Вице-президент холдинга МГСН Ольга Грачева ответила на вопросы, заданные читателями BFM.ru, при этом она оставила за собой право не отвечать на те из них, которые не входят в ее компетенцию. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.

Анастасия, 15 декабря, 15:42
Какие прогнозы Вы можете дать по объему предложений в сегменте эконом-жилья в следующем году? Также интересует мнение, будут ли снижаться цены на московское жилье?

Ольга Грачева: По данным Росстата в следующем году в Москве будет введено всего 1 млн кв. м жилья. Для сравнения, в 2007 году в Москве было введено 4,8 млн кв. м жилья, в 2008 году — 3,3 млн кв. м, в 2009-м будет введено около 3 млн кв. м. На фоне падения объемов строительства цены снижаться вряд ли будут, так как спрос на жилье сохраняется. При этом мы не отрицаем, что рынок по-прежнему менее живой, чем в докризисный период, но он адекватный. Максимально интересное предложение в секторе жилья эконом-класса можно сделать по текущему объекту Холдинга МГСН микрорайону «Град Московский». Сдача объекта приходится на 1 квартал 2010 года. Цены наиболее доступные среди новостроек аналогичного класса.

Samuil, 15 декабря, 15:46
Когда лучше покупать квартиру в Москве или Подмосковье? какие районы пользуются наибольшим спросом?

О. Г.: Целая армия экспертов и экономистов спорят на эту тему, но однозначного ответа не существует. Риелторы-практики советуют: «Покупайте тогда, когда у вас есть деньги и необходимость в конкретном жилье». Ну, а наибольшим спросом пользуются районы с лучшей инфраструктурой по наименьшим ценам.

Павел, 15 декабря, 16:07
Насколько я знаю, в Москве достаточно немного объектов, которые по всем параметрам соответсвуют статусу элитного жилья. Какие объекты самого высокого класса Вы можете предложить?

О. Г.: Мы не являемся застройщиками подобных объектов. Но в компании МГСН есть риелторское подразделение, специалисты которого могут предложить все имеющиеся на московском рынке объекты, а также выступить в качестве консультантов по приобретению элитного жилья. Также, одним из объектов высокого статуса, с которыми работает наша компания, является престижный микрорайон «Красногорье DeLuxe». Он находится в 2 км от МКАД на берегу Москвы-реки в экологически чистой зоне с прекрасным видом из окон, рядом расположен элитный комплекс Крокус Сити и Дом Правительства Московской области. Развитая инфраструктура уже практически застроенного района позволит жить в непосредственной близости от мест активного отдыха, таких, например, как Спортивно-развлекательный всесезонный горнолыжный комплекс. Респектабельность данного района подчеркнута соседством с элитным яхт-клубом, рестораном класса люкс на набережной. И мы готовы предложить в этом микрорайоне широкий выбор квартир в домах и таунхаусах по индивидуальным проектам.

Алексей, 15 декабря, 16:24
предлагают купить земельный участок с дачным домиком в садовом товариществе. У хозяина есть только садовая книжка и старое свидетельство на землю. На домик документов нет. Как правильно оформить сделку?
Спасибо.

О. Г.: В первую очередь необходимо получить кадастровый номер земельного участка. Сам процесс достаточно долгий, со значительными материальными и трудовыми затратами, величина которых зависит от каждого конкретного района. Возможно, в итоге придётся получать новое свидетельство о праве собственности на землю и «узаконить» дом. После этого можно оформлять договор купли-продажи земельного участка с садовым домом.

Мария, 15 декабря, 16:34
Ольга, скажите пожалуйста, как уберечь себя от недобросовестных застройщиков при участии в долевом строительстве? На что следует обращать пристальное внимание при выборе строительной компании?
Спасибо!

О. Г.: При выборе строительной компании обязательно следует обратить внимание на ее историю и завершенные проекты. Как правило, чем больше у компании список завершенных проектов, тем она надежнее. Также большое значение имеют партнерские отношения строительной компании с крупными банками. Если известно, что тот или иной жилой комплекс финансирует крупный и известный банк, например, Сбербанк, то в таком комплексе также можно смело покупать квартиры.

