На данный момент на предоставление кредитов в рамках госпрограммы льготной ипотеки со ставкой под 6,5% и менее подано около 400 тысяч заявок, 80 тысяч из них удовлетворены — заявителям предоставлены кредиты в размере до 12 млн рублей для жителей двух столичных регионов и до 6 млн рублей для жителей других субъектов РФ. Такие цифры на встрече с президентом страны Владимиром Путиным привел генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко, назвавший льготную ипотеку основным драйвером восстановления отрасли через реанимацию спроса.

В сочетании с другими профильными программами господдержки, такими как «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», разовыми выплатами для заемщиков с детьми, льготная ипотека может позволить к концу текущего года вернуться к прошлогоднему объему ипотечного жилищного кредитования на уровне 1,2-1,3 млн кредитов, считает Виталий Мутко.

Дальнейшая судьба льготной ипотеки, как известно, будет решаться осенью. Сценарных вариантов три: программа заканчивается 1 ноября, как и было запланировано изначально, программа продлевается до конца 2020 года, и, наконец, программа продлевается до конца 2021 года, как предусматривает проект Программы действий по развитию жилищного строительства и ипотечного кредитования, принятие которой предусмотрено Общенациональным планом действий, обеспечивающих восстановление занятости и доходов населения, рост экономики и долгосрочные структурные изменения.

В привлекательности льготной ипотеки сомневаться не приходится, а после того, как первоначальный взнос был снижен с 20% до 15%, — тем более. По оценкам «Дом.РФ», теперь при средней сумме кредита 3,8 млн рублей первоначальный взнос снизился с 760 тысяч рублей до 570 тысяч (при этом недавнее изменение лимита финансирования на 21,6% — до 900 млрд рублей — позволит обеспечить более чем 20-процентный рост числа выданных кредитов). К тому же, по данным ЦИАН, расширение лимитов привело к росту среднего чека сделки — по крайней мере, в столичном регионе. К примеру, в «старой» Москве впервые перейден рубеж 14 млн рублей, и в Новой Москве поставлен новый рекорд — 7 млн.

В том же периметре системы господдержки и все-таки немного со стороны за всеми этими перипетиями наблюдает программа, которая борется с льготной ипотекой за звание самой востребованной и даже, похоже, побеждает, — сельская ипотека, стартовавшая в начале года в рамках большой программы «Комплексное развитие сельских территорий». Среди всех госпрограмм эта едва ли не единственная, оператором которой выступает не «Дом.РФ». Инициатор и идеолог сельской ипотеки — Минсельхоз, а ключевой финансовый игрок — Россельхозбанк.

Льготная ипотека действует на территории всей страны, сельская — только на территориях, внесенных в реестр Минсельхоза и имеющих официальный статус сельских (правда, к участию в программе не допущены Москва, Московская область и Санкт-Петербург). Льготная ипотека рассчитана только на новостройки, сельская — на любой тип первичной и вторичной недвижимости, включая земельные участки — главное, чтобы объект располагался «на селе».

Льготная ипотека лишь недавно перешла с 20-процентного на 15-процентный первоначальный взнос, сельская сразу устанавливала 15% (а сейчас в Россельхозбанке он вообще стартует с 10%). Ну и, конечно, ставки: изначальная максимальная ставка по сельской ипотеке составляла 3% при наличии у каждого региона возможности досубсидировать ее, снизив хоть до 0,1%. Как бы изначальные 6,5% по льготной ипотеке ни старались, здесь они очевидно проигрывали.

В первые десять дней после старта сельской ипотеки Россельхозбанк принял более 1500 заявок, и уже тогда было ясно, что выделенные на программу лимиты очень быстро будут исчерпаны. Так и случилось. К примеру, Сбербанк в мае сообщил, что установленный для него Минсельхозом лимит (97 млн рублей на один год) клиенты выбрали в течение одного рабочего дня, подав за восемь часов 1100 заявок.

У Россельхозбанка с лимитами было, конечно, получше, но тревогу забил и он, заявив, что деньги на программу закончатся уже в июне и нужны дополнительные субсидии. И правда: деньги закончились, заявки по программе сельской ипотеки вроде как принимались, но выдача кредитов была приостановлена и возобновилась лишь недавно.

