Михаил Мень: рано или поздно нам придется уйти от долевого строительства

Михаил Мень: Буквально два месяца назад правительство поставило субъектам Российской Федерации и регионам задачу: составить планы-графики, или, как мы их называем, дорожные карты, в которых нужно четко отразить количество проблемных объектов и планы поэтапного решения по их достройке. На сегодняшний день регионы подали эти дорожные карты: 830 проблемных объектов у нас сегодня в стране. В этих 830 объектах порядка 86 тысяч договоров долевого участия.

Михаил Мень: Да, на объект. Но надо иметь в виду, что объект — это необязательно один дом, потому что объект — это разрешение на строительство, то есть это может быть и два, и три дома. Но мы отталкиваемся от объекта, так проще. Если говорить о реестре обманутых дольщиков, он сдвоенный, там есть и региональная составляющая, и федеральная. Он носит заявительный характер — заявления подали порядка 36 тысяч человек, но это абсолютно не означает, что оставшихся 50 тысяч нет на свете и регионам не нужно решать эту проблему.

Михаил Мень: Конечно.

Михаил Мень: Я хочу сказать, что это не совсем наша компетенция — посадки. Но если посмотреть на реальную картину, то страховые компании (я напомню, что с 2014 года любой договор долевого участия должен быть застрахован, а с октября 2017-го страхование ушло от страховых компаний, теперь работает единый государственный компенсационный фонд) — любое возбуждение дела дает возможность страховым компаниям на основании действующего законодательства признать это форс-мажорными обстоятельствами и не выплачивать (деньги) по своим страховым обязательствам. И вот эта проблема действительно серьезная, и в каких-то случаях правоохранительные органы принимают соответствующие решения. Но в данном конкретном случае я глубоко не погружался в эту тему...

Михаил Мень: Да. Это все-таки зона ответственности региональных властей, если говорить о конкретных случаях, потому что я хочу подчеркнуть, что, когда региональные власти выдают разрешение на строительство, когда землю выделяют, они правительство РФ в лице Минстроя не спрашивают, не задают вопрос о том, кому это делать. И я хотел бы сказать, этот случай говорит о том, что это не всегда срабатывает. С другой стороны, мы видим случай группы компаний «СУ-155», когда могли пострадать порядка 30 тысяч человек в 14 регионах страны. Опираясь именно на то, что владельцы были на месте, они сотрудничали с теми, кто принимал соответствующие решения, и сегодня объекты СУ-155 при участии государственного банка, за счет потенциальных возвратов средств через активы, которые будут проданы, группы компаний «СУ-155», за счет земельного банка СУ-155, в котором будет потом вестись девелоперская деятельность, эти средства будут возвращаться государственному банку. Но сегодня достройка идет, и до конца следующего года все эти проблемные объекты, в которых должны получить квартиры 30 тысяч человек, будут достроены. Здесь как раз положительный пример, когда собственники согласны на все, согласны отдать все активы, и это работает. Вот в случае с «Царицыно», во всяком случае со слов адвоката, когда тоже готовы владельцы отдать все активы, которые можно потом задействовать в решении механизмов по достройке этих объектов, конечно, здесь нужно рассматривать по аналогичной схеме.

Михаил Мень: Совершенно верно.

Михаил Мень: Конечно, это была большая работа — и вместе с правоохранительными органами, и разъясняли… Важно очень, что владельцы пошли навстречу, понимая ситуацию, и в итоге это движется к завершению, достройка этих проблемных объектов — это как раз случай достаточно позитивный.

Михаил Мень: Одна из причин — это турбулентность экономики 2014-2015 годов, как раз именно сегодня мы начинаем вводить в эксплуатацию те жилые дома, которые как раз получали разрешение на строительство в 2015-м, и были серьезные финансовые проблемы у ряда компаний в целом по стране. Это один из факторов, который носит объективный характер.

Михаил Мень: Безусловно, и покупательная способность стала ниже. С другой стороны, получилось так, что не совсем рассчитали свои возможности некоторые застройщики. Банки практически перестали кредитовать застройщиков, считая, что строительство жилья — очень рискованный бизнес. Отчасти с ними можно согласиться, с нашими банкирами. И в основном все-таки это неправильный расчет экономической модели. Многие рассчитывали, что экономика будет дальше идти вверх. Кто-то приобретал непрофильные активы, полупрофильные, как та же группа компаний «СУ-155», которая приобретала массу промышленных предприятий, косвенно связанных со строительством, но это совершенно разные виды деятельности, разные виды бизнеса. И еще важный фактор, почему мы обратились к этой проблеме более серьезно сейчас: страхование, которое было введено с 1 января 2014 года, себя не оправдало.

