Эпоха реставрации: чем запомнится 2016 год на рынке жилой недвижимости Москвы

Рынок жилья в Московском регионе постепенно выходит из кризиса. Покупатели, убедившись в том, что рубль более или менее определился с собственным курсом, а ставки по ипотеке, в том числе благодаря госпрограмме субсидирования, зафиксировались на приемлемых значениях, выражают готовность к заключению сделок. Впрочем, пока в некоторых сегментах рынка наблюдается оживление, в остальных о восстановлении и речи не идет. BFM.ru, опросив экспертов, проанализировал, какие категории жилья и по каким ценам в прошлом году были наиболее востребованы, а какие так и не нашли своих покупателей.

Новостройки эконом-класса: стабильность

Рынок новостроек эконом-класса в Московском регионе по-прежнему остается наиболее стабильным. Более того, по итогам 2016 года этот сегмент оказался самым быстрорастущим. Именно на этой категории жилья был сосредоточен покупательский спрос, что объясняется сравнительно доступной ценой объектов.

Впрочем, по словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, прирост объема предложения в массовом сегменте обгонял рост покупательского спроса. «Если в начале 2016 года на рынке эконом- и комфорт-класса было представлено 14 тысяч объектов, то к началу декабря их общее число достигло 17,6 тысячи лотов, то есть за год объем предложения вырос на 26%. Рынок продолжает пополняться как новыми проектами (19 жилых и апартаментных комплексов), так и очередными корпусами и секциями в уже стартовавших», — пояснила она.

Эксперты также отмечают повышенную покупательскую активность, которая была характерна для 2016 года. Спрос на новостройки на 56% превысил показатели 2015 года и на 28% — 2014 года. Неудивительно, что на этом фоне девелоперы начали задумываться о повышении цен, которые стали плавно расти с лета прошлого года. В итоге по результатам второго полугодия средняя стоимость квадратного метра жилья в этом сегменте увеличилась на 5,2%, достигнув 148,6 тысячи рублей.

При этом застройщики пока не решаются свернуть дисконтные акции, которые остаются одним из основных инструментов продаж. В частности, предновогодние скидки в 2016 году достигали 7,7%. Кроме того, по подсчетам аналитиков, спецпредложения действовали в 94% проектах массового сегмента.

Покупатели в целях экономии все чаще отдают предпочтения жилым комплексам, в которых квартиры предлагаются с отделкой. Сейчас на рынке их количество достигло 15, а в 2015 году их было только девять.

Средний бюджет покупки лота в массовом сегменте в прошлом году составлял 5 млн рублей. Девелоперы продолжают снижать площади квартир, чтобы удешевить покупку. В результате средняя площадь объектов упала до 56 квадратных метров, в то время как до кризиса она равнялась 62 квадратным метрам. Массовый сегмент традиционно в основном представлен однокомнатными и двухкомнатными квартирами, а доля студий не превышает 3,5%.

Вторичный рынок эконом-класса: следы кризиса

На вторичном рынке эконом-класса даже в 2016 году последствия кризиса продолжали ощущаться в полной мере. Объем предложения в четыре раза превышал спрос, что не могло не привести к снижению цен на квартиры. Впрочем, обвала удалось избежать, потому что фактически в сделках купли-продажи могли участвовать только 20% квартир, в то время как остальные 80% предлагались по завышенным ценам и, соответственно, не входили в зону интересов потенциальных покупателей, пресыщенных широким выбором. Экспертам даже пришлось ввести термин «виртуальное предложение», который стал особенно актуальным именно в 2016 году.

При этом объем предложения, представленного на рынке, в течение года оставался стабильным. По словам риелторов, на «вторичке» наблюдался переизбыток неликвидного предложения, к которому в первую очередь относят объекты в старом жилом фонде спальных районов с неудобной планировкой. Такие квартиры могли найти своих покупателей только в том случае, если собственник соглашался на 10-процентный дисконт.

При этом покупатели чувствуют себя вправе диктовать свои условия, поэтому обращают внимание только на наиболее качественные, но вместе с тем бюджетные предложения. В этом случае владелец лота, не имеющего явных изъянов, может позволить себе не снижать цену. В итоге к декабрю 2016 года средняя стоимость вторичного жилья в Москве снизилась до 182,2 тысячи рублей за квадратный метр, а средний чек теперь не превышает 7,8 млн рублей.