По статистике Россельхозбанка (а для оценки работы программы показательна именно она), к началу августа объем выданных банком «сельских» кредитов составил более 26 млрд рублей (наибольший объем выдач зафиксирован в Башкирском, Татарстанском, Новосибирском, Удмуртском и Белгородском региональных филиалах), что позволило улучшить жилищные условия более чем 12,8 тысячи заемщиков. Для справки: сумма выдаваемого на срок до 25 лет кредита находится в диапазоне от 100 тысяч до 3 млн рублей, а для Ленинградской области и Дальневосточного федерального округа — 5 млн.

Пока официально программа действует до 31 декабря 2022 года, и неизвестно, сколько еще раз придется ее дофинансировать, потому что коронавирус и его последствия привнесли в сельскую ипотеку совершенно новую краску. Какие задачи ставились перед сельской ипотекой первоначально? Как минимум не допустить снижения доли сельского населения (сегодня это 27% от общего населения страны), привлечь на село молодых специалистов, довести уровень обеспечения сельчан комфортным жильем минимум до 50% и вообще максимально сблизить комфорт сельской и городской жизни.

Но вот о чем сегодня говорит заместитель председателя правления Россельхозбанка Олег Овсяницкий: «Российское общество ценит ее (программу «Комплексное развитие сельских территорий». — Business FM) за возможность жизни на природе, в хорошей экологической обстановке, вдали от городской суеты. Технический прогресс все чаще позволяет специалистам самых разных профессий работать удаленно. Так что сельская ипотека действительно отвечает духу времени».

Пандемия и порожденная ей массовая удаленка невероятно повысили спрос на «жизнь на природе». Только если речь идет о «специалистах самых разных профессий», им для комфортной работы вдали от города необходимы приближенные к городским условия проживания, развитая инфраструктура, стабильный интернет и так далее. Проекты, способные предложить все это, сегодня в зоне самого пристального внимания, что сразу почувствовали, например, в Доброграде — первом российском городе, строящемся на частные инвестиции при поддержке государства, причем по самым современным технологиям и с использованием самых современных урбанистических подходов.

Фото: пресс-служба компании «Доброград девелопмент»

Доброград расположен во Владимирской области, недалеко от Коврова, и хотя и рассчитывает в будущем получить городской статус, пока попадает под действие программы сельской ипотеки, поскольку расположен на сельской территории. О том, что дает эта программа Доброграду и похожим на него проектам, BFM.ru побеседовал с финансовым директором компании «Доброград девелопмент» Денисом Зайковым. Стоит отметить, что за четыре дня до интервью о возобновлении выдачи кредитов в рамках сельской ипотеки сообщил Сбербанк, и буквально за день — Россельхозбанк.

