Кредиты за рубежом рассмотрят как средство обогащения
Если ставка по валютному займу в иностранном банке ниже 9% годовых, у заемщика образуется доход в виде материальной выгоды, и он подлежит налогообложению, причем по ставке 35%. Это следует из письма Минфина и официального ответа ФНС Business FM. Сколько должны платить россияне, купившие зарубежную недвижимость в ипотеку?
Читать на полной версииНалог с зарубежной ипотеки: допустим, гражданин России купил недвижимость в Испании. На покупку взял ипотеку в местном банке, например, под 4% годовых. Сумма — 100 тысяч евро. Раз взял займ по такой низкой ставке, значит, обязан заплатить налог с разницы в процентах. Пороговым значением для валютных займов является девятипроцентная отметка. То есть кредиты с более низкой ставкой считаются извлечением выгоды. Об этом говорится в Налоговом кодексе.
В мае Минфин направил письмо налоговым инспекторам, в котором разъясняется порядок расчета НДФЛ от такой материальной выгоды. В ФНС Business FM подтвердили, что с разницы в процентах нужно заплатить налог, ставка — 35%. Исчислять, декларировать и платить этот налог физические лица должны самостоятельно. Если стоимость недвижимости — 100 000 евро, ставка по ипотеке 4%, то заплатить налог нужно с 5000 тысяч евро. В российскую казну нужно отдать 35% от этой суммы, то есть 1750 евро, это почти 130 тысяч рублей. Но в некоторых странах ставки по ипотеке еще ниже, то есть налог получится еще больше, не говоря уже о коммерческой недвижимости.
В Европе самые низкие ставки в Германии, говорит директор по финансовым сервисам компании Tranio Кирилл Шмидт. Его компания специализируется на сделках с зарубежной недвижимостью.
Кирилл Шмидт директор по финансовым сервисам компании Tranio «В случае, если вы покупаете жилую недвижимость — это ниже 2% годовых, если это недвижимость коммерческая, то банки это рассматривают как более рискованную операцию, и несколько увеличивают стоимость заемного капитала. Буквально вчера мы получили оффер для одного из наших клиентов, который покупает супермаркет в Германии, ставка кредитования — 2,4% годовых. Если брать, например, Испанию как относительно периферийную страну, то там ставки кредитования для нерезидентов будут колебаться в районе 4% годовых в евро».
В случае, если налоговые органы обнаружат неуплату этого налога, сумма может существенно вырасти. О последствиях говорит старший партнер адвокатского бюро Forward Legal Алексей Карпенко.
Если за три года сумма неуплаченных налогов превышает 600 тысяч рублей, такому гражданину РФ грозит уголовное преследование (198 статья УК РФ). Срок давности по этому нарушению — три года. Такому нарушителю может помочь амнистия капитала, которая продлится до конца июня.
Главное — взвесить все риски. Если речь идет о дорогостоящей недвижимости или коммерческих объектах, эксперты советуют приобретать ее на юрлицо. Тогда налог на разницу процентных ставок платить не надо. Более того, взносы по ипотеке юрлицо может отнести к расходам, тем самым снизить базу для уплаты налога на прибыль.