Кризис резко поменял роли на рынке жилой недвижимости. Если раньше мяч был на стороне продавцов, то теперь игра целиком и полностью зависит от покупателей. Впрочем, несмотря на, казалось бы, благоприятные условия, последним приходится быть особенно внимательными: избыток предложения в сочетании с естественным в нынешней ситуации желанием сэкономить может привести к приобретению откровенного неликвида, в котором и жить будет сложно, и продать — невозможно.

Ольга Тихоноваруководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»«На сегодняшний день определяющим фактором для покупателя при приобретении того или иного объекта недвижимости является оптимальное соотношение цены и качества. Набор остальных характеристик, которыми должна обладать квартира, зависит от личных предпочтений и бюджета. Однако традиционными факторами, определяющими стоимость квадратного метра остаются: транспортная доступность, социальная инфраструктура и экология района. Также важны тип дома и год его постройки, состояние подъезда и придомовой территории, наличие парковки во дворе, состояние самой квартиры и ее видовые характеристики».

Проблема невостребованного жилья сейчас особенно актуальна для элитного сегмента, где вопросы экономии отходят на задний план, а основное внимание уделяется качеству объекта. И пока относительно благоприятная экономическая ситуация позволяла продавцам не самых удачных квартир все же сбывать их с рук, сейчас, когда требования покупателей существенно выросли, они остались за бортом продаж. Поэтому застройщикам приходиться предпринимать дополнительные усилия, чтобы представить подобные лоты в более выгодном свете.

Роман Поповдиректор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group«Сегодня не девелопер выбирает, кому продать, а покупатель выбирает, у кого купить. В 2015 году на рынке элитных новостроек количество сделок сократилось на 20% по сравнению с прошлогодними показателями, а объем предложения увеличился на 15%. Есть проекты, в которых с начала года и вовсе не было продаж. Исключение составляют лишь отдельные объекты класса de luxe, где крайне ограниченное уникальное предложение, ориентированное на наиболее платежеспособный спрос. Таких объектов кризис коснулся в меньшей степени, они продаются по тем же ценам и с такой же динамикой. Для покупателей таких объектов цена вторична, на первый план выходят уникальность, локация и качество объекта. Если до кризиса девелопер построил объект с идеологическими ошибками, после длительной экспозиции его можно было продать за счет разницы в стоимости квадратного метра по отношению к другим аналогичным проектам. Сейчас для успешной реализации такие проекты требуют проведения реконцепции или дополнительной маркетинговой упаковки для репозиционирования его на рынке».

Впрочем, объект может оказаться невостребованным по совершенно разным причинам, зачастую не имеющим отношения к его качеству. К примеру, удачно расположенные однокомнатные квартиры найдут своего покупателя при любых экономических условиях. А вот модные нынче студии в кризис становятся менее востребованными, потому что этот формат пока непривычен для массового покупателя, да и их доля на рынке еще невелика. Соответственно, покупать их «для себя» довольно разумно, особенно учитывая их относительно низкий ценник, а вот быстро их продать в случае чего будет непросто.

Мария Литинецкаяуправляющий партнер «Метриум Групп»«Наименьшей ликвидностью пользуются квартиры больших площадей по причине их высокой стоимости. Также это объекты с плохими видовыми характеристиками, расположенные на низких этажах или с неудачной планировкой: большие коридоры, глубокие комнаты, отсутствие жилой зоны в квартире — были случаи, когда кухня располагалась посередине, колонны в самых неожиданных местах и прочие «сюрпризы». Поэтому, конечно, в идеале необходимо подняться в квартиру, а если нет возможности, то посетить шоурум: обычно это аналогичная квартира на втором этаже. Тогда можно представить будущий вид из окна и возможное расположение мебели. Кроме того, если вам очень понравился жилой комплекс, но в доме нет подходящих этажей, то стоит обратиться не к застройщику, а к инвестору (юридическому лицу). Нередко пул квартир от инвестора может продаваться с дисконтом. То есть вам не придется жертвовать комфортом и покупать квартиру не совсем удобной планировки или не на том этаже, а в некоторых случаях даже удастся сэкономить».

Стремление к экономии повышает спрос на квартиры с отделкой: ремонт от застройщика может и не отвечать вкусам потенциальных покупателей, зато позволяет им сразу въехать в готовое жилье, избежав лишних трат на его обустройство. Этаж, на котором расположена квартира, по-прежнему становится одним из основных факторов, влияющих на принятие решения при покупке. И хотя технические характеристики современных домов сглаживают этот момент, стереотип о первых и последних этажах живее всех живых, о чем стоит помнить инвесторам, собирающимся в перспективе заработать на перепродаже.

Александр Зубецгенеральный директор ООО «Новые Ватутинки»«В принципе, продать можно любую квартиру, вопрос только в адекватности цены. На мой взгляд, если отбросить такие критерии, как расположение, транспортная доступность и инфраструктурная составляющая, то в первую очередь стоит обратить внимание на планировку. Она должна быть удобной. Представьте, где вы поставите шкаф, а где — диван и телевизор. Нет ли проходных комнат. Достаточно ли освещения в комнате. Очевидно, что потом перепродать темную тесную квартиру с неприглядным видом на дорогу или мусорные контейнеры будет довольно-таки проблематично».

При этом даже при наличии базовых характеристик, определяющих ликвидность жилья, они могут заметно меняться в зависимости от локации. К примеру, в Подмосковье покупатели, прежде всего, смотрят на цену, а уже потом прикидывают, на что они могут рассчитывать за эти деньги. А вот в столице на первый план выходит транспортная доступность, особенно близость к метро и наличие развитой инфраструктуры.