С этого момента все девелоперские проекты вне зависимости от того, когда началось их строительство, должны будут перейти на схему банковского проектного финансирования, а средства дольщиков, приобретающих в них жилье, — размещаться на счетах эскроу. Вокруг этих счетов в последнее время ведется столько разговоров, что потенциальные покупатели просто запутались: в чьем распоряжении после 1 июля будут находиться их деньги, кто за них будет отвечать, как повлияет введение счетов эскроу на работу ипотечных программ… Ответы на эти и многие другие вопросы — в беседе руководителя отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM Валерии Мозгановой и управляющего директора, начальника управления финансирования недвижимости ПАО «Сбербанк» Светланы Назаровой.

Валерия Мозганова. Руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM
Итак, Светлана, что вообще такое счета эскроу с точки зрения будущего покупателя жилья, дольщика, словом — не профессионала, а обычного человека?
Светлана Назарова: Сейчас слово «эскроу» для большинства людей является новым термином и иногда вызывает некоторые опасения, но на самом деле ничего сложного здесь нет: счета эскроу — это просто новая схема расчетов. Раньше по договору долевого участия (ДДУ) дольщик направлял средства на расчетный счет застройщика. Теперь же между банком, застройщиком и физическим лицом заключается трехсторонний договор, в котором банк выступает так называемым эскроу-агентом. Дольщик открывает в банке счет эскроу (по сути, счет условного депонирования), куда и будет направлять свои денежные средства — либо полностью все деньги за квартиру, либо в рассрочку, если таковую ему по ДДУ предоставил застройщик. Еще раз подчеркну, что средства дольщика полностью защищены, поскольку они депонируются в банке, то есть застройщик, которому в будущем предназначаются деньги, сможет получить их лишь при выполнении определенных условий.
Давайте проясним — каких?
Светлана Назарова: Только после того, как объект введен в эксплуатацию и оформлено хотя бы одно право собственности, счет эскроу раскрывается и застройщик получает деньги.
Вы отметили, что средства физлиц на счете эскроу защищены. Думаю, для потенциальных покупателей это один из важнейших моментов. Расскажите поподробнее, чем именно защищены деньги?
Светлана Назарова: Раньше, когда жилье покупалось по старой схеме, то есть застройщик мог сразу потратить полученные от реализации квартир средства, была вероятность того, что дом не достроится, застройщик обанкротится, дольщики попадут в ситуацию, когда нужно взыскивать уплаченные за квартиры средства или искать новых инвесторов, словом, риски были налицо. С появлением механизма эскроу все намного проще. Первое: если застройщик просрочил передачу квартиры участнику долевого финансирования более чем на два месяца, дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия — и банк вернет ему все средства, задепонированные на счете эскроу. Второе: есть понятие срока условного депонирования — в данном случае он составляет плюс шесть месяцев к дате ввода объекта в эксплуатацию. Это значит, что если застройщик к этому моменту не выполнил свои обязательства, банк опять же возвращает дольщику все размещенные на счете эскроу деньги, поскольку срок депонирования истек. И третье: есть возможность возврата денег в судебном порядке — например, если у дольщика есть основания полагать, что стройка не ведется и дом не сдастся в установленные сроки. Конечно, потребуются веские доказательства, и вообще судебное разбирательство — процедура непростая, но как факт она есть.
И плюс ко всему этому — страхование счета эскроу со стороны государства…
Светлана Назарова: Безусловно. В отличие от обычного депозита, который застрахован на 1,4 млн рублей, каждый счет эскроу застрахован Агентством по страхованию вкладов на значительно большую сумму — 10 млн рублей. И в том случае, если проблемы возникнут не у застройщика, а у банка, дольщик сможет получить со счета эскроу обратно свои средства, но в размере не более 10 млн рублей.
Для справки скажу, что 10 млн рублей — сумма, в которую укладывается покупка подавляющего большинства квартир в российских новостройках. Конечно, высокобюджетную, элитную недвижимость Москвы, Санкт-Петербурга или Сочи придется исключить, но для львиной доли покупателей 10 млн — более чем достаточное страховое покрытие. А кто определяет, в каком банке дольщик должен открывать счет эскроу? Могут ли люди самостоятельно выбрать банк, которому больше всего доверяют?
Светлана Назарова: Сейчас Банк России четко определил критерии уполномоченных банков, которые могут работать со счетами эскроу. На 1 февраля их 63, и это наиболее надежные банки страны, так что в этом смысле бояться нечего — особенно с учетом тех защитных механизмов, о которых мы только что говорили. А вот какой конкретно банк — это зависит от застройщика. Я напомню, что у нас до сих пор дольщики финансировали более 80% жилищного строительства, но после 1 июля большое количество компаний-застройщиков на стадии строительства не смогут получать данные средства — ведь теперь деньги физлиц будут попадать в руки застройщика только после ввода дома в эксплуатацию. Стало быть, основная нагрузка по финансированию строительства ляжет на банки, и согласно декабрьским законодательным поправкам банк, который будет предоставлять застройщику деньги на проект, — он же будет одновременно эскроу-агентом. То есть дольщики, покупающие квартиры в объекте, который финансирует банк, должны будут размещать средства на счетах эскроу именно этого банка.
Хочу добавить, что, возможно, список банков, допущенных к работе со счетами эскроу, будет расширен — согласно экспертным оценкам, еще 30-35 банков, в том числе региональных, могут выйти на этот рынок, если Банк России примет ряд соответствующих решений. Но это дело будущего, а вот вопрос, который волнует людей в настоящем: может ли счет эскроу быть завещанным или подаренным?
