре «Двинцев» у метро «Савеловская» и в комплексе Golden Gate на бульваре Энтузиастов.

Наверное, самым масштабным выглядит опыт CEO Spaces (компании, которую аналитики Knight Frank в рейтинге «Площадь сетевых коворкингов» поставили на первое место с показателем 37,3 тысячи квадратных метров). «В предыдущем нашем проекте, компании CEO Rooms, мы развивались через «ангелов», через привлечение маленьких инвестиций, — рассказывает Гурген Шекоян. — И это не совсем комфортное развитие для управляющей компании, потому что это вечные переговоры с огромным количеством людей, разными инвесторами, у каждого из которых свое мнение. Поэтому сегодня мы развиваемся исключительно с собственниками. Иногда такими собственниками являются девелоперы — крупные и малые. Для нас не столь важно, девелопер это или собственник. Практика показывает, что все собственники считают, что их помещение можно сдать как есть: дадут они арендные каникулы — и все будет нормально. Но эта схема больше не работает, особенно после пандемии: люди не готовы вкладываться в недвижимость, в ремонт, в отделку, в оборудование не своих помещений. Поэтому мы предлагаем формат, в котором собственник осуществляет капитальные вложения в свое же здание, делает из него правильный упакованный продукт, который мы насыщаем своими сервисами и уже сдаем как гибкое офисное пространство». Подсчеты гласят, что окупить инвестиции собственник может уже через полтора-два года и вместе с тем повысить капитализацию своего здания за счет отделки, меблировки и оборудования, которое останется, даже если арендатор уйдет по истечении срока договора.

Как считают в CEO Spaces, самый сложный момент данной схемы — убедить собственника. «Представим, что у нас собственник владеет пятью тысячами квадратных метров, а мы в среднем вкладываем 40 тысяч рублей в один «квадрат». Получается, что сейчас надо вложить 200 млн в свое здание, чтобы потом, в ближайшие 10-15 лет, реально зарабатывать. Но надо смотреть правде в глаза, и все брокеры это подтверждают: пустые офисы без ремонта сегодня не сдаются — конкуренция настолько высока, что мысль «лучше сдать дешевле, но не вкладываться» просто разбивается о скалы», — считает Гурген Шекоян, подчеркивая при этом, что сегодня любой качественный коворкинг уже при запуске заполняет свои помещения.

Кстати, опыт ПАО «Калибр» это подтверждает и отчасти объясняет. «Изначально мы предполагали, что на базе второго коворкинга «Калибр», который мы запустим в декабре, сформируется комьюнити из представителей креативных индустрий, — признается председатель совета директоров ПАО «Калибр» Михаил Коган. — Но пандемия привела к тому, что появился масштабный спрос на такие пространства со стороны корпоративных клиентов. Поэтому уже сейчас 50% нашего пространства переходит в аренду корпоративным клиентам, о чем мы объявим дополнительно в январе-феврале 2021 года».

По мнению Михаила Когана, полностью перевести сотрудников на удаленный режим российские крупные корпорации не готовы, но согласны рассматривать коворкинги и другие гибкие пространства в качестве приоритетных — как самый оптимальный вариант в текущих кризисных условиях. Впрочем, кто сегодня является основным потребителем flex-офисов, какие их плюсы арендаторы считают ключевыми и находят ли в гибких пространствах не только преимущества, но и недостатки — эта тема требует отдельного разговора.