С ноября начинает действовать новая методика оценки жилья. Планируется, что теперь в учет будут приниматься экономические, экологические и социальные факторы региона. Поможет ли это снизить число тех, кто недоволен кадастровой оценкой своей собственности?

В чем суть новой методики, Business FM разъяснил заместитель министра экономического развития Николай Подгузов. Как он уверяет, новая методология прошла широкое обсуждение, и большинство пожеланий были учтены.

Какие задачи эта новая методика должна решить?
Николай Подгузов: Цели разработки новой методики заключаются в том, чтобы помочь частным оценочным компаниям корректно и правильно оценить стоимость недвижимости, определить ее государственную кадастровую стоимость для целей налогообложения. Соответственно, основная проблема в корректном определении государственной кадастровой оценки — недостаточность информации об объекте. Мы уточняем характеристики объекта, которые должны обязательно присутствовать при определении государственной кадастровой стоимости, определяем, с каким весом эти факторы должны участвовать в определении кадастровой стоимости и считаем, что указанный подход позволит гораздо более корректно определять кадастровую стоимость недвижимости и снизит количество оспариваний. Вместе с тем сама система, по которой сейчас осуществляется государственная кадастровая оценка в связи, действительно, с большим количеством оспариваний, будет меняться. Ведь при определении налога на недвижимость — это фактически у нас единственный налог, который определяется с помощью частных оценочных компаний, — в весеннюю сессию был принят закон о государственной кадастровой оценке, который переводит определение кадастровой стоимости для целей налогообложения на государственные бюджетные учреждения. В каждом регионе будут организованы государственные бюджетные учреждения, которые по единой федеральной методологии будут определять кадастровую стоимость недвижимости. Новая система исключает участие частных оценочных компаний в определении кадастровой стоимости, потому что существовали серьезные проблемы к доступу к информации таких компаний. Новый подход, который внедряется с 1 января 2017 года, а внедряться он будет постепенно, так как регионы должны будут подготовить соответствующую информационную базу недвижимости и затем перейти на определение государственной кадастровой стоимости с помощью государственных бюджетных учреждений, мы считаем, что новый подход существенно улучшит ситуацию с корректностью определения оценки, заметно снизит количество оспариваний и введет данный вид налогообложения в понятную и совершенно прозрачную корректную сферу. Дело в том, что в отрасли в целом за последние несколько лет накопилось достаточно много проблем. Связано это с тем, что до 2015 года вся методологическая работа по сопровождению и определению государственной кадастровой стоимости для цели налогообложения велась на площадке Национального совета по оценочной деятельности, и в связи с конфликтом в сфере частных оценщиков эта работа фактически в течение нескольких лет не проводилась. В 2015 году был организован Совет по оценочной деятельности при министерстве экономики, куда вошли как частные оценщики, так и потребители услуг, представители федеральных органов исполнительной власти, и уже на этой площадке было сделано достаточно много работы по определению стандартов оценки в разных сферах. Новая методология уже обсуждалась на площадке этого Совета по оценочной деятельности, который одобрил эту методологию для апробации в ряде регионов РФ. Данная методология, которая сегодня вступает в действие, была апробирована в таких регионах, как Москва, Нижегородская область, Красноярский край. Она начинает работать после учета замечаний, которые были выявлены в ходе апробации. Но повторюсь, действие данной методологии будет иметь ограниченный характер, так как с 1 января 2017 года определение государственной кадастровой стоимости будет относиться к компетенции государственных бюджетных учреждений, которые по единой федеральной методологии будут эту работу проводить. Методология для государственных бюджетных учреждений в настоящее время также проходит всестороннее обсуждение на площадке Министерства экономики, поэтому мы надеемся, что она будет принята до конца года и в дальнейшем будет широко использоваться.
То, что сейчас вступает в силу, и то, что будет применяться государственными бюджетными учреждениям, — одна и та же схема или разные методологии?
Николай Подгузов: Мы ведь несколько лет назад перешли на определение кадастровой стоимости недвижимости, исходя из рыночных факторов. Соответственно, для того чтобы определить кадастровую стоимость, приближенную к рыночной оценке недвижимости, у объекта недвижимости должно быть максимальное количество характеристик, которые учитывают его местоположение, вовлеченность в инфраструктуру, качество соответствующего сооружения. Принципы, которые заложены и в методологию, которая вступает в силу с 1 ноября, и в методологию, которая сейчас находится на общественном обсуждении и будет принята до конца года, идентичны, но, возможно, количество факторов, которые будут учитываться при определении кадастровой стоимости, будут расширяться, чтобы максимально корректно эту стоимость определить. Еще очень важный момент — как будут исправляться типовые ошибки при определении государственной кадастровой стоимости. Указанное государственное бюджетное учреждение будет иметь возможности в интерактивном фактически режиме общаться с гражданами и юридическими лицами, получать от них замечания по кадастровой оценке и исправлять их без излишних бюрократических проволочек и при этом, если данная ошибка, например, по какому-то объекту, жилому дому будет типовой, то по одному заявлению будут исправляться все ошибки, связанные с каким-то типовым объектом недвижимости. И мы считаем, что такой подход существенно упростит подходы к оспариванию и улучшит ситуацию в этой сфере.
Нынешняя методология, которая с сегодняшнего числа вступает в силу, с профессиональным сообществом обсуждалась?
Николай Подгузов: Безусловно. У нас при министерстве экономики была создана рабочая группа. В ее состав вошли представители профессионального сообщества. Это порядка 30 человек. Затем, мы еще раз обсуждали эту методику на Совете по оценочной деятельности при министерстве экономики. Там представлено широкое оценочное сообщество. После этого методология была на апробации в ряде регионов, мы ее протестировали. Были учтены замечания. И она вступила в силу. Поэтому говорить о том, что не происходило широкого обсуждения, не были учтены замечания оценочного сообщества или же методология была разработана где-то в недрах министерства экономики без серьезного обсуждения, на наш взгляд, не до конца корректно. Если какие-то замечания отдельных оценочных компаний не получили должного отражения в методологии, ну, это, наверно, результат дискуссий и компромиссов с тем же самым оценочным сообществом, но, безусловно, большинство пожеланий и требований оценочного сообщества и потребителей оценочных услуг, были учтены в данной методологии. Поэтому я считаю, что качество указанного документа весьма высоко.

При этом в беседе c Business FM участник рабочей группы по кадастровой оценке, автор учебного пособия «Кадастровая оценка недвижимости», профессор Государственного университета по землеустройству, доктор технических наук Сергей Коростелёв утверждал, что в профильном совете при министерстве новая методика не обсуждалась, и на выходе кадастровая оценка получается гораздо выше рыночной.

На портале BFM.ru проводится опрос: согласны ли вы с оценкой вашей недвижимости? «В целом да» ответили треть проголосовавших. Половина выбрали вариант «Мою переоценили», около 6% — «Мою недооценили, обидно». Оставшиеся — чуть более 10% — сказали: «Мою недооценили, очень рад».