Рынок складской недвижимости оказался на удивление стабильным даже перед лицом кризиса, причем региональная его часть — особенно. Это в Москве, где определенная доля сделок номинировалась в долларах, а девелоперы увлекались спекулятивным строительством, переход в новую экономическую реальность оказался не столь гладким. В других областях, где принято придерживаться более консервативной стратегии ведения бизнеса, складской сегмент практически не почувствовал изменений в экономике страны.

По данным компании CBRE, в 2015 году в регионах введено 683 тысячи кв. метров складских площадей, что на 16,8% выше показателей предыдущего года. Более этого, этот результат оказался рекордным за всю историю рынка и может сравниться только с бумом 2009 года, когда было построено 673 тысячи квадратных метров.

Несмотря на то, что в прошлом году в регионах было зафиксировано снижение объема сделок, которое составило 10,5%, эксперты продолжают характеризовать уровень активности как высокий. Разумеется, здесь, как и в Москве, инициатива принадлежит продовольственному ритейлу, который нарастил свою долю в общем спросе до 63%. Причем в атаку, пользуясь случаем, бросились не только местные сети, но и федеральные игроки.

Василий Григорьевстарший консультант отдела исследований рынка CBRE«Текущее состояние экономики создало предпосылки для усиления экспансии федеральных ритейлеров на региональных рынках. В сегодняшних условиях потребитель становится более разборчивым в выборе магазина и крупные ритейл-сети увеличивают свою долю в регионах за счет традиционной розницы, так как могут предложить более низкие цены. Разумеется, для этого им необходимо создавать современную логистическую структуру, которая позволит снизить издержки на доставку товаров и обеспечить возможность грамотной ценовой политики. Результатом этих изменений стал ряд сделок компаний продуктовой розницы на региональных складских рынках. В ближайшие годы эта тенденция будет сохраняться, а сетевые ритейлеры будут выступать основным двигателем спроса на складские площади».

Уровень вакантности на складском рынке в регионах хоть и несколько увеличился, но даже по самым пессимистическим оценкам не превышает 9%.

Что касается ставок, то они разнятся в зависимости от области, однако в среднем объекты класса А стоят 4,5 тысячи рублей за кв. метр в год, а класса В — 3,5 тысячи рублей за квадратный метр в год.

Наиболее активное строительство в прошлом году велось в 10 самых крупных региональных городах, включая Екатеринбург, Новосибирск, Самару, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Казань, Воронеж, Тулу, Челябинск и Краснодар. Причем Екатеринбург в 2015 году стал рекордсменом: объем строительства по сравнению с 2014 годом здесь вырос в четыре раза до 98 тысяч квадратных метров. Ранее лидером по этим показателям считался Новосибирск.

Петр Зарицкийрегиональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL«Качественные складские площади в регионах России – это или классический формат built-to-suit, или «вторичное» предложение в построенных ранее объектах. Предложение преимущественно сосредоточено в городах с населением более 1 миллиона человек, например, в Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, то есть там, где складские проекты реализовывались до кризиса 2008-2009 годов. На региональных рынках работают как местные застройщики, так и крупные федеральные девелоперы, готовые рассматривать возможность строительства склада в случае наличия подтвержденного спроса. В то же время необходимо понимать, что федеральные компании не расширяют свое региональное присутствие и могут строить проект в формате built-to-suit только в тех городах, где они уже представлены».

Впрочем, высокие темпы строительства складов в регионах в ближайшие годы точно не приведут к перенасыщенности рынка. Наоборот, в городах с населением 100-500 тысяч человек, в которых продуктовые ритейлеры могли бы разместить свои распределительные центры, наблюдается острая нехватка площадей.

Аналитики прогнозируют, что в этом году объем ввода новых складов составит порядка 400 тысяч кв. метров. Застройщики будут придерживаться осторожной политики, преимущественно реализовывая проекты по схеме build-to-suit, предполагающей работу по предварительному договору.