Алёна, 15 декабря, 16:47
Подскажите, у меня есть земельный участок 20 сот. 100км от МКАД Симферопольское ш. в деревне Малахово, подъезд асфальт, коммуникации свет, газ подведены к участку и оплачены. Ока 10 км.
Какова стоимость участка???
СПАСИБО.

О. Г.: В Малахово есть предложения от 65 тыс. руб. за сотку. Судя по предоставленным Вами данным, такой участок может стоить от 650 тыс. руб. до 800 тыс. руб. Точную сумму можно определить только после детального анализа Вашего предложения.

Николай, 15 декабря, 16:55
Ольга, добрый день.
Объясните пожалуйста ситуацию налогами у арендодателей.
Т.е. когда заработает механизм налогообложения арендодателей квартир.
Спасибо!

Никонор, 16 декабря, 15:57
подскажите, я хочу сдать свою двушку на юго - западе Москвы.
Как мне лучше поступить? пытаться сдать через агентства или напрямую?
какие риски при этом? потеря денег? что-то слышал о налоге.

О. Г.: Лучше сдавать так, как Вам комфортнее. Если у Вас есть конкретный риелтор, который работает профессионально, то он сможет Вам оказать качественные услуги и минимизировать риски при сдаче квартиры в наем. Обращение наугад в некую компанию – это лотерея: вы можете увидеть там исполнителя с меньшими возможностями, чем у Вас. Если Вы еще не определились с риелтором, можете обратиться в нашу компанию. Основные риски при сдаче в наем квартиры связаны с точной оценкой и анализом ситуации у потенциальных нанимателей. Наймодатели должны платить налог в размере 13% с прибыли, либо 6% с дохода, но для этого нужно зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем.

Олег, 15 декабря, 18:43
Ольга, здравствуйте!
Тётя владельца приватизированной двухкомнатной квартиры в Лефортово. Дом под снос. В этом году расселяют.
Дают двушку квартиру в Люблино. Есть ли смысл судиться, чтобы получить компенсацию или квартиру большей площади?
Помимо тёти в квартире прописана моя супруга и двое несовершеннолетних детей (одного пола).

О. Г.: Очень много прецедентов, когда в таких случаях предлагают квартиру большей площади. Сначала имеет смысл ознакомиться со смотровыми квртирами, а потом уже решать, подходит Вам жилье или нет. Вы имеете право выбирать квартиру для переселения 3 раза — возможно, этого будет достаточно, чтобы определиться с метражом и без суда.

ирина, 16 декабря, 00:48
здравствуйте, возможно ли с помощью вашего холдинга разменять по суду 2-х комнатную квартиру (квартира не приватизированна, вынуждены сделать принудительный разъезд), могли бы вы оказать помощь в поиске вариантов обмена, и представлять дело с суде- нужна комната в москве и 1 комн кв в подмосковье...?

О. Г.: Мы обычно не представляем интересы клиента в суде, но можем осуществить поиск вариантов обмена. Ваша ситуация достаточно сложна, для ее решения рекомендуем проконсультироваться со специалистом.

User, 16 декабря, 11:02
Можете ли обозначить основные тенденции на сегодняшнем рынке офисной недвижимости в Москве? Будут ли строиться новые объекты в 2010, т.к в этом году, насколько известно, новых проектов нет? Какого класса коммерческая недвижимость наиболее востребована?

О. Г.: До 2008 года мы наблюдали бум коммерческой недвижимости: застройки в Москве, ближайшем Подмосковье. Тем компаниям, которые делали ставку на этот бизнес, сейчас, конечно, очень тяжело, потому что мы знаем, что спрос на эту категорию недвижимости сократился сильней, чем в любом другом сегменте. Многие бизнес-центры предлагают цены по аренде в десятки раз ниже докризисных ставок. Это связано с тем, что раньше вложения в коммерческую недвижимость были, безусловно, выгодны, потому что цены росли. Сейчас же, если и организуется собственный бизнес, то в основном, он подразумевает уже не покупку, а аренду помещений, поскольку таких предложений много. Ведь разумная экономия — один из важных принципов, которым руководствуется любой бизнесмен. И говоря о тенденциях этого года, основной является миграция фирм из одного офиса в другой, более низкого класса, а также падение арендных ставок на протяжении года. Думаю, что у коммерческой недвижимости этот период восстановления будет достаточно затяжной. По нашему опыту на данный момент наиболее востребована офисная недвижимость класса B с тенденцией спроса на небольшие помещения. В следующем году, в основном, будут достраиваться те объекты, которые были начаты в 2008-2009 годах.