Михаил Мень: Я цифры общие приведу. У нас сегодня в различной стадии строительства застраховано 122 млн квадратных метров жилья. И сегодня мы определенные риски видим относительно того, что это застрахованное жилье, там могут возникнуть проблемы, и мы, к сожалению, понимаем, что страховые компании, мягко скажем, не всегда выполняют свои обязательства.

Михаил Мень: Я как раз иду к этим цифрам. У нас страховых премий страховые компании за это время получили без малого 39 млрд рублей. А страховых случаев в этом году… раньше их не было, потому что вы понимаете — двухгодичный период строительного процесса вообще, на 50 млн рублей. То есть это на 20 квартир, условно говоря, всего 50 млн рублей. И, конечно, это вызывает беспокойство. К счастью, сейчас уже совместно наши коллеги из Минфина вместе с Центральным банком готовят законопроект о санации страховых компаний.

Михаил Мень: Именно из-за этого, из-за того, что страхование не сработало, это уже факт на сегодняшний день, было принято решение, и оно утверждено на самом высоком уровне, на уровне президента страны, о создании государственного компенсационного фонда, который заменит собой страховые компании.

Михаил Мень: Чтобы четко понимать: 122 млн квадратных метров, и сегодня ответственность вообще на триллионы рублей, но страховых премий получили 39 млрд рублей. И сейчас важная задача, чтобы в случае каких-то проблем у тех застройщиков, которые входят в эти 122 млн, страховые компании случайно не обанкротились, как это произошло с рядом страховых компаний, которые, например, страховали ту же группу компаний «СУ-155». Там тоже то, что строилось в 2014 году, все было застраховано, и страховые компании обанкротились вместе с самим застройщиком.

Михаил Мень: Мы можем только предполагать и рассуждать, но что произошло, то произошло. Поэтому сегодня необходим механизм санации страховых компаний в случае таких форс-мажорных обстоятельств. И сегодня, еще раз повторю, наши коллеги из Минфина и Центробанка такой законодательной инициативой озабочены и начинают ее реализацию.

Михаил Мень: К сожалению, да, и принято было такое решение. Мы посмотрели международный опыт, подобного рода компенсационные фонды в ряде государств работают, в том же Казахстане например. И на определенный период, исторический период, безусловно, это другой уровень защищенности наших людей, которые участвуют в долевом строительстве. Рано или поздно, хочу важное сделать заявление, мы все равно должны будем от долевого строительства уходить. Вы знаете, что на последнем совещании президент страны поставил задачу уже план-график делать вместе с Центробанком, это самый главный участник здесь. Просто чтобы понимали, как можно заместить эти инвестиции людей, которые сегодня находятся у нас в отрасли. Сегодня люди проинвестировали в среднем порядка 3,5 трлн рублей, это те средства, которые пришли в отрасль от людей именно через принципы долевого строительства. И нам банковская система страны должна ответить, за сколько по времени, за какую стоимость и по какой цене денег они заместят эти 3,5 трлн рублей и, вообще, по силам ли банковской системе заместить такой объем и в какой период — до 2012-го, до 2022 года. Мы должны это четко посчитать, поэтому рано или поздно мы должны переходить к цивилизованному отношению, когда строители финансируются не людьми, а банками — проектное финансирование. И дальше уже люди спокойно покупают жилье, в первую очередь готовое жилье, и банковское сопровождение всего процесса стройки гарантирует спокойствие наших граждан. Но это перспектива.

Михаил Мень: У нас основные проблемы появились по результатам кризисных явлений 2008 года и потом 2014-2015 годов, то есть ранее таких сбоев не было, но сегодня общая «токсичность» отрасли долевого строительства порядка 7%, достаточно высокая. Мы это понимаем, и поэтому было принято решение идти на некую гарантию со стороны государства. Только в октябре заработал государственный компенсационный фонд. Он существует меньше месяца, но уже 54 застройщика из 24 субъектов РФ первые свои взносы в этот фонд внесли.

