С начала кризиса падение спроса на жилую недвижимость, по разным оценкам, составило 50, а то и все 70%. Разумеется, в некоторых сегментах ситуация обстоит чуть лучше, а в остальных – чуть хуже, однако общая тревожная тенденция налицо. Причем, робкие надежды на то, что экономика вот-вот начнет восстанавливаться, тают с каждым днем. А это значит, что стремительно беднеющее население вряд ли бросится решать свой квартирный вопрос, поддерживая уровень продаж. Поэтому перед застройщиками стоит вопрос, что бы такое предложить покупателям, чтобы у них даже в «голодные годы» точно хватило денег это приобрести? Некоторые, видимо, доведенные до отчаяния, девелоперы, присутствующие в эти дни на проходящем в Москве форуме Proestate, призывают незамедлительно перенимать опыт Гонконга и Нью-Йорка и возводить дома, с квартирами общей площадью 8-10 кв. метров. И это притом, что в России на законодательном уровне установлена норма площади жилого помещения в 18 кв. метров на человека.

Дмитрий Котровскийпартнер девелоперской компании «Химки Групп»«Для того чтобы эта антикризисная мера была применима, необходимо внести изменения в несколько десятков СНиПов, ГОСТов и градостроительных правил, начиная от норм инсоляции, и, заканчивая нормами по плотности населения, обеспеченности социальной инфраструктурой и машино-местами, требованиями пожарной безопасности. Вопрос и в том, как человек будет жить в квартире площадью 8-10 кв. метров - хотя здесь не подходят ни термин «квартира» ни слово «жить». Скорее «помещение» и «существовать». Это какая-то капсульная квартира. Если мы говорим о «хоромах» в 18 кв. метров, которые чисто теоретически проходят по нормативам, то там как минимум должен быть санузел и коридор, и, в идеале - такое излишество, как кухня. То есть жилая площадь - меньше 10 кв. метров! В итоге мы все равно выходим на азиатскую историю «капсульных квартир». Можно предположить, что такой проект станет для покупателя возможностью купить «метры для прописки», а для девелопера прибыльным муравейником, в котором квартиры-капсулы по цене комнаты разлетаются, как горячие пирожки. Это, может быть, бизнес-история. Но это совершенно не социальная и даже, я бы сказал, не гуманная история. Купить недорого можно, и многие люди, не понимая того, каким будет результат, купят такое «нежилое жилье». Спрос в кризис будет».

Разумеется, тенденция к сокращению метража квартир, которая зародилась еще в кризис 2008 года, по-прежнему актуальна и именно благодаря ей тогда удалось хоть как-то поддержать спрос и помочь покупателям, обладающим ограниченным бюджетом, улучшить свои жилищные условия. К тому же, по мнению экспертов, при высоких ценах на недвижимость, низкого коэффициента обеспеченности населения страны жильем и интенсивного разрастания столичного региона, в том числе за счет приезжих, малогабаритное жилье вряд ли потеряет своей актуальности и после восстановления экономики. Но тут речь, все же идет о квартирах-студиях, а не о комнатах с кухней, ванной, туалетом и спальным местом, которые вряд ли будут популярны в долгосрочной перспективе.

Яна Сосоревапервый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость»«Вряд ли застройщики станут создавать объекты по 8-10 кв. метров. Пока еще нет достаточных предпосылок для того, чтобы выводить в реализацию дома-ячейки/строения с мини-квартирами, хотя единичные проекты интересны для большого мегаполиса. Есть и вопросы, связанные с согласованием проектов. Те же студии, а они сейчас минимальные по площади, в основном представлены в Московской области и в формате апартаментов, где отсутствуют требования по инсоляции. По сути, подобный вариант по строительству очень маленьких квартир можно представить в сегменте доступного жилья, включая апартаменты. При этом вряд ли можно говорить о высоком статусе проектов. На одном этаже будет расположено «энное» количество квартир всего на 8-10 кв. метров, что не располагает к комфорту, поэтому создание проектов с подобным предложением представляется в большей степени экспериментом, так как составляющая комфорта очень важна при проектировании новых жилых кварталов и микрорайонов. Если же такие здания появятся в Москве, то очень маленькие квартиры найдут покупателей благодаря очень низкой стоимости предложения».

При этом, как утверждает ряд аналитиков, инициатива сторонников 8-метровок несколько запоздала: чтобы продавать жилье в кризис, нужно начать его строить минимум за год до начала кризиса. А сейчас, пока идея будет реализована, а квартиры выйдут на рынок, экономика так или иначе стабилизируется, а покупатель вновь начнет обращать внимание на качественное жилье.

К тому же, в арсенале у застройщиков есть еще некоторые инструменты, которые могли бы оживить спрос.

Мария Литинецкаяуправляющий партнер «Метриум Групп»«В настоящий момент наиболее эффективной мерой, на мой взгляд, станет участие застройщиков в программах субсидирования ипотечной ставки. Некоторые из них вместе с банками уже разработали такие программы. Например, часть скидки, которую застройщик был готов предоставить покупателю, в денежном эквиваленте переводится банку. Это дает возможность банку предоставить ставку, например, в размере 10,7%, что ниже субсидируемой государством ставки, которая равна сегодня 11,4%. Также девелоперы могут поддержать спрос путем предоставления длительной рассрочки, скидок и специальных акций».

Впрочем, в условиях существенного падения доходов населения косметические меры, вроде снижения ипотечной ставки или сокращения метража квартир будут явно недостаточными. Спрос на жилье естественным образом увеличится только вместе с ростом благосостояния, вот только когда это случится, пока никто не знает.