Светлана Назарова: Вокруг средств, размещенных на счете эскроу, существует много мифов — кому же они в конечном счете принадлежат? До момента, пока дом не сдан, деньги действительно принадлежат физическому лицу — владельцу счета. Но, подписав ДДУ, это физическое лицо взяло на себя обязательства оплатить определенную квартиру, а это значит, что в случае дарения или завещания речь пойдет именно о передаче прав по договору долевого участия.
Короче, наследник не сможет прийти и сказать: это мои деньги, пожалуй, я их заберу…
Светлана Назарова: Не сможет. Но сможет потом получить квартиру, а дальше распоряжаться ею по своему усмотрению.
Еще к разговору о принадлежности средств. Пока деньги лежат на счете эксроу, что вправе делать с ними сам банк? И если банк пускает их в коммерческий оборот, вправе ли владелец денег рассчитывать на какие-то дивиденды — проценты, например?
Светлана Назарова: Вопрос справедливый. Безусловно, банк не положит эти деньги в сейф — он рассчитывает получать с них доход. Однако процентов самим физическим лицам выплачиваться не будет, а получаемый доход банк направит на снижение ставки по кредиту застройщика, для чего и была принята норма, что банк — эскроу-агент и банк, кредитующий проект — это один и тот же банк. Замечу, что такой механизм впрямую будет влиять на снижение стоимости квартиры, потому что чем больше средств размещено на счетах эскроу, тем ниже процентная нагрузка застройщика и тем больше у него возможности понизить цену на квартиры в своем проекте.
Словом, подведем черту: никакая плата за обслуживание счета не взимается, но и процентов по нему никаких не начисляется. А как будут обстоять дела с ипотекой после 1 июля?
Светлана Назарова: С точки зрения ипотеки никаких особых изменений нет. Просто раньше взятые в ипотеку деньги перечислялись на расчетный счет застройщика, а теперь будут перечисляться на счет эскроу. Мы со своей стороны стараемся обеспечить бесшовный сервис для застройщиков, которые у нас кредитуются, и для тех клиентов, которые будут открывать счета эскроу и брать ипотеку в Сбербанке. При этом очень важный момент: законом не запрещено пользоваться ипотекой других банков — то есть эскроу открывать, скажем, в Сбербанке, а ипотеку брать в другом месте.
К этому моменту мы еще вернемся, а пока представим себе, что все замыкается на Сбербанке: и проектное финансирование, и счет эскроу, и ипотека. Вправе ли владельцы счетов эскроу рассчитывать на какие-то бонусы и льготы в части ипотеки?
Светлана Назарова: В стандартной, базовой истории — нет. При этом мы разрабатываем и даже уже пилотируем в 11 регионах продукт, в рамках которого физлица смогут получать ипотечные скидки. Однако тут сам застройщик должен выбрать вариант, при котором доход, получаемый банком от счетов эскроу, будет частично или полностью использован именно для снижения ставки по ипотеке. Ведь доход — один, и либо мы, банк, направляем его на снижение ставки по кредиту, либо по решению застройщика — на субсидирование ипотеки. Пока программа идет в пилотном режиме в 11 регионах, но мы планируем ее расширять — хотя прежде надо понять, насколько она востребована. Впрочем, уже сегодня есть положительные отклики от застройщиков — особенно в тех проектах, где есть необходимость стимулировать продажи на ранних стадиях строительства.
В самом радужном сценарии, если застройщик согласен все отдать именно на субсидирование ипотеки — насколько может снизиться ставка?
Светлана Назарова: По сравнению с базовым продуктом? В смешанном варианте, когда доход напополам идеи на снижение ставки по кредиту застройщика и ставки по ипотеке, дольщик может получить минус 0,8 процентного пункта. Ну, а при самом, как вы сказали, радужном сценарии снижение составит 1,6 процентного пункта на весь срок кредитования.
Приятные расчеты. Но давайте вернемся к истории, когда эскроу — в одном банке, а ипотека — в другом. Конечно, человек может сам выбрать для оформления ипотеки какой-то свой банк — мало ли, может, у него там персональные договоренности с руководством. Однако понятно, что большинство предпочтет эскроу и ипотеку в одном флаконе, особенно если заработают программы снижения ставок, о которых вы говорили. Но ведь Сбербанк или любой другой крупный банк не может же принять на себя весь формирующийся объем ипотечного кредитования! Или может?
Светлана Назарова: Пока сложно говорить о том, сколько клиентов, которые откроют счета эскроу, обратятся за ипотекой. В тех пилотных проектах, которые мы уже реализуем с застройщиками с применением эскроу, мы видим как ипотеку Сбербанка, так и ипотеку других банков. Хотя думаю, для нас не будет проблемой работать со всеми владельцами счетов эскроу — Сбербанк будет только рад, если все дольщики обратятся за ипотекой именно к нам. Но, повторю, выбор за каждым конкретным человеком.
Светлана, если бы вас попросили дать несколько советов будущим дольщикам — вы бы что посоветовали в первую очередь?
Светлана Назарова: Первый и главный совет — не бояться нового названия «счет эскроу». Второй — разобраться в деталях и понять все преимущества для дольщиков с точки зрения защиты их денежных средств. А третье — тем покупателям, которые были готовы вкладывать средства в покупку квартиры только на вторичном рынке, подумать о приобретении нового жилья, которое теперь не страшно покупать даже на начальных этапах строительства.

Через неделю — продолжение разговора о счетах эскроу, проектном финансировании и новых законодательно-экономических реалиях рынка недвижимости. Собеседниками руководителя отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM Валерии Мозгановой будут управляющий директор, начальник управления недвижимости ПАО «Сбербанк» Светлана Назарова и финансовый директор девелоперской группы «Сити XXI век» Дмитрий Соболев.