Михаил Мень: Конечно. Мало того, я хочу подчеркнуть, что фонд сделан был в виде публичной правовой компании, поэтому так долго процедура шла, чтобы это был максимально открытый институт, чтобы его могла принять и Счетная палата, и любые другие контрольные органы. Это будет публичная прозрачная компания, которая будет заниматься только аккумулированием этих средств и в случае возникновения проблем будет либо что-то достраивать, если это высокая стадия готовности, либо компенсировать средства гражданам. Средний тариф сегодня такой же, как был у страховых компаний, — это 1,2% от стоимости договоров долевого участия.

Михаил Мень: Регион полностью несет ответственность вместе со своими муниципальными образованиями за эти вопросы. Я имею право так говорить, потому что много лет проработал в непростом регионе, и, когда завершал работу и переезжал в Москву, не оставил ни одного обманутого дольщика. У меня в Ивановской области не было на тот период, в 2013 году, ни одного обманутого дольщика. По какой причине? По очень простой, потому что я лично следил за каждым объектом, за каждым домом, я знал каждого застройщика, занимался этой темой.

Михаил Мень: Тогда он был, 214-й, но без страхования, тогда еще это даже не страховалось. Но при этом отсутствии страхования у меня не было ни одного дольщика, потому что я занимался (этим) точечно. А многие коллеги, прошу прощения за их критику, к сожалению, пускают это на самотек и не следят за тем, кому они выдают вообще заключения о соответствии. Вот это важный момент, и хочу на нем коротко остановиться: с 1 января текущего года выдается заключение о соответствии застройщика 214-му федеральному закону, теперь он будет 218-м, но мы по-старому его называем, то есть все требования к этому застройщику. И это вход на рынок, и дается возможность привлечения средств граждан. Это в некоем смысле лицензия.

Михаил Мень: Вы знаете, когда мы готовили доклад президенту страны, мы посмотрели, кто в субъектах РФ выдает эти заключения о соответствии. 24 субъекта неплохо справлялись, они привлекли к этому делу Стройнадзор, у них есть понимание, есть возможность выезжать на стройку. Дальше часть регионов доверили это своим региональным министерствам или департаментам по строительству, а часть доверили просто различным органам, которые никакой компетенции в этом плане не имеют. Например, вот этот надзор за долевым строительством совмещен с надзором там по выдаче лицензии на алкоголь, с черными, цветными металлами.

Михаил Мень: Ну, в кавычках. «Лицензия» — это допуск, это заключение о соответствии требованиям закона о долевом строительстве, и сегодня по поручению премьер-министра и президента мы выстраиваем единую, одинаковую сетку, то есть будут либо отдельные органы, как это сделано в Москве, либо этим будут заниматься строительные надзоры, а мы будем методически помогать им, контролировать эту ситуацию.

Михаил Мень: Универсального решения и универсального ответа на этот вопрос нет. И здесь каждый регион принимает самостоятельные решения. Что делает правительство России в этой ситуации? Мы помогаем земельными ресурсами. У нас есть механизмы, через Агентство ипотечного жилищного кредитования мы берем федеральную землю и выделяем регионам, чтобы они могли привлекать, заинтересовать потенциальных инвесторов, застройщиков для решения этой проблемы. Это первое. Дальше есть механизм, комиссионный механизм через наше министерство, что можно поменять застройщика, сохранив обязательства перед дольщиками. И, как правило, что делают регионы? Увеличивают ТЭПы (технико-экономические показатели), поднимают этажность, добавляют участки для следующего дома, чтобы заинтересовать нового застройщика и он мог решить проблемы старого застройщика.

Михаил Мень: Конечно, такие механизмы очень хорошо работают в тех субъектах, где есть хороший спрос. Та же Москва, Московская область — там так решать вопрос можно. Дальше власти на себя берут часть обязательств, которые брал застройщик, имеется в виду инфраструктура — социальная, инженерная, внутриквартальная дорожная.

Михаил Мень: Да, в таких случаях привлекается бюджет. Но есть и субъекты, где включаются и механизмы прямой бюджетной поддержки. Вот в Самарской области: у меня был губернатор Дмитрий Азаров, который работал мэром до этого, то есть знает регион очень хорошо, и в Самаре как раз применяется такой метод. Еще раз повторю, универсального решения нет, но в этих дорожных картах, которые они нам прислали и которые в открытом доступе сегодня висят и люди их могут видеть, там должен быть прописан каждый дом. К сожалению, пока еще до конца коллеги наши каждый дом не прописали со сроками, но до конца года мы вместе с губернаторами эту работу завершим.

