Рынок складов в кризис стал необычайно загадочен и противоречив. С одной стороны эксперты рапортуют о рекордном спросе, который сохраняется даже в условиях нестабильной экономики, что выглядит буквально вызывающе на фоне упадка в других сегментах коммерческой недвижимости. А с другой стороны, уровень вакантности все никак не снижается, притом, что арендные ставки по-прежнему ползут вниз.

При этом по мнению аналитиков компании CBRE, рост спроса на склады, вследствие существенного улучшения коммерческих условий, был ожидаем. В третьем квартале было приобретено в собственность и арендовано 579 тысяч квадратных метров площадей, что является историческим максимумом для рынка. По итогам года ожидается рекордно большой объем годового спроса на уровне 1,2-1,4 млн квадратных метров.

Другое дело, что 41% этих сделок касается оптимизационных процессов, не имеющих отношения к чистому поглощению. Такая активность продиктована конъюнктурными соображениями участников рынка, в частности за счет ухода клиентов от логистических компаний на прямую аренду или переезда на более дешевые площади. В итоге, хоть показатели количества сделок и выглядят вполне прилично, объем поглощения в третьем квартале упал в 3,4 раза, а это значит, что пустующие площади так и остаются невостребованными.

Петр Зарицкийрегиональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL«В результате рекордного объема спроса доля вакантных площадей на складском рынке Московского региона снизилась за третий квартал с 11,2% до 9,9%. По итогам года показатель останется на уровне 10%. Нужно отметить, что высокий уровень вакантности в отсутствие значительного ввода новых объектов сохраняется в силу увеличения объема свободных помещений на вторичном рынке. На это влияют два основных фактора. Во-первых, наличие свободных помещений в новых, более современных объектах, а во-вторых, возможность арендовать качественные площади на более привлекательных условиях — иной раз арендатору выгоднее выплатить даже штрафы за разрыв текущего договора, так как разница в ставке может покрыть эти убытки».

Что же касается предложения, то показатели третьего квартала нынешнего года практически ничем не отличаются от статистики 2014 года, вот только по итогам первых 9 месяцев 2015 года объем новых объектов сократился почти на 30%. При этом порядка 49% нового ввода с начала года пришлось на объекты, которые строились под клиента.

Оксана Федуловазаместитель директора, отдел исследований рынка компании CBRE«Текущий объем строящихся объектов заметно меньше прошлогодних показателей, но это не означает, что девелопмент на складском рынке остановился. Сейчас ведется строительство как минимум 0,6 миллиона кв. метров площадей с годом ввода 2016, из которых доступны рынку всего половина. На протяжении 2013-2014 годов на складском рынке количество вакантных площадей было около 1%, найти подходящее готовое помещение было очень сложно, практически невозможно. Доля форвардных сделок, когда задние покупалось или арендовалось до окончания его строительства, составляла до 65%. Это существенно стимулировало предложение. Клиент платит вперед, и девелопер строит здания. Случаев, когда компании необходимо здание с характеристиками, которые отсутствуют у типичных спекулятивных объектов, довольно много. Стоит учитывать еще два процесса, присущих любому живому рынку: изменение требований к конечному продукту со стороны потребителей и моральный износ уже существующего предложения. Как следствие, строительство не может полностью остановиться даже при наличии значительного объема вакантных площадей».

Наибольшую активность на рынке по-прежнему проявляют продуктовые ритейлеры, которые, пользуясь случаем, стараются занять лучшие площади по низкой цене.

Александра Селезневадиректор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, Россия«Наибольшая активность в третьем квартале 2015 года наблюдалась со стороны торговых компаний: порядка 85% от общего объема сделок. 71% – ритейл и онлайн-ритейл компании, 14% – дистрибьюторские компании. Наиболее значимые сделки были подписаны на аренду и продажу такими продуктовыми операторами, как «Дикси», X5 Retail Group и Globus Group. В данной экономической ситуации и в связи с ослабления рубля, крупные компании видят выгоду в долгосрочной аренде по снизившимся ставкам и покупку качественных складских объектов для собственных нужд на перспективу».

При этом девелоперы и собственники, понимая зыбкость сложившейся ситуации, готовы идти на уступки и не просто предоставлять скидки в отдельных случаях, но и планомерно снижать цены. К концу третьего квартала арендные ставки снизились до 4,1-4,3 тысячи рублей за кв. метр в год. Максимальная ставка едва дотягивает до 4,5 тысячи рублей за кв. метр в год, учитывая, что еще несколько месяцев назад она достигала 5 тысяч рублей. По прогнозам специалистов, до конца года ситуация существенно не изменится, а если спрос начнет снижаться, собственники будут активнее использовать механизм скидок.