Денис, когда сельская ипотека только стартовала, какими были ожидания? И что в итоге случилось, а чего не случилось?
Денис Зайков: В рамках госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий» есть три подпрограммы: одна связана с финансированием инфраструктуры, которая создается или реконструируется в сельской местности, вторая — как раз с финансированием покупки жилья, и третья — с индексацией заработной платы людей, чтобы сельские зарплаты не так разительно отличались от городских. К нам как к девелоперам и застройщикам применимы первые два пункта. Если государство поможет нам в плане инфраструктуры, которую мы хотим создавать в нашем городе (давайте пока называть Доброград так), мы с радостью эту помощь примем. Что же касается сельской ипотеки, стоит ли говорить, насколько в тему она пришлась. Программа стартовала весной этого года, наибольшие квоты получил Россельхозбанк — к сожалению, не Сбербанк, флагман нашего ипотечного рынка. Россельхозбанк, конечно, поменьше, не помню, на четвертом или пятом ипотечном месте…
Зато он профильный.
Денис Зайков: Да, зато он профильный, и мы активно с ним работали: семь из десяти заявок у нас шло по сельской ипотеке, и, кстати, первая во Владимирской области сделка по этой программе прошла именно в Доброграде. Впрочем, у нас на тот момент не было большого объема лотов в продаже, экспозиция была очень маленькая, поэтому в абсолютном выражении продаж по сельской ипотеке оказалось не так много, а в процентном, повторю, около 70%. Те квоты, которые выделили Сбербанку, как известно, закончились за несколько часов, да и Россельхозбанк за месяц-полтора свои квоты полностью съел — и потом на пару месяцев все замерло. Как раз закончился карантин, люди получили возможность приезжать и смотреть, все рассчитывали на анонсированную, в том числе нами, сельскую ипотеку, спрашивали: ну и где она? А мы разводили руками: извините, пока нет, ждем-с. И дождались: очередная небольшая квота появилась у Сбербанка, и если в первый раз все было выбрано за восемь часов, то теперь владимирскому отделению денег хватило на два дня. Мы успели попасть — несколько сделок в Сбербанке у нас прошло. А со вчерашнего дня мы принимаем заявки для Россельхозбанка, и тут у нас сподручно вышел ЗОС (заключение о соответствии. — Business FM) на многоквартирные дома, которые мы запустили в стройку.
Но ведь есть еще одно ограничение — региональная квота. У вас она какая?
Денис Зайков: Нам банки не говорят, сколько денег им выделили. Но из кулуарных разговоров, которые по секрету, с учетом максимального размера кредита в 3 млн рублей Сбербанку дали, условно, на 35 квартир.
Это по всей Владимирской области?
Денис Зайков: Ну да. Конечно, в масштабах области сумма крошечная. Сколько дали Россельхозбанку, не знаю, но все заявки, которые у нас были, банк рассматривал оперативно и в большинстве случаев положительно, это факт. Сейчас мы очень рассчитываем максимальное число сделок закрыть по сельской ипотеке. 6,5% или пусть даже ниже по программе льготной ипотеки — и 2,7%, которые у Россельхозбанка по сельской ипотеке: вы же понимаете, какая это разница, какое снижение финансовой нагрузки на покупателя, какая минимизация ежемесячного платежа. Это и правда крутая поддержка.
А максимальный кредит в 3 млн рублей — не маловато?
Денис Зайков: У нас сейчас в продаже три варианта недвижимости: земельный участок с сетями, таунхаусы по 6-7 млн рублей и квартиры в многоквартирных домах, где средний чек от 2,5 млн. Для последнего варианта кредит в 3 млн — то что надо: по статистике, 80-90% покупателей квартир — ипотечные клиенты. Среди покупателей участков и таунхаусов процент ипотечников намного ниже, но ведь они тоже смогут воспользоваться сельской ипотекой — если увеличат размер первоначального взноса до 50-55%.
Да, но, если честно, мне кажется, сельская ипотека рассчитана на поддержку совсем не таких проектов, как ваш. Все-таки речь идет именно о селе, о сельских жителях, о развитии сельского хозяйства, а вовсе не о том, что приезжают люди на «ленд крузерах» и покупают загородные дома под 2,7%. Я не буду требовать ответа на этот вопрос, но вы не сталкивались с тем, что банки говорят: ребята, простите, это все не для вас?
Денис Зайков: По формальным признакам мы полностью подходим под сельскую ипотеку — тут сомнений ни у кого нет. Если взять ближайшее к нам поселение — поселок городского типа Мелехово, там есть участки с разрушенными домами под снос, там чек намного выше, чем у нас. Так что говорить, что мы продаем какую-то элитную недвижимость на селе, неправильно. Да, мы чувствуем интерес со стороны «городских специалистов», перешедших на удаленку, но никто не мешает фермерам, земледельцам и любым сельским жителям продолжать свое дело и жить при этом у нас.
Как вам кажется, государство может еще чем-то помочь в деле развития сельских территорий? Придумать какую-то четвертую подпрограмму?
Денис Зайков: Вот смотрите: затормозилась сельская ипотека на несколько месяцев, а покупатель же не может, да и не хочет долго ждать — пошел и купил не у нас, а где-то в другом месте. Поэтому я бы сказал, что с точки зрения девелоперов не хватает не новой подпрограммы — не хватает бюджета.

Говоря об увеличении бюджета, Денис Зайков особо отмечает необходимость более масштабного финансирования строительства сельской инфраструктуры, в первую очередь инженерной и транспортной. «По-моему, до 2025 года расписано комплексное развитие сельских территорий Владимирской области. Соотношение федеральных и региональных денег — примерно 50 на 50, но в год выделяется примерно 150-200 млн рублей. Этого недостаточно не то что для Владимирской области, а даже для нашего города с его темпами строительства», — заключает Денис Зайков.

Фото: пресс-служба компании «Доброград девелопмент»