Михаил Мень: У нас было большое совещание с десятью губернаторами, в отрицательном смысле лидерами по этой проблеме. По экспертной оценке ряда руководителей регионов, порядка 30% это как раз те квартиры в домах, которые покупались с инвестиционными целями, когда там на одного человека или на группу родственников приобретается много квартир. Вычленить невозможно, потому что человек всегда докажет — эту квартиру он планировал взять себе.

Михаил Мень: Мы здесь не сможем отделить инвестиционщиков, людей, которые занимаются этим с точки зрения инвестиций, от тех людей, которые это делают для себя. Это первое и самое важное.

Михаил Мень: Нет, конечно, и решать будут вопрос по всем. На самом деле, эти 830 объектов, которые в этих дорожных картах прописаны, из них 140 объектов будет уже завершено до конца этого года, довольно неплохая цифра. 187 объектов будет завершено до конца следующего года. 276 объектов будет завершено с 2019-го по 2021 год. К сожалению, больше 200, по порядка 220 объектам пока наши коллеги в субъектах РФ не видят сроков, не понимают ни механизмов, ни сроков.

Михаил Мень: Четверть. И это, безусловно, в первую очередь вызывает раздражение у людей, потому что, собственно говоря, когда они видят перспективу, то они понимают, что под этой дорожной картой стоит подпись ответственного лица и это все реалистично.

Михаил Мень: Это в целом о стройкомплексе. Дело в том, что главная проблема — выдача разрешений на строительство. Мы сейчас отрегулировали эту тему таким образом: выпущено шесть постановлений правительства, которые утвердили исчерпывающие перечни необходимых согласований для получения разрешений на строительство. Это и жилищное строительство, это и нежилые помещения, и подключения к различным сетям. И сегодня мы по поручению президента создали штаб, даже назвали мы его так, с участием Генеральной прокуратуры, с участием аппаратов полпредов президента в федеральных округах, чтобы отслеживать, как выполняется эта задача на муниципальном уровне. И первый срез мы получили уже, к сожалению, в очень многих муниципалитетах, завтра уже у нас будут цифры исчерпывающие. К сожалению, во многих муниципалитетах начинают придумывать еще определенные согласования для получения разрешения на строительство.

Михаил Мень: Конечно. Мы с нашими коллегами из Москвы и Санкт-Петербурга действительно предприняли много усилий за эти четыре года, пока существует министерство, для сокращения и получения разрешений на строительство. Напомню, что мы были на 179-м месте по рейтингу Doing business, а сейчас — на 115-м.

Михаил Мень: Гораздо ниже, чем в целом другие отрасли, и ниже, чем многие развитые страны, поэтому работать еще предстоит очень серьезно.

Михаил Мень: Вы знаете, в докладе президенту я тоже подчеркнул: сокращение согласований должно происходить очень осторожно. Вот по выдаче разрешений на строительство по жилищной сфере мы вообще, когда начинали, там было больше 200 согласований, сейчас, к концу года, мы выйдем на 103 согласования, но очень осторожно, потому что это безопасность здания и сооружения, самое главное — безопасность наших людей. Это серьезная, большая работа. Но самое главное, это как раз то, о чем говорил президент, то есть вот это регулирование, которое мы на уровне правительства сделали, чтобы оно реально дошло до низа и чтобы реально никто не придумывал никаких дополнительных согласований. Но вы понимаете, комфортность для бизнеса — это хорошо, но, с другой стороны, и безопасность зданий и сооружений, порядок — это тоже в нашей отрасли крайне важно.

Михаил Мень: По нашим оценкам, порядка 30% управляющих компаний могут уйти с рынка, и мы это оцениваем, скорее, положительно, потому что это как раз те управляющие компании, которые зарабатывали не на управлении жильем, а на управлении деньгами, собранными с населения, с потребителей, и должны они (деньги) были по касанию просто идти, как в футболе, в одно касание, идти напрямую ресурсоснабжающим организациям. К сожалению, все это происходило таким образом, что накопилась задолженность порядка 250 млрд рублей между ресурсоснабжающими и управляющими компаниями.

Михаил Мень: Безусловно.