Продавцы, желающие заключить сделку, были вынуждены идти на дисконт, который был зафиксирован в 79-86% случаев. В такой ситуации значительная часть владельцев квартир, не готовых идти на серьезные уступки в цене, принимает решение покинуть рынок и дождаться момента, когда цены на их собственность вновь начнут расти.

Покупатели также не спешат совершать сделки, понимая, что не ограничены во времени, а вероятность упустить понравившийся лот ничтожно мала. По словам директора департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергея Шломы, в сумме за 11 месяцев 2016 года средний срок экспозиции во вторичном сегменте жилья оказался равен 85 дням, что примерно на 15% больше аналогичного показателя за все время систематических наблюдений компании с 2012 года. Впрочем, ликвидные объекты за сходную цену находят своих покупателей в среднем за месяц.

Новостройки бизнес-класса: восстановление

Рынок новостроек бизнес-класса во второй половине 2016 года вступил в зону восстановления. К концу года продажи велись в 53 объектах, покупатели могли выбирать между 8,6 тысячи квартир и апартаментов, относящихся к этому сегменту. При этом за год объем предложения сократился на 15%.

В прошлом году продажи велись на 11% активнее, чем в 2015 году. Было реализовано 3,8 тысячи квартир и апартаментов на общую сумму порядка 79 млрд рублей. В среднем в месяц продавалось порядка 320 лотов.

Покупатели новостроек бизнес-класса по-прежнему ориентированы на сравнительно компактные лоты площадью до 50 квадратных метров. Именно они в 2016 году составили основную долю продаж. Интересно, что еще в 2012 году количество сделок с ними не превышало 8%. А вот доля трех- и четырехкомнатных квартир в общей структуре продаж за пять лет снизилась с 45% до 21%.

Разумеется, и в этом классе покупатели охотнее приобретают лоты с отделкой, которая позволяет сэкономить время и деньги на ремонте. Однако пока их доля в общем объеме сделок не превысила 10%.

Средневзвешенная цена на первичном рынке бизнес-класса к концу 2016 года составила 303 тысячи рублей за квадратный метр, что на 7% дороже, чем в 2015 году. Что касается среднего бюджета сделки, то за год он равнялся 20,6 млн рублей. Самыми популярными локациями для этого сегмента жилья остались Западный, Центральный и Северный округа столицы.

Вторичный рынок бизнес-класса: стагнация

На вторичном рынке бизнес-класса предложение также существенно превышает спрос. Стоимость лотов хоть и имеет тенденцию к снижению, но все же она не так выражена, как в эконом-классе.

Покупатели этой категории жилья также могут себе позволить быть придирчивыми и выбирать подходящие предложения по лучшей цене, но в ряде случаев и им приходится идти на компромисс. Например, если квартира расположена в престижном районе, то ей прощаются некоторые огрехи в планировке. Но если объект находится в спальном районе, его потребительские характеристики должны быть на высоте.

По словам директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Ильи Менжунова, вторичный рынок находится в депрессии, так как платежеспособный спрос оттягивают на себя новостройки, а уровень цен далеко не всегда соотносится с качеством. «Период экспозиции наиболее ходового объекта — однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы — в 2016 году увеличился на 20%. Такая квартира реализуется в среднем за 100 дней, тогда как в 2015 году для ее продажи требовалось около 80 дней. Увеличение срока продажи связано с ростом объема предложения, который мы наблюдаем на протяжении всего 2016 года», — уточняет он.

За год количество лотов, представленных на рынке, по сравнению с 2015 годом выросло на 20-30%. Это произошло в основном за счет поступивших в продажу инвестиционных квартир, которые были приобретены в период валютных колебаний.

Элитные новостройки: ставка на креатив

Девелоперы, специализирующиеся на премиум-классе, чтобы привлечь к своим проектам как можно больше покупателей, делали ставку на креатив. В жилых комплексах этого сегмента теперь принято обустраивать собственные сады, строить спортивную или детско-образовательную инфраструктуру, чтобы выгодно отличаться от предложений конкурентов.