TT, 16 декабря, 11:42
Здравствуйте!
Ольга, как именно Ваша компания пережила этот год? Поделитесь, с какими трудностями пришлось столкнуться и как решали сложности? Изменили ли вы подход к бизнесу?

О. Г.: Ситуация, которая сегодня называется экономическим финансовым кризисом, повлияла на все сферы экономики, и, безусловно, мы как участники рынка это на себе почувствовали.
Изменение своей бизнес-стратегии мы начали с того, что попытались оценить и спрогнозировать рыночную ситуацию этого года, и скорректировали бизнес-планы наших проектов. Вторым шагом было понимание того, что необходимо реструктуризировать те кредиты, которые на тот момент компания имела. Совместно с банками, которые поддерживали нас в том или ином проекте, была выработана поэтапная программа изменения кредитной политики. И третий, очень важный момент — преодоление кризиса доверия со стороны наших клиентов. Человек доверяет компании, когда она прозрачна и понятна для клиента. Поэтому за этот год нашей компанией были организованы встречи с покупателями. В СМИ мы неоднократно говорили о своей позиции и предлагали свои программы. Особо хотелось бы отметить нашу программу «Инвестиционное партнерство», которую мы запустили в начале года — она защищала наших покупателей и инвесторов от понижения стоимости, нестабильного спроса. Инвестиционное партнерство позволяло гарантировать доход и защищать от рисков рынка.

Tiiina, 16 декабря, 12:10
Имеет ли смысл сегодня покупать недвижимость в России (где?) с целью инвестиций или цены будут еще падать?

О. Г.: Прогноз делать трудно и, пожалуй, пока преждевременно. Если говорить о первичном рынке, то можно констатировать, что произошло выравнивание того завышенного спроса и высоких цен, когда сами застройщики позиционировали объекты гораздо выше, чем то, на что проект реально мог претендовать, когда панельное жилье, построенное в более престижном районе, продавалось по ценам бизнес и элит-класса. Сегодня, если проект соответствует заявленному классу, а технология строительства, место и планировка достойные и действительно выделяют данный проект, делают его востребованным и ликвидным, то его можно рассматривать, как объект инвестиций. Если выбирать регион России, то, разумеется, традиционно, московский рынок недвижимости скорее других восстановит свои прежние позиции. На сегодняшний день можно сказать, что рынок недвижимости «отрезвел», однако по-настоящему «живым» его еще назвать нельзя. А то, что он стал соответствовать сегодняшним правилам игры — это факт.

Рита, 16 декабря, 12:33
Добрый день! Подскажите, какие риски и выгоды могут быть при покупке квартиры на начальном этапе строительства (фундамент)? Ведь зачастую застройщик даже после 100% оплаты в дальнейшем требует заплатить сумму по мере роста цен на разных этапах строительства, и по условиям договора не всегда понятно, какая именно будет сумма. В итоге получается, что выгоднее было купить квартиру в готовом доме. В этом случае хотелось бы понимать, от каких факторов зависит повышение цены? В чем преимущества такой сделки? Какие условия предлагаете Вы по жилью в строящемся доме?

О. Г.: Сумма доплаты после окончания строительства зависит от схемы покупки. При оплате суммы по основному договору необходимо уточнить у риелтора, какие суммы и в какой период Вам необходимо будет доплатить. Как правило, в основной договор не включена сумма, которая потребуется для оформления квартиры в собственность. Покупка в доме на начальном этапе строительства несет в себе больше рисков, чем покупка квартиры в доме на его завершающей стадии.

Oleg, 16 декабря, 14:18
Ольга, добрый день!
кризис серьезно отразился на рынке коммерческой недвижимости. Много проектов заморожены. Ваше мнение - будут ли достраивать эти объекты? Какой Ваш прогноз относительно числа предложений по коммерческой недвижимости?

О. Г.: Конечно, объекты будут достроены, но в каждом конкретном случае сроки сдачи будут разные. Это будет зависеть от того, насколько быстро девелоперы найдут дополнительное финансирование для проекта.

laura, 16 декабря, 15:15
Мой знакомый риелтор говорит что цены будут падать, потому в основном квартиры смотрят, но не покупают. Я тоже считаю что они еще недостаточно упали, уж больно были высоки. Как вы видите эту ситуацию? И может быть есть прогноз по цене на серийное жилье в Москве.

О. Г.: Как и многие аналитики, мы полагаем, что рынок недвижимости целиком зависит от макроэкономики (цены на нефть, курса валют, ставки по кредитам) и действий властей по стимулированию экономики. Предположительно, цены зафиксируются на нижних величинах конца 2009 года и далее будут находиться на заданном уровне довольно длительное время.

Ya, 16 декабря, 15:35
У меня сразу несколько вопросов:
Какие новые тенденции появились на рынке элитного жилья? Какие предпочтения покупателей? Пользуются ли сейчас спросом элитные квартиры?
Какие проекты на элитном рынке московской и загородной недвижимости вы можете выделить?
Идут ли владельцы элитных квартир сегодня навстречу покупателю? Какие максимальные скидки были зафиксированы вашей компанией?

О. Г.: Покупатели дорогих (элитных и бизнес-класса) объектов минимально пострадали от кризиса. У этой категории граждан есть чёткое понимание, что и по каким ценам они готовы покупать, поэтому сделки совершаются по реальным ценам (бизнес-класс от $3500 до $7000 за кв.м. и «элитка» от $7000 до $10000 и несколько выше — это цены за квартиры без отделки), или же они получают скидку до заявленной продавцом цены.
Можно с уверенностью сказать, что все покупатели в своём понимании цены ориентируются на минимум в данном сегменте. Поэтому сделки совершаются или по цене, ниже которой нет аналогичных объектов, или со скидкой до этой самой минимальной цены.
Если говорить о скидках, которые готовы предоставлять покупателям продавцы элитных квартир, если это новостройка от компании-застройщика, то можно добиться существенной скидки, до 30 % при полной оплате. Что касается продавцов-физических лиц, то здесь всё очень индивидуально. Есть даже примеры попыток повышения цены при появлении интереса у потенциального покупателя.

$$$, 16 декабря, 16:16
Добрый день! Интересны узнать ваши прогнозы относительно сл. вопросов: Какое жилье больше всего подешевеет - элитное, бизнес-класса или эконом-класса?
В каком сегменте недвижимости произошло большее падение арендной платы?

О. Г.: По нашей оценке, дальнейшее удешевление квадратного метра маловероятно. На рынке первичной недвижимости происходит стремительное сокращение предложения. Новые проекты практически не выходят на рынок. На этом фоне формируется отложенный спрос. Эти два основных вектора рынка в итоге скажутся на повышении цены предложения.

Sol, 16 декабря, 18:09
Ольга, поменяла ли Ваша Компания ценовую политику за уходящий год всвязи с кризисом? Будет ли она меняться в следующем году, как и в каких направлениях?
Спасибо!

О. Г.: Холдинг МГСН — социально ориентированная компания, поэтому в этот непростой год мы решили поддержать те слои населения, которым, с нашей точки зрения, требуется поддержка. Мы вышли с программой «Социальное партнерство» и поддержали многодетные семьи, молодые семьи, ветеранов войн. Наши требования были совершенно лояльные: подтвердить отношение семьи к данной категории соответствующими документами. Мы предлагали приобрести жилье по цене, которую установило Минрегионразвития для подмосковного региона, — менее 42 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, мы внесли свою лепту в поддержку населения. Основные наши планы и самоощущения — закончить те проекты, которые сейчас в хорошей стадии и жизненно важны для нас — это инвестиционные, строительные проекты. Мы чувствуем себя уверенно, я считаю, что мы совершенно адекватно оцениваем ситуацию сегодняшнего и завтрашнего дня. Мы всегда будем стоять на защите своих профессиональных интересов и давать четкие профессиональные консультации нашим клиентам. Когда компания примет решения по поводу новых проектов в будущем году, будем не только смотреть на цифры и составлять бизнес-планы и бюджеты, но и очень избирательно относиться к тем партнерам, с которыми пойдем дальше по жизни.

BG, 16 декабря, 18:49
что будет с рынком загородной недвижимости в сл. году? будут ли цены на загородную недвижимость стабильными?