В 2016 году на рынок вышло сразу 12 новых объектов, шесть из которых относятся к уровню premium и de luxe. Хотя спрос на небольшие площади можно назвать одной из тенденций прошлого года, покупатели начали интересоваться лотами помасштабнее, в частности, стали востребованы квартиры и апартаменты под объединение, а также пентхаусы.

По мнению аналитиков компании Kalinka Group, между спросом и предложением в сегменте элитных новостроек сложился определенный баланс. «Небольшой дефицит первичного предложения ощущался в классе de luxe. Его обусловили антикризисные меры застройщиков, внедренные в предыдущие два года и коснувшиеся, в частности, сокращения средней площади квартир. При этом спрос на жилье de luxe относительно 2015 года вырос почти в 2,5 раза. Дисбаланс был устранен ближе к концу года благодаря презентации рынка проектов верхнего ценового и качественного уровня», — отметили в компании.

Что касается цен, то за год средняя стоимость квадратного метра жилья в элитных новостройках снизилась с 880 тысяч рублей до 772 тысяч, что объясняется некоторыми изменениями в структуре предложения, а также коррекцией стоимости лотов в проектах с завышенной ценой.

«Москва-Сити»: в условиях конкуренции

Апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити» по-прежнему остаются интересными для покупателей, предпочитающих такой формат жилья, однако, по мнению экспертов, проектам в этой локации в последние годы приходится непросто из-за обострившейся конкуренции с новыми комплексами, предлагающими удобные планировки и хорошие цены. В конце 2016 года первичные предложения можно было найти сразу в четырех башнях: «Федерация», «Око», «Меркурий» и Neva Towers.

За первые три квартала прошлого года было реализовано порядка 200 лотов — в два раза больше, чем за аналогичный период 2015 года. Средний бюджет покупки равнялся 50 млн рублей, а наибольшей популярностью пользовались лоты площадью 50-80 квадратных метров. Средняя стоимость «квадрата» здесь за год сократилась на 14,5% и составила 608 тысяч рублей. Во многом это связано с выходом нового объекта с низкими стартовыми ценами.

По словам директора департамента анализа и мониторинга рынка Savills Россия Анатолия Довганя, предпочтения покупателей недвижимости в ММДЦ несколько отличаются от вкусов тех, кто ориентирован на недвижимость премиум-класса в центре города. «Ключевыми критериями для выбора в пользу «Сити», как правило, служат близость деловой инфраструктуры и экономия времени, затрачиваемого на дорогу до работы. Кроме того, зачастую апартаменты в «Сити» становятся вторым объектом недвижимости, и покупатели не готовы вкладывать в их приобретение крупную сумму. Именно этими факторами и объясняются наиболее часто встречающиеся требования к апартаментам в «Сити»: функциональная планировка и небольшой метраж, а также готовая отделка, которая позволяет переехать в новое жилье в кратчайшие сроки», — отметил он.

Апартаменты: завоевывая рынок

Апартаменты продолжают завоевывать первичный рынок жилья в Москве практически во всех сегментах. С каждым годом этот формат становится все более понятным, а значит, и интересным для потенциальных покупателей, на что не могут не обратить внимание власти города. В сентябре 2016 года было принято решение снизить ставку налогообложения для этого вида недвижимости с 2% до 0,5%. Эта мера в перспективе, очевидно, поспособствует росту спроса на апартаменты, несмотря на то, что их правовой статус пока так и не урегулирован.

За прошлый год объем предложения в этой категории увеличился на 18% и достиг 9,9 тысячи лотов. При этом доля этого формата снизилась с 27% до 24%, что произошло на фоне резкого увеличения предложения в массовом сегменте. Что касается цен, то за первые три квартала 2016 года они в среднем подросли на 1,8% до 271 тысячи рублей за квадратный метр.

На рынке элитной недвижимости доля сделок с апартаментами достигла 40%. Эксперты отмечают, что в прошлом году в продаже появилось несколько проектов с апартаментами в клубных домах, где изначально запроектировано малое количество лотов, поэтому перетянуть спрос на себя им не удалось.

Покупатели апартаментов премиум-класса предпочитают лоты с одной-двумя спальнями площадью от 50-ти до 100 квадратных метров. При этом каждая пятая сделка касалась апартаментов площадью от 150 «квадратов». Средняя стоимость в этом сегменте за год снизилась на 4% и составила 788 тысяч рублей за квадратный метр.