О. Г.: Предположительно, цены будут дифференцироваться в зависимости от инфраструктуры, отсутствие которой является основной проблемой при приобретении загородной недвижимости. Как обычно, предложение во много раз будет превышать спрос, и сроки экспонирования объектов будут увеличиваться.

Tanya, 16 декабря, 19:02
Сейчас пытаемся продать 3хкомнатную квартиру на севере Москвы. Если раньше, до кризиса, можно было говорить о том, что с момента выставления на продажу до сделки проходило в среднем 5-6 недель, то сейчас этот срок увеличился до 3-3,5 мес. и более - даже при учете того, что цена будет выставлена вполне адекватная и даже менее среднего. Как можно простимулировать продажу квартиры, чтобы уменьшить срок с сохранением конкурентноспособной стоимости? Как бы Вы могли помочь в решении этого вопроса? Если продавать квартиру через Ваше агенство, что для этого нужно и в чем будет Ваше преимущество по сравнению с другими агентствами?

О. Г.: Есть меры, которые приводят к сокращению сроков продажи объектов, для этого требуется полная оценка Вашей ситуации квалифицированным специалистом-экспертом. Преимущество же нашей компании как раз в том, что у нас достаточно много таких экспертов. Каждый день в нашем офисе Вы сможете получить консультацию профессионального риелтора или договориться о встрече. Дополнительная информация есть на сайте нашей компании.

Марк, 16 декабря, 23:28
Планирую купить квартиру в новостройке. На ваш взгляд, насколько велики риски при покупке полуготового жилья?

О. Г.: Риски при покупке квартиры в недостроенном доме следующие: объект может быть не сдан в срок или строительство может быть заморожено. Чтобы максимально обезопасить себя от таких рисков, лучше заранее узнать, кто застройщик проекта, выяснить его историю и список завершенных проектов. Гарантией того, что проект будет достроен, может служить репутация застройщика и компании-продавца.

Opal, 17 декабря, 11:22
Подскажите, пожалуйста, будут ли падать дальше цены на загородную недвижимость? Есть у Вас аналогичная информация относительно земельных участков? Что будет с ипотекой по загородной недвижимости? Ожидается ли рост цен к сезону - весной?

О. Г.: Не секрет, что на рынке загородной недвижимости есть неликвидные объекты плохого качества без соответствующей инфраструктуры. На них цены, вероятно, продолжат снижение. Оживление может произойти в самом экономичном сегменте: ослабление рубля может привести и к небольшому повышению рублёвых цен.
Что касается ипотеки, то в настоящее время она не оказывает существенного влияния на рынок ввиду незначительности объёмов кредитования.

Ольга, 17 декабря, 11:51
Я купила еще не построенную квартиру по договору долевого строительства у не слишком известного застройщика в Химках. Компания утверждает, что продала уже 60% квартир. Но при этом у нее не хватает денег на стройку. Сейчас стройку не замораживают, а "строят" в час по чайной ложке, сроки сдачи напрочь сорваны. Дом готов в лучшем случае на 50%. Компания говорит, что сможет достроить дом, если получит кредит у Сбербанка, дать кредит ей якобы должны в феврале следующего года? Стоит ли верить застройщику? действительно ли Сбербанк может дать кредит во время кризиса девелоперу? Или лучше сразу бежать в суд, пока не поздно?

О. Г.: Практика показывает, что в кризисной ситуации банки идут навстречу застройщикам. В опыте нашей компании есть такой пример. Холдинг МГСН — соинвестор жилого комплекса в г. Ступино. В конце 2008 года строительство объекта было приостановлено из-за недостатка финансирования. Однако уже во втором квартале 2009 года сотрудничество застройщика со Сбербанком и дополнительное финансирование позволило возобновить работу на объекте. На данный момент проект фактически завершен.

Цимбалова Татьяна, 17 декабря, 23:23
скажите, пожалуйста, когда планируется ввод в эксплуатацию с дальнейшим оформлением в собственность первого квартала града Московский. Нами приобретена квартира через МГСН в данном микрорайоне.
заранее благодарна.

О. Г.: Сдача планируется, как и ранее намечалось, в 1 квартале 2010 года. Все подробности по оформлению Вы можете посмотреть в разделе для будущих новоселов «Града Московского» на нашем сайте или обратиться в отдел оформления